“Bộ 3” đất nền - nhà ở - condotel tăng giá
Tại Hội nghị Bất động sản VRES 2021 mới đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE đã phác thảo bức tranh toàn cảnh về biến động giá của một số loại hình bất động sản trong năm 2021. Đáng chú ý là dù trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, kéo lùi nền kinh tế nhưng giá bất động sản của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng.
Cụ thể với chung cư, Giám đốc cấp cao CBRE nhấn mạnh, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 17%.
Đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự, bà Dung cho hay, do nhu cầu mua nhà phố, biệt thự ở mức cao đã tạo triển vọng tăng giá mạnh mẽ. Cùng với cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển đã tạo động lực cho nguồn cung và giá bất động sản liền thổ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP.HCM, biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%.
Đáng chú ý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19 trong 2 năm qua, tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung vẫn đưa ra những thông tin tích cực về thị trường này. Theo đó, tính đến quý III/2021, Khánh Hòa dẫn đầu về nguồn cung condotel với gần 14.000 căn được tung ra thị trường.
Đáng chú ý, giá bán sơ cấp tăng nhờ nguồn cung mới có vị trí tốt và chất lượng cao. Từ năm 2020 đến quý III/2021, giá bán sơ cấp condotel ở Phú Quốc đạt mức gần 4.000 USD/m2, tại Khánh Hòa, Đà Nẵng là gần 2.500 USD/m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu gần 2.000 USD/m2…
Về nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng thì Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận và Phú Quốc là những thị trường dẫn đầu về số lượng tính đến quý III/2021. Đáng chú ý, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng tăng ngay cả trong thời kỳ bị tác động bởi Covid-19, đặc biệt tại các thị trường cấp 2 như Phú Yên và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Trong khi đó, năm 2019, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở Phú Yên chỉ khoảng 1.000 USD/m2 thì từ năm 2020 đến hiện tại, giá bán đã vọt lên gần 3.000 USD/m2.
Bà Dương Thùy Dung cũng chia sẻ thêm, có thể thấy thị trường bất động sản hiện nay đã được tạo ra rất nhiều “kháng thể”.
Minh chứng là trong 11 tháng qua, các doanh nghiệp bất động sản đã tự thích ứng linh hoạt với xu thế “bình thường mới” thông qua chuyển đổi số, thay đổi chiến thuật kinh doanh với các kênh bán hàng online để đáp ứng nhu cầu người mua nhà.
“Thực tế trên đã phần nào cho thấy “trong cái khó, ló cái khôn”. Nghĩa là, trong khi thị trường đang chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch, các doanh nghiệp vẫn không dừng lại mà vẫn vận động ngầm để khi thị trường mở cửa trở lại, doanh nghiệp vẫn ra hàng và nhanh chóng được khách hàng đón nhận”, bà Dung nói.
Đất nền tăng giá và cảnh báo của chuyên gia
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với năm 2020, mức độ quan tâm tới phân khúc đất nền tăng mạnh trên diện rộng như: Thái Nguyên tăng 123%, Lào Cai tăng 94%, Hòa Bình tăng 53%, Hưng Yên tăng 45%, Bắc Ninh tăng 41%, Quảng Ninh tăng 40%... Tại các thị trường lớn, Hà Nội ghi nhận tăng 19%, Đà Nẵng tăng 9%, riêng chỉ có TP.HCM giảm 8%.
Về mặt bằng giá, tại miền Bắc, tính trong phạm vi cách Hà Nội 50km, giá rao bán đất nền năm 2021 tại Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22% so với năm trước. Trong phạm vi cách Hà Nội 100km, giá rao bán đất Hòa Bình tăng 106%, Thái Nguyên 57%.
Tại miền Trung, mặt bằng giá đất nền cũng chứng kiến sự thay đổi rất lớn. Cụ thể, giá rao bán đất nền tại Đà Nẵng tăng 9%, Quảng Nam tăng 37% và TP. Huế tăng tới 74% so với năm ngoái.
Tại miền Nam, giá rao bán đất nền tại Dầu Tiếng (Bình Dương) tăng 9%, Bắc Tân Uyên (Bình Dương) tăng 28%, Biên Hòa (Đồng Nai) tăng 38%, Nhà Bè (TP.HCM) tăng 45% và Cần Giờ (TP.HCM) tăng 37%.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, tại thời điểm cuối năm, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch đã phục hồi bằng 80% so với giai đoạn đầu năm. Lượng quan tâm đến thị trường đất nền cuối năm đã bằng với giai đoạn tháng 5 (trước đợt dịch lần thứ 4). Điều này cho thấy lực cầu có xu hướng phục hồi và tăng trưởng tốt.
Theo đó, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, trong năm 2022, thị trường đất nền sẽ tiếp tục có lượng quan tâm tăng trưởng tốt, đặc biệt là tại những khu vực có đầu tư công. Cả lượng tin đăng và giá rao bán đều có xu hướng ổn định hoặc gia tăng tại một số khu vực.
Trong khi đó, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh trường hợp tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh. Bởi nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất là đau đầu.
Theo ông, ở một góc độ nào đó, các thông tin về quy hoạch, đầu tư dự án, cơ sở hạ tầng giao thông thời gian qua lại một phần tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Bởi vì cứ nghe quy hoạch là mọi người nghĩ ngay đến đầu cơ đất, đơn cử như tình trạng sốt đất xảy ra ở Bình Phước đầu năm nay.
TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, không phải cứ mua nhà, mua đất gần đường thì sẽ được hưởng lợi. Chỉ khi hình thành khu đô thị, khu dân cư thì bất động sản khu vực đó mới tăng giá. Cầu, đường xây xong nhưng lại không hình thành khu đô thị. Đây chính là câu chuyện mà người dân của chúng ta đang bị thiệt thòi rất nhiều bởi các nhóm đầu cơ hay các nhóm lợi ích khác nhau.
“Tôi cho rằng, nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng để tránh dính “bẫy” của nhóm đầu cơ, môi giới. Các nhà đầu tư cần tham khảo thêm thông tin chính thức từ các cơ quan sở ngành địa phương về nguồn vốn, tiến độ... để có cái nhìn tổng quan về dự án trước khi xuống tiền", TS. Khương đưa ra lời khuyên.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng lưu ý, quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vi mô. Các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng sẽ phụ thuộc vào những điều chỉnh này. Sau 5 - 10 năm, có thể quy hoạch lại được thay đổi, cập nhật lại. Do vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc cân nhắc đầu tư theo cơ sở hạ tầng.
Về lo ngại lạm phát ảnh hưởng đến việc đầu tư bất động sản, ông Khương cho rằng, khi xảy ra lạm phát sẽ ảnh hưởng nhiều đến các hoạt động kinh tế và thu nhập của người dân. Do đó, dù là mua nhà để ở hay để đầu tư thì người mua cũng cần cân nhắc trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính như: Biên độ kỳ vọng lợi nhuận, khả năng chi trả...
Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu nhà ở thật và sử dụng ít đòn bẩy tài chính thì nên mua nhà trong giai đoạn này vì các lý do sau. Thứ nhất, đây là thị trường có kỳ vọng sẽ tăng trong thời gian tới nếu lạm phát hoặc chỉ số CPI tăng. Thứ hai, vấn đề quỹ đất và việc khó khăn trong thực hiện dự án mới ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội cũng là đòn bẩy khiến giá bất động sản gia tăng, vì vậy mua sớm cũng là tốt.
