Theo TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận, năm 1994, sau khi Nhà nước có chính sách bán nhà ở đang thuê cho các đối tượng theo Nghị định 61, chung cư được chuyển sang sở hữu cá nhân. Việc này đã đáp ứng được nhu cầu ở của hàng nghìn, hàng triệu người dân trong cả nước.
Sau thời điểm trên, rất nhiều khu tập thể với các nhà cấp 4 sập sệ đã trở thành các khu nhà ở khang trang, nhiều gia đình đang ở trong những ngôi nhà chỉ 30-40m2, dịp này đã xây dựng lại thành 3-4 tầng, với diện tích hàng trăm mét vuông.
Cũng chính vì thế những ngôi nhà ống đã mọc lên khắp nơi. Cải tạo lại chung cư cũ cũng trở nên khó khăn hơn, không phải chỉ có ở mặt phố và tạo lên một hình ảnh đô thị biến dạng. Việc xây do trước đây chỉ có một chủ đầu tư thì nay rất nhiều. Mặt khác, việc lấy ý kiến đồng thuận để cải tạo cũng càng khó khăn hơn vì lợi ích của các chủ sở hữu rất khác biệt.
Một khu tập thể cũ tại quận Đống Đa, Hà Nội. Ảnh: Kháng Trần
KTS. Lê Thị Bích Thuận cho biết, hiện nay điều 8, Nghị định 101 quy định “Nhà đầu tư sau khi được lựa chọn chủ đầu tư có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết hoặc thủ tục cấp giấy phép quy hoạch trong trường hợp có hoặc chưa có quy hoạch phân khu...”. Tuy nhiên, khi lựa chọn chủ đầu tư phải có hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, đồng thời phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Đây là một cách thực hiện khó có hiệu quả.
Theo TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận, đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo khu chung cư cần được trưng bày công khai để lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các tổ chức. Do đó, chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự để thực hiện các dự án phát triển nhà, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị trong cùng một khu vực, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có.
“Thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án tiêu biểu, làm thí điểm xây dựng chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô thị cũ”, TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận nói.
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng cho rằng, để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng cải tạo các khu nhà tập thể cũ, thành phố nên tạm dừng việc thanh lý nhà ở trong các khu tập thể cũ, đồng thời áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp.
Khi đã có một mô hình quy hoạch kiến trúc chuẩn đi cùng một cơ chế chính sách đồng bộ, các doanh nghiệp sẽ xác lập hiệu quả đầu tư lại từng khu vực dự án cải tạo. Nếu lỗ, thành phố sẽ có cơ chế đầu tư phù hợp để bù lại. Ví dụ, như cơ chế công trình đổi công trình, công trình đổi đất...
Theo bà Thuận, để giảm tải dân cư và hạ tầng giao thông tại các khu chung cư cũ trong nội đô, các dự án đầu tư xây dựng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại – dịch vụ để tránh chất tải dân cư vào nội thành cũ.
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng Hiện cho rằng, hiện các chủ đầu tư mới tập trung vào khai thác chức năng ở để kinh doanh sau khi bù đủ số diện tích tại định cư. Điều này làm tải thêm hạ tầng xã hội, đòi hỏi công suất của các công trình công cộng tương ứng.
Vì thế, nếu tăng các chức năng văn phòng thì các khu ở mới được xây dựng trên đất khu tập thể xưa (chủ yếu trong các quận nội thành cũ) sẽ lại bị tải thêm về giao thông, gây thêm ùn tắc. Do đó nên tập trung vào các chức năng như thương mại, khách sạn tại các khu có vị trí trong nội thành cũ như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên.
“Về nguyên tắc, các khu tập thể lớn, đồng bộ, như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Bách Khoa, Thanh Nhàn, Thành Công, Giãng Võ...., nên xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị mới, đồng bộ. Các chung cư cũ riêng lẻ, như khu nhà ở Dệt 8/3, các khu trong khu vực Hà Tây cũ nên tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng”, bà Thuận nêu quan điểm.
