Sự xuất hiện của các đại đô thị dưới bàn tay dẫn dắt của các ông lớn bất động sản đã tạo nên những biến chuyển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn đầu phát triển, những đại đô thị này bước đầu cho thấy nhiều vấn đề đáng lưu tâm trên hai khía cạnh an cư và đầu tư.
Mua để cho thuê là một câu chuyện đơn giản, nhưng khi mua để, khách hàng có nhu cầu chọn lọc khắt khe hơn về tên tuổi chủ đầu tư, cách vận hành và cả uy tín của đơn vị đó. Những chủ đầu tư chỉ “ăn xổi ở thì”, bán xong bỏ chạy thì thật khó để khách hàng mua để ở ra quyết định lựa chọn. Do đó, các chủ dự án cần có những góc nhìn dài hạn để sản phẩm có giá trị gia tăng trong tương lai và thanh khoản tốt.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Các đại đô thị thường có những thế mạnh về môi trường sống và sinh hoạt. Tuy nhiên, để dự án có giá trị gia tăng thì còn phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành và quản lý bất động sản.
Đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm thành phố thì điều kiện cho thuê rất tốt, còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư ở trung tâm. Đặc biệt, quản lý bất động sản là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản. Trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư rất cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành, và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án”.
Trên thực tế, giá bán của một sản phẩm bất động sản được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.
Bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý vận hành Bất động sản (Savills Hà Nội) cho biết: “Ngoài yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội của dự án, hoạt động quản lý và vận hành bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến việc đưa ra quyết định của người mua để về ở sau này. Một dự án được quản lý, vận hành tốt với các hoạt động liên tục và chặt chẽ không những duy trì được giá trị ban đầu mà còn giúp giá trị đó tăng lên theo thời gian. Giá trị của hoạt động quản lý vận hành mang tính chất chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng xử lý tình huống trong trường hợp khó khăn; dự án càng lớn thì càng đòi hỏi doanh nghiệp quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có hệ thống và chuyên nghiệp hóa”.
“Một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ mang đến các lợi ích mang tính dài hạn, không chỉ dừng ở khâu hỗ trợ tư vấn, chuẩn chỉnh các hệ thống, quy trình, quy định từ đầu, mà còn đặt nền móng cho hoạt động quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án. Dự án vì thế mà có tính thanh khoản tốt và khả năng tăng giá bền vững về sau”, bà Kiều Hạnh nhận định.
Cũng theo bà Kiều Hạnh, các dự án quy mô lớn sẽ đòi hỏi một đơn vị quản lý có hệ thống tài chính và cơ sở vật chất toàn diện. Thông thường, Ban Quản lý sẽ kiểm soát ngân sách vận hành, chi trả chi phí vận hành cho toàn bộ diện tích trong dự án đã được bàn giao. Trong trường hợp dự án có những diện tích không được bàn giao cho Ban Quản lý, thì Ban Quản lý không thể truy thu phí dịch vụ định kỳ.
Để đảm bảo chất lượng sống của cư dân và giữ gìn chất lượng dự án, Ban quản lý vẫn cần chi trả chi phí vận hành của các diện tích này, từ đó dẫn đến khó khăn nhất định trong chi phí vận hành. Các đơn vị quản lý chuyên nghiệp làm tốt hơn các đơn vị thiếu chuyên nghiệp ở việc áp dụng các giải pháp có quy chuẩn và quy định riêng để kiểm soát vấn đề này chặt chẽ.
Đánh giá về xu hướng phát triển các đại dự án tại Việt Nam, ông Matthew Powell cho biết: “Các chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về các sản phẩm nhà ở và thương mại như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Hiện, thị trường đang quan tâm hơn tới các yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Do đó, chủ đầu tư cần tạo ra một môi trường sống khác biệt cho cộng đồng dân cư, từ đó tăng được sức hút cho bản thân dự án”.
