Lại phát tín hiệu từ… khu tập thể Kim Liên
Trước sự chậm trễ trong việc cải tạo, xây mới lại các chung cư cũ, TP. Hà Nội mới đây lại bắt đầu có những động thái mới. Cụ thể, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết cải tạo tập thể Kim Liên với ranh giới phía Đông Bắc giáp phố Đào Duy Anh; phía Đông và Đông Nam giáp phố Phương Mai, đường Giải Phóng và Khu tập thể Phương Mai; phía Tây Bắc giáp phố Phạm Ngọc Thạch và phía Tây Nam giáp sông Lừ.
Nhìn lại công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhà cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, có thể thấy, dù được bắt đầu với nhiều mục đích tốt đẹp, nhằm cải thiện điều kiện sống tốt hơn cho một bộ phận dân cư đô thị, tạo lập không gian kiến trúc cảnh quan, môi trường xanh, sạch, đẹp, góp phần chinh trang kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại,... nhưng cho đến nay, vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả.
Đã rất nhiều năm kể từ khi Hà Nội đặt ra vấn đề cải tạo nhưng đến nay tiến độ cải tạo các khu chung cư này vẫn rất chậm, thậm chí mới chỉ thực hiện cải tạo được 10% nhà chung cư cũ. Mặt khác, quản lý đất trong khu chung cư thiếu chặt chẽ khiến diện tích đất lưu không bị lấn chiếm, còn diện tích đất công cộng bị chuyển hóa sang chức năng khác. Chính sự biến đổi này đã làm mất cân đối trong đời sống của khu dân cư khi chỗ để xe và sân chơi cho cộng đồng dân cư tại khu vực không có.
Nếu chủ trương phê duyệt quy hoạch cải tạo chung cư tại khu tập thể Kim Liên được thực hiện thành công sẽ đặt nền móng thành công cho cuộc cách mạng cải tạo chung cư cũ.
Theo giới phân tích, nguyên tắc của quy hoạch các dự án cải tạo, tái phát triển chung cư cũ phải được lập quy hoạch 1/500 cho toàn khu, tuân thủ quy hoạch chung của Thành phố, quy hoạch phân khu với các tiêu chí cần quan tầm là dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khả năng kết nối, chịu tải của hạ tầng.
Do đó, nếu chủ trương phê duyệt quy hoạch cải tạo chung cư tại khu tập thể Kim Liên lần này được thực hiện thành công sẽ phần nào đặt nền móng thành công cho cuộc cách mạng cải tạo chung cư cũ, góp phần xây dựng đô thị văn minh, đặc biệt, phát triển các dự án nhà ở để phần nào đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở của người dân
"Cách mạng" khi nào thành công?
Trước đó, trao đổi với Reatimes, TS.KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định, để cải tạo các chung cư, tập thể cũ thì không nhất thiết phải giữ mô hình đơn vị nhà ở phổ biến như trước đây, đó có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới, với điều kiện bảo toàn được các lô đất công như trường mẫu giáo, trường học, trạm y tế, dịch vụ thương mại, vườn hoa, cây xanh, mặt nước vốn có trước đây.
TS. Quảng phân tích, cụ thể với quy hoạch, thành phố giao nhà đầu tư đủ điều kiện tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn (khuyến khích đơn vị tư vấn nước ngoài) nghiên cứu lập quy hoạch chung toàn khu theo hướng giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng tối đa chiều cao để tăng tối đa diện tích và không gian (kể cả công trình ngầm) sử dụng vào mục đích công cộng, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối đồng bộ, thuận tiện với khu vực lân cận. Đối với nhà nguy hiểm cấp độ D nằm trong các khu chung cư cũ, cho phép Hà Nội phá dỡ và xây dựng lại trước sau đó sẽ cập nhật quy hoạch vào toàn khu.
Tiếp đó, cơ chế chính sách bồi thường tái định cư của từng dự án sẽ được xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở cải tạo xây dựng lại của từng khu chung cư cũ và khả năng cân đối tài chính của từng dự án. Theo đó, Thành phố có thể sẽ hoàn trả (không thu tiền) diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ với hệ số K=1 so với diện tích hợp pháp của căn hộ cũ. Trường hợp tái định cư tại chỗ có diện tích lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm với giá thành xây dựng cộng 10% lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư.
Hộ dân ở tầng 1 có quyền được thuê một diện tích kinh doanh tại khu vực dịch vụ của dự án. Hộ dân có quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp nếu tái định cư tại chỗ bằng nhà và đất ở thì được áp dụng hệ số k=1. Hộ dân thuộc các dự án trong khu vực bốn quận nội thành cũ nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 được áp dụng hệ số k gấp 2 lần so với tái định cư tại chỗ. Cơ chế tài chính sẽ được xác định trên cơ sở đặc thù của từng dự án. Trường hợp không tự cân đối tài chính thì chủ đầu tư được xem xét, bố trí dự án khác để bù đắp tài chính khi thực hiện dự án.
TS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh: “Để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công, các thành phố cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến giải tỏa đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ. Chỉ khi có cơ chế chính sách thỏa đáng đáp ứng nhu cầu lợi ích, tạo dựng được lòng tin giữa các bên liên quan, nhất là lòng tin của người dân với nhà đầu tư thì mục tiêu cải tạo mới thực sự thành công”.
