CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai là đơn vị đã tìm hiểu về cải tạo chung cư cũ trong một thời gian dài và sau nhiều dự án, doanh nghiệp này đã rút ra một số khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ như thiếu quy hoạch, kế hoạch đồng bộ cải tạo chung cư; ngân sách Nhà nước còn hạn chế; chưa phân cấp cụ thể trách nhiệm chính quyền địa phương trong thực hiện dự án; trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài; giải phóng mặt bằng còn khó khăn.
PV: Ông nhìn nhận thế nào về nhu cầu cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam hiện nay?
Ông Bùi Khắc Sơn: Nhu cầu cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam hiện rất cao. Trong khi các chung cư cũ hiện nay không đáp ứng được yêu cầu về hạ tầng xã hội, hạ tầng quy hoạch, định hướng của xã hội, đảm bảo bộ mặt đô thị, văn minh Thủ đô.
Theo khảo sát, số lượng cải tạo chung cư cũ là 1.579 toà, tổng diện tích chung cư xuống cấp là 1,7 triệu mét vuông, trong đó quy hoạch theo cụm chiếm khoảng 80%, chung cư đơn lẻ khoảng 11% (chung cư có tuổi thọ trên 40 năm), không còn đáp ứng được nhu cầu. Đặc biệt, các chung cư cũ chủ yếu nằm tại các quận nội đô lịch sử.
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai.
Với nhu cầu rất lớn như vậy nhưng suốt gần 15 năm tuyên truyền, số lượng chung cư xuống cấp nguy hiểm đã được cải tạo bằng xây mới chỉ 14 chung cư, tương đương 1%, các mô hình thì chưa hợp lý, quy hoạch tòa đơn lẻ, không đồng bộ được hạ tầng.
PV: Hiện có nhiều doanh nghiệp tiến hành xây chung cư mới. Theo ông, điều này có khiến chúng ta thiếu doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ?
Ông Bùi Khắc Sơn: Tôi nghĩ là không thiếu. Vừa rồi TP. Hà Nội đã kêu gọi các nhà đầu tư có năng lực tham gia, tôi cũng được biết hiện các khu chung cư cũ đã được đăng ký hết. Nhiều doanh nghiệp đã tự bỏ kinh phí lập chỉ tiêu quy hoạch nhưng còn vướng ở khâu đàm phán, lấy ý kiến dân cư, điều tra xã hội học... tất cả chưa đạt được bởi vai trò của doanh nghiệp để làm việc với người dân còn rất khó khăn.
Nguyên nhân bởi một phần do một số chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ hiện nay chưa hoàn thành được đúng theo cam kết với người dân nên mất uy tín.
PV: Theo ông, tỷ lệ quy đổi, đền bù trong cải tạo chung cư cũ như thế nào là hợp lý?
Ông Bùi Khắc Sơn: Đầu tư cải tạo chung cư cũ phải nhìn nhận bài toán hài hòa lợi ích giữa 3 nhà, gồm doanh nghiệp, nhà nước và người dân. Ở đây, các chung cư cũng có vị trí, lợi thế, quy hoạch khác nhau. Ví dụ trong các quận nội đô lịch sử, mật độ dân cư đang rất lớn, hiện đang vướng luật quy hoạch nên không thể “xé rào”. Trong khi đó, người dân cũng đang đòi tỷ lệ hệ số đền bù rất cao, tuy nhiên có hiện tượng nhiều chung cư cũ cơi nới diện tích lớn hơn nhiều so với diện tích thực tế. Do đó, để đền bù một cái chung cho tất cả cộng đồng đảm bảo công bằng rất khó, đền bù cho cái sai cũng không được.
Mong muốn của người dân là khác nhau trong khi chúng ta chưa có một chính sách chuẩn về đền bù như thế nào nên khi lập các phương án kinh doanh, nhiều dự án khó khăn, thậm chí doanh nghiệp nhìn vào đã thấy lỗ. Do đó, tỷ lệ đền bù hợp lý phải hài hòa quyền lợi giữa các bên, phải có trọng tài trong câu chuyện cải tạo chung cư cũ, đảm bảo lợi nhuận nhất định cho chủ đầu tư, đương nhiên phải có đơn vị giám sát lợi nhuận đó. Tại Việt Nam hiện có nhiều doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính và quản lý để thực hiện việc này. Trách nhiệm của Nhà nước là làm sao đảm bảo việc triển khai đúng theo tiến độ, chất lượng, quy hoạch, cần sự vào cuộc của hệ thống chính trị.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ: "Nếu áp dụng tỷ lệ 1:1 trong cải tạo chung cư cũ đã là quá tốt. Bởi, khi anh được thay đổi toàn bộ môi trường sống, được ở căn nhà theo thiết kế mới hơn, hiện đại hơn thì tỷ lệ này là hoàn toàn hợp lý. Nếu áp đặt hệ số cao hơn, sẽ gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp thực hiện công việc cải tạo chung cư cũ và thêm áp lực cho Hà Nội về hệ số tầng cao.
Phải làm rõ được bài toán chia sẻ lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, phải làm rõ chủ đầu tư được bao nhiêu? Nhà nước được bao nhiêu? Cư dân được bao nhiêu? Tất cả những việc làm trên cần đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, nếu 70% cư dân đồng ý với phương án phân chia lợi ích được đưa ra lấy ý kiến thì các bên cứ lấy đó làm cơ sở để thực hiện.
Cơ chế phân chia lợi ích các bên cần phải được thực hiện công khai, minh bạch để các bên thống nhất. Dựa trên kết quả việc lấy ý kiến công khai sẽ xây dựng được phương án chia sẻ lợi ích hợp lý - hài hòa giữa các bên, khi đó trở ngại về GPMB cũng như vướng mắc trong việc đưa ra tỷ lệ sẽ được giải quyết.
Song xét cho cùng, giải pháp tối ưu nhất cho cải tạo nhà chung cư cũ có lẽ không phải ở việc đưa ra tỷ lệ 1:1, 1,5 hay 2,5 mà là ở cách sẽ thực hiện thế nào.
PV: Chúng ta đã mất gần 15 năm để kêu gọi, đầu tư vào việc cải tạo chung cư cũ song số lượng chung cư xuống cấp nguy hiểm đã được cải tạo bằng xây mới chỉ 14 chung cư, tương đương 1%. Vậy thì ông có kỳ vọng, câu chuyện này sẽ khả quan hơn trong thời gian tới?
Cần xây dựng cơ chế cụ thể, yêu cầu các chủ sở hữu căn hộ chấp hành việc di dời, chấp hành tiêu chuẩn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Ông Bùi Khắc Sơn: Với sự quyết liệt của Hà Nội trong việc cải tạo cải tạo chung cư cũ, các vướng mắc hiện đã được tháo gỡ một cách thông thoáng hơn. Bản thân Xuân Mai cũng đã tham gia đăng ký xin cải tạo chung cư cũ hơn 10 năm, thời điểm Hà Tây chưa sáp nhập vào Hà Nội, khi đang cải tạo khu chung cư trong Hà Đông, chúng tôi đã gặp nhiều nhiều vướng mắc nên công cuộc thực hiện rất khó khăn. Tuy nhiên, với cơ chế mới của Hà Nội, kêu gọi cộng đồng doanh nghiệp tham gia, chúng tôi nhận thấy công việc đang tương đối thuận lợi.
Tuy nhiên, công việc cải tạo của Xuân Mai đang nằm ở những khu nhỏ, nằm ngoài khu nội đô lịch sử nên cũng dễ dàng hơn. Hy vọng rằng từ đây về sau, sẽ có chính sách tốt để Hà Nội nhìn nhận và có hỗ trợ cho chủ đầu tư, giúp công cuộc cải tạo chung cư cũ được thuận lợi và nhanh chóng hơn.
PV: Ông có đề xuất nào để tin rằng, kỳ vọng đó sớm trở thành hiện thực?
Ông Bùi Khắc Sơn: Chính sách cải tạo chung cư cũ hiện đang còn nhiều khó khăn. Việc tuyên tuyền định hướng kế hoạch và công tác quy hoạch còn nhiều điểm chưa phù hợp.
Tôi cho rằng, cần công khai minh bạch thông tin về chương trình, kế hoạch và chỉ tiêu quy hoạch đối với các dự án. Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định thực hiện dự án cải tạọ chung cư cũ và lựa chọn chủ đầu tư. Việc lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư gộp lại thành một để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Nhà nước có chính sách bố trí nguồn vốn cho vay ưu đãi như đối với nhà đầu tư xây dựng, nhà ở xã hội.
Nhà đầu tư cũng phải chứng minh năng lực, uy tín của mình. Khi đã giao cho một đơn vị có đủ năng lực, kinh nghiệm, tổ chức thì phải giao luôn cho họ từ công tác lập quy hoạch để doanh nghiệp chủ động triển khai. Cơ quan quản lý Nhà nước phải thực hiện vai trò giám sát đối với các chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân thì rất khó. Cho nên cần xây dựng cơ chế cụ thể, yêu cầu các chủ sở hữu căn hộ chấp hành việc di dời, chấp hành tiêu chuẩn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Thông tin, kế hoạch đền bù cần được tuyên truyền ngay từ đầu, đưa vào nghị quyết, để người dân coi đó là nghĩa vụ chính trị buộc phải thực hiện. Bởi nếu không có cơ chế, chính sách cụ thể, doanh nghiệp khó lòng thỏa thuận với người dân. Chính quyền địa phương cũng cần tích cực phối hợp với doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng.
Xin cảm ơn ông!
