Cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch GP. Invest nhận định: “Không phải đòi hỏi nào cũng được chấp nhận”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu.

PV: Tốc độ cải tạo cung cư cũ ở Hà Nội hiện nay vô cùng chậm chạp nếu không nói là ì ạch, sau 10 năm triển khai, mới chỉ có 14 chung cư cũ được cải tạo, đạt 1%.Theo ông, đâu là nút thắt trong vấn đề này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo tôi, tỷ lệ đền bù chính là nút thắt và nếu tháo gỡ được nút thắt này sẽ giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ. Có thể nói, để người dân và chủ đầu tư “gặp” được nhau trong thỏa thuận tỷ lệ đền bù vô cùng khó.

Khoảng 15 năm trở về trước, tức là khi bắt đầu cải tạo chung cư Kim Liên B4, B14, Hà Nội đã có chủ trương cải tạo chung cư cũ. Tiếp đó, đến khu Nguyễn Công Trứ thì vấn đề khúc mắc nhất vẫn chính là giải tỏa và đền bù.

Việc thương lượng với người dân như thế nào trong lúc chưa có định chế của Nhà nước là vô cùng khó. Theo thời gian, tỷ lệ cứ tăng dần, tăng dần. Ngày xưa, khi tôi làm khu Kim Liên, quá trình đàm phán với dân cũng vướng phải chuyện này.

Ở thời điểm đó, người ta quan niệm tỷ lệ đền bù là 1,3. Đây cũng là tỷ lệ hợp lý và được cư dân mong ngóng.

Bởi nhà của họ đã xuống cấp và cũ, giờ lại được di cư, đền bù và cả tiền trọ trong quá trình cải tạo lại, tiếp đến là nhận nhà mới, diện tích tăng lên thêm 30% thì tôi cho rằng rất hợp lý.

Chính trên cơ sở đó, hiện nay, Chủ tịch Nguyễn Đức Chung đã nói đến câu chuyện, không có nước nào mà căn nhà đã cũ mèm, phải dọn đi nhưng được nhận tiền bố trí cho ăn ở trong lúc xây dựng, lại đòi diện tích lên đến 2 lần, thậm chí là trên 2 lần thì vô lý.

Đó là quan điểm của thành phố, và tôi cho rằng, quan điểm của lãnh đạo thành phố như thế cũng có cơ sở.

PV: Tỷ lệ có nên áp cứng là 1:1 không, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Có một tỷ lệ không nhỏ những người có công với cách mạng, cán bộ lão thành… đang sống tại các khu chung cư cũ. Nếu xét trên khía cạnh xã hội thì nên có những châm trước. Thành phố chắc chắn sẽ có những hội thảo, chuyên đề để bàn xem tỷ lệ như thế nào khi thẳng băng ra chỉ đền 1:1.

Nghĩa là còn vướng câu chuyện đóng góp xã hội và những đối tượng cần phải ưu tiên. Để trở thành một xã hội có sự công bằng, văn minh thì tôi cho rằng, trong những trường hợp đó, nên có sự xem xét, tạo điều kiện cho những người có công với cách mạng để hài hòa lợi ích và xã hội cũng cảm thấy là mọi chuyện được giải quyết hợp tình, hợp lý.

Tuy nhiên, đây là một bài toán khó và lời giải còn phụ thuộc vào động thái, quyết tâm của lãnh đạo Thành phố. Cơ chế như thì nào sẽ phải có sự tham khảo ý kiến 19 nhà đầu tư được chỉ định cải tạo chung cư cũ.

Những nhiệm kỳ trước, lãnh đạo Hà Nội gần như để tùy doanh nghiệp tự đàm phán với dân, Thành phố không tham gia. Khi Thành phố đứng ngoài thì dân họ cứ đòi phải 2,4; 2,5; 2,6… Thế thì phải làm sao?

Người sống tại tầng 1 đòi 2,6; tầng 3, tầng 4 đồng ý 2,3... Tất cả những yêu cầu đó không ai kiểm soát và tạo nên một thị trường tự phát, mà như thế không thể đi đến chuyện thỏa thuận được. Vì vậy nên tốc độ cải tạo chung cư cũ gần như “đứng im” tại chỗ.

PV:Vậy theo ông, trong giai đoạn này, Hà Nội đã có động thái nào tích cực hơn trong cải tạo chung cư cũ?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Bây giờ, lãnh đạo thành phố đã nhận thức được sự việc này. Tôi cho rằng nhiệm kỳ mới, lãnh đạo năng động, quyết tâm hơn và cũng nhìn thấy được vấn đề nên đã có hai động thái.

Một là, tập hợp được những khu vực chung cư xuống cấp; đi khảo sát chung cư hạng D, tức là đến mức báo động, đã hết thời hạn sử dụng và đưa vào danh mục cần phải tập trung cải tạo.

Hai là, chỗ nào là cụm chung cư nếu làm được sẽ đem lại bộ mặt đẹp hơn cho thành phố, ví dụ như Giảng Võ. Tất cả được đưa vào danh mục cải tạo. Sau đó, lựa chọn những đơn vị có năng lực thi công, đủ năng lực tài chính, chứ không phải doanh nghiệp cứ xin là được.

Dù 19 dự án này có thể thành công trước, thành công sau, hoặc chưa thành công, nhưng tôi cho rằng, ít nhất đã có một động thái tích cực của lãnh đạo Thành phố.

Với quyết tâm và động thái này, vấn đề cải tạo chung cư cũ sẽ có chuyển biến nhất định. Có thể chưa phải là cả 19 dự án sẽ cùng song hành ngay, nhưng cần có một, hai dự án tiên phong làm được thì sẽ tạo thành một xu thế cải tạo chung cư cũ.

PV: Đối với những vị trí khác nhau (đặc biệt là vị trí vàng), căn hộ có diện tích khác nhau, ở những tầng khác nhau, tỷ lệ đền bù cũng không thể giống nhau?

 Sau 30 năm sử dụng, khu nhà G6A, phường Thành Công nằm trong diện nguy hiểm cấp D (mức độ nguy hiểm cao nhất theo tiêu chuẩn xây dựng). Ảnh: Trần Kháng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tỷ lệ đề bù còn phải bàn. Đây mới là trao đổi miệng, để đi đến kết luận, cần phải có sự cân nhắc và tính đến các yếu tố xã hội một cách hết sức cẩn trọng.

Bởi tỷ lệ đó có thể tạo ra sự đồng thuận, phấn khởi chung hoặc là phản ứng thì sẽ không hay. Chắc chắn thành phố sẽ còn cân nhắc và người ta sẽ phải cân đối đến tất cả các điều kiện kinh tế - xã hội khác. Nhưng ít ra nó cũng đã đánh động để người dân thấy, không phải đòi hỏi nào có lợi cho họ cũng được chấp nhận mà phải ở một giới hạn nào đó thì nhà đầu tư mới làm được.

Ngày trước, khi mà thành phố chưa xem tỷ lệ đền bù đó, chúng tôi có thỏa thuận và họ đòi hơn 2 chấm. Trên 2 chấm thì không có nhà đầu tư nào dám làm.

Như vậy, chung cư cứ xuống cấp dần, xuống cấp dần và thậm chí là sập. Đó là một vấn đề rất phức tạp, nếu đi đến thống nhất được sẽ hình thành nên một hệ thống gọi là chuẩn hóa.

Nếu mà chuẩn hóa, thậm chí, không phải chung cư nào cũng đền bù như nhau. Ví dụ như ở những khu ở trung tâm thì giá đền bù sẽ khác so với chung cư ở ven đô hoặc ngoại thành.

Tất cả những vấn đề đó cần có những thảo luận, hội thảo để nhà đầu tư, nhà quản lý và người dân cùng đóng góp ý kiến.

PV: Trong trường hợp với những căn hộ có diện tích rất nhỏ, chỉ 18-20m2, nếu như người dân bán đứt căn hộ cho doanh nghiệp hoặc Nhà nước. Theo ông, phương án này có khả thi không?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Ví dụ, trong một chung cư có khoảng 200 hộ dân, 20 hộ muốn bán và 180 hộ không đồng ý bán thì nó sẽ rất phức tạp.

Cho nên, việc bán cho chủ đầu tư hay bán cho Nhà nước cũng chỉ là một giải pháp phụ. Điều quan trọng vẫn là tỷ lệ đền bù. Tuy nhiên, nếu xét về tỷ lệ đền bù có một số vấn đề.

Chẳng hạn như tiêu chuẩn để xây dựng căn hộ thương mại mới phải đạt tối thiểu 45m2. Thế nhưng, diện tích căn hộ cũ chỉ có 18 - 24m2 vì xây từ những năm xa xưa. Nếu như căn 24m2 được đền bù với tỷ lệ 1,1 hoặc 1,2 thì sẽ được nhận căn hộ mới khoảng 30 - 32m2.

Giải pháp như thế nào khi người dân không có tiền để mua phần chênh lệch về diện tích? Chuẩn hóa về tiêu chuẩn căn hộ sẽ ra sao trong những trường hợp cụ thể như trên? Phải có những tiêu chí đặc biệt như thế nào và có những chính sách gì cho các nhà tái định cư của các chung cư cũ? Đây là một vấn đề khó khăn chứ không hề đơn giản.

PV: Bằng cách nào để người dân sau khí bán những căn hộ diện tích nhỏ có đủ khả năng mua được một căn hộ theo diện tích quy định và đáp ứng nhu cầu cơ bản (khoảng 45m2) tại các dự án nhà ở thương mại?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Với những căn nhỏ quá thì nên vận động người dân bán. Bán đứt căn hộ 18m2 ở trung tâm để đi mua ở chỗ khác có giá rẻ hơn sẽ được căn hộ mới rộng 40 - 50m2. Việc bán đứt theo giá thị trường được giao dịch một cách hợp lý sẽ hạn chế được việc phải xây những căn hộ quá bé để đền bù.

Với những hộ không muốn bán, thì phải xây dựng tiêu chuẩn cụ thể. Những trường hợp đặc biệt thì nên đưa ra những tiêu chuẩn mới về căn hộ và sắp xếp họ vào với nhau ở khu vực căn hộ nhỏ để hạ tầng đồng bộ hơn như bếp, đường ống dẫn nước, đường ống dẫn khí, vệ sinh…

Xin cảm ơn ông!