Lời tòa soạn:
Từ những năm 90 của thế kỷ trước, UBND TP. Hà Nội đã ấp ủ ý tưởng về việc quy hoạch chi tiết các khu đô thị ven sông, nhằm đưa sông Hồng trở thành trung tâm của các khu đô thị hiện đại. Thế nhưng sau nhiều năm, ý tưởng trên chưa thể thực hiện mà vẫn chỉ dừng ở mức đề xuất.
Hiện nay, dải đất ngoài bãi sông Hồng kéo dài từ huyện Phúc Thọ đến Thanh Trì có hàng chục nghìn hộ dân sinh sống khá tạm bợ, phát sinh nhiều vấn đề bất cập mà một phần nguyên nhân là do chậm triển khai quy hoạch hai bên bờ sông Hồng. Thực trạng quy hoạch “lơ lửng” cũng khiến người dân ở đây luôn trong tình trạng thấp thỏm “đi không được, ở không xong”.
Đồng thời, việc quy hoạch khi chưa được phê duyệt đã kéo theo nhiều khó khăn, hệ lụy trong quản lý tài nguyên đất như tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng công trình không phép, một số tổ chức, cá nhân “ôm” hàng chục héc-ta đất rồi cho thuê trái thẩm quyền, sử dụng sai mục đích… Trong khi đó, Hà Nội lại đang loay hoay phát triển trong một chiếc áo quá chật, ngổn ngang về quy hoạch và thiếu nguồn lực đất đai.
Thông tin về chủ trương Hà Nội triển khai xây dựng quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000, dự kiến phê duyệt trong tháng 6/2021 thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân cả nước. Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ cho biết từ năm 1954 đến nay, đã 7 lần điều chỉnh quy hoạch Thủ đô, tất cả đều nói đến quy hoạch sông Hồng nhưng lần này mới thành hiện thực và nhấn mạnh yếu tố quan trọng về việc thay đổi cách tiếp cận trong quy hoạch.
Thay vì quay lưng lại với sông Hồng như trước đây, Hà Nội sẽ quay mặt ra sông Hồng để kiến tạo các không gian giá trị của trục không gian hành lang xanh, khai thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để khơi dậy nguồn lực này một cách hiệu quả như kỳ vọng, Hà Nội cần giải quyết những bài toán lớn về câu chuyện quy hoạch, khai thác, sử dụng quỹ đất khổng lồ như thế nào để minh bạch và không bị lợi dụng chính sách để trục lợi?
Trên tinh thần khảo sát, nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Quy hoạch đô thị sông Hồng: Minh bạch để khơi dậy nguồn lực".
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Đấu giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là đấu giá đất) được quy định rõ ràng trong hàng loạt văn bản pháp luật về đất đai và đấu giá tài sản, đồng thời đã được triển khai tại nhiều địa phương và đem lại lợi ích to lớn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Việc quy hoạch đô thị sông Hồng trên địa bàn TP. Hà Nội hứa hẹn tạo ra một quỹ đất khổng lồ có giá trị cao không chỉ cho TP. Hà Nội, một nguồn thu ngân sách Nhà nước đặc biệt quan trọng để phát triển cơ sở hạ tầng của Thủ đô mà còn tạo ra cơ hội kinh doanh ngàn năm có một cho các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản, cũng như cơ hội đổi đời cho hàng vạn hộ gia đình.
Chính vì vậy, thực hiện đấu giá đất rộng rãi, công khai, minh bạch và hiệu quả là công cụ hữu hiệu cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong tiếp cận, khai thác và sử dụng quỹ đất có được từ triển khai quy hoạch đô thị sông Hồng một cách minh bạch, hiệu quả. Đồng thời đây còn là tiền đề thu hút các nguồn lực thực hiện quy hoạch với tốc độ cao nhất và chất lượng tốt nhất, đồng thời ngăn chặn có hiệu quả hiện tượng tham nhũng, thao túng, lãng phí, phá vỡ quy hoạch và lợi ích nhóm trong quản lý và sử dụng đất đai.
Đấu giá đất gắn với quy hoạch đô thị sông Hồng chỉ công khai, minh bạch và hiệu quả khi ngay từ đầu thực hiện tốt các nội dung sau:
Thứ nhất, tuân thủ đúng các quy định pháp luật về đấu giá đất.
Đấu giá đất thuộc quy hoạch đô thị sông Hồng được thực hiện căn cứ theo hàng loạt văn bản quy phạm pháp luật như Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015; Bộ Luật Dân sự 2015; Luật Thủ đô 2012; Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở 2014; Luật Đầu tư 2014; Luật Đấu giá tài sản 2016; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017; Luật Quản lý thuế 2019; Luật Đầu tư công 2019; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; Nghị định số 118/2015/NĐ-CP; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP; Nghị định số 151/2017/NĐ-CP; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP; Thông tư số 45/2017/TT-BTC; Thông tư số 48/2017/TT-BTC.
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nói chung, đấu giá đất nói riêng vẫn đang trong quá trình bổ sung hoàn thiện để đảm bảo tính đồng bộ, hợp lý và khả thi cao hơn nên việc đấu giá đất gắn với quy hoạch đô thị sông Hồng cần thường xuyên cập nhật sự thay đổi các quy định pháp lý trong quá trình triển khai, đặc biệt là xử lý các trường hợp trong quá trình chuyển tiếp, tránh lạm dụng cũng như gián đoạn, đình trệ dự án đầu tư trong quá trình thực hiện quy hoạch xuất phát từ những rủi ro chính sách/pháp lý trong thực hiện đấu giá đất.
Thực tế là từ ngày 30/11/2020, đấu giá đất theo quy hoạch đô thị sông Hồng phải được triển khai theo Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020 của UBND TP. Hà Nội thay thế Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn TP. Hà Nội.
Đến lượt mình, Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 03/3/2017 đã thay thế Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND TP. Hà Nội. Như vậy, trong thời gian gần đây, mỗi Quy định về đấu giá đất trên địa bàn TP. Hà Nội chỉ tồn tại được khoảng 3 năm. Theo đó, rủi ro chính sách/pháp lý đối với đấu giá đất quy hoạch đô thị sông Hồng là rất lớn trong suốt thời gian thực hiện quy hoạch kéo dài hàng chục năm.
Thứ hai, đảm bảo đúng nguyên tắc đấu giá đất.
Mặc dù có thể có những thay đổi về chi tiết cụ thể, song đấu giá đất quy hoạch đô thị sông Hồng phải đảm bảo đúng nguyên tắc quy định tại Điều 117 Luật Đất đai 2013 là:
1. Đấu giá đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Vấn đề then chốt trong đấu giá đất là đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc khi triển khai đấu giá đất trong từng trường hợp cụ thể, bởi cơ chế đấu giá đất vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Đồng thời, cần bịt các kẽ hở có thể bị lạm dụng để vi phạm lợi ích của các bên tham gia đấu giá đất cũng như những rủi ro về chính sách/pháp lý như đã nêu trên.
Thứ ba, tối ưu hóa trường hợp đấu giá đất.
Luật pháp đã quy định rất rõ ràng các trường hợp đấu giá đất và các trường hợp không đấu giá đất. Để nâng cao tính công khai, minh bạch và hiệu quả quản lý, khai thác và sử dụng đất gắn với quy hoạch đô thị sông Hồng thì UBND TP. Hà Nội nên tối ưu hóa các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đất như: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;... Đồng thời, nên hạn chế đến mức thấp nhất các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất như: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2013; Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;...
Hơn nữa, đối với quy hoạch đô thị Hồng, thì thực tế sẽ rất hiếm trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 2 lần nhưng không thành nên Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu có trường hợp xảy ra cần xem xét kỹ nguyên nhân để tránh lạm dụng quy định này.
Thứ tư, chuẩn bị tốt các điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất.
Pháp luật quy định các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá đất khi đã đủ các điều kiện nhất định, cụ thể:
Một, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Hai, đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước;
Ba, có phương án đấu giá đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vì vậy, các cơ quan chức năng của TP. Hà Nội cần hết sức nỗ lực, chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thực hiện đấu giá đất gắn với quy hoạch đô thị sông Hồng, đặc biệt là lập và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm trong tổng thể quy hoạch chung, tiến hành đền bù giải tỏa để có quỹ đất sạch phục vụ đấu giá đất đi đôi với hoàn tất đúng thời hạn, có chất lượng và phê duyệt đúng thẩm quyền phương án đấu giá đất. Muốn vậy, việc thực hiện cải cách hành chính và chính phủ số trong quản lý và sử dụng đất đai của chính quyền các cấp Hà Nội là đặc biệt quan trọng.
Thứ năm, kiểm soát chặt chẽ điều kiện cho người tham gia đấu giá đất.
Người tham gia đấu giá đất phải đáp ứng đủ các điều kiện đã được luật hóa tùy theo từng trường hợp nhất định. Theo Điều 118 Luật Đất đai 2013, người tham gia đấu giá đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại các Điều 55 và 56 Luật Đất đai 2013, đồng thời, phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Trong quá trình thực hiện đấu giá đất cần kiểm soát chặt để không xảy ra tình trạng biến tướng như đấu giá “khép kín”, tình trạng tay trong, công ty con và lợi ích nhóm cũng như gian lận, làm giả hồ sơ trong đáp ứng các điều kiện đấu giá đất. Ngoài ra, cơ quan chức năng của TP. Hà Nội cũng cần lưu ý ngăn chặn những trường hợp vi phạm pháp luật trong loại bỏ những người có đủ điều kiện tham gia và thậm chí trúng đấu giá đất như đã xảy ra ở một số địa phương trong thời gian vừa qua.
Thứ sáu, xác định giá khởi điểm để đấu giá đất một cách hợp lý.
Giá khởi điểm đóng vai trò đặc biệt quan trọng quyết định thành công và hiệu quả của mọi cuộc đấu giá nói chung, đấu giá đất nói riêng. Thông tư 02/2015/TT-BTC quy định căn cứ để Chủ tịch UBND TP. Hà Nội quyết định giá khởi điểm đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất gắn với quy hoạch đô thị sông Hồng.
Chủ tịch UBND thành phố có thể ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp quận huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá đất theo thẩm quyền. Dù là do cấp nào quyết định thì giá khởi điểm đấu giá đất đều cần đảm bảo tính hợp lý, không quá cao để khiến cho cuộc đấu giá thất bại, cũng không quá thấp để một số đối tượng lợi dụng làm thiệt hại lợi ích của Nhà nước và của người tham gia đấu giá khác thông qua đấu giá xấp xỉ với mức giá khởi điểm, nhất là khi có sự cấu kết bất hợp pháp với bên tổ chức đấu giá đất.
Cơ quan chức năng cũng cần kiểm tra ngay lập tức những trường hợp trúng đấu giá hầu như không có chênh lệch hoặc có chênh lệch bất thường so với giá khởi điểm./.
