Làm gì để thuyết phục nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ không thu lời?

Theo GS. TS. KTS. Nguyễn Tố Lăng, các khu chung cư cũ như Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Trương Định,... có vai trò quan trọng trong công tác giải quyết nhà ở đối với TP. Hà Nội nửa cuối thế kỷ XX.

Tuy nhiên, do vốn đầu tư ban đầu thấp, chất lượng xây dựng kém, thậm chí nhiều khu đã hết niên hạn sử dụng nên hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nơi có nguy cơ sập đổ và không an toàn. Do đó, việc Nhà nước và TP. Hà Nội ban hành những chủ trương chính sách nhằm cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hết sức cần thiết và cấp bách.

Tập trung 3 vấn đề

Theo Phó hiệu trưởng Đại học Kiến trúc Hà Nội, sở dĩ các chung cư cũ xuống cấp nhanh phần nhiều do chất lượng công trình, từ công tác xây dựng ban đầu đến duy tu bảo dưỡng trong suốt thời gian sử dụng, thêm vào đó là sự chất tải ngoài dự tính.

Mặt khác, tình trạng thiếu nhà ở hoặc chỉ tiêu diện tích m2/người thấp vẫn còn tồn tại do dân số vẫn tiếp tục gia tăng, đây là một trong những nguyên nhân làm cho các khu chung cư cũ đã kém lại càng xuống cấp do sự quá tải và cơi nới thiếu kiểm soát.

“Hiện việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết mâu thuẫn giữa tổng khối tích của các khu (mật độ xây dựng, tầng cao... thường là bị hạn chế do yêu cầu của hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và tổng thể phát triển thành phố) với nhu cầu của nhà đầu tư (tổng diện tích sàn, chiều cao công trình muốn được tăng thêm do lợi nhuận).

Thêm vào đó, việc di dời người dân trong các khu chung cư đến các khu vực khác không phải dễ dàng, do họ có thói quen với lối sống trên địa bàn hiện tại và các hạn chế khác trong quá trình chuyển đổi, đền bù”, GS. TS. KTS Nguyễn Tố Lăng nhận định.

GS. TS. KTS. Nguyễn Tố Lăng, Phó hiệu trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.

Theo GS. TS. KTS. Nguyễn Tố Lăng, để có được đô thị phát triển bền vững trong đó có các khu nhà ở, thành phố cần quan tâm đến nhiều vấn đề như công ăn việc làm, an ninh, an toàn, trật tự xã hội; việc phát triển đồng bộ các khu chức năng trong thành phố, các khu vực hiện hữu và các khu xây dựng mới, các thành phần nhà ở khác nhau trong quỹ nhà ở, trong đó có nhà chung cư cũ.

Ông Lăng cho rằng, với các khu chung cư cũ, cần tập trung ba vấn đề: Thứ nhất, rà soát lại một cách chính xác thực trạng các khu chung cư cũ về mọi mặt và thực trạng đầu tư xây dựng trong thời gian qua của các tổ chức, cá nhân.

Thứ hai, xác định cơ chế, chính sách đặc thù, đề xuất giải pháp, lộ trình triển khai và tổ chức thực hiện.

Thứ ba, xác định cụ thể ranh giới các khu chung cư cũ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà ở trên địa bàn thành phố.

Tuy nhiên, theo quan điểm của Phó hiệu trưởng Đại học Kiến trúc Hà Nội, để đảm bảo tính khả thi, cần có từng cơ chế riêng cho từng loại khu chung cư cũ. Đó có thể là việc sử dụng đất linh hoạt, có thể cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất một phần của khu chung cư cũ, miễn tiền sử dụng đất, thuê đất.

Cùng với đó, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội tham gia các hoạt động khác của thành phố khi triển khai cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Việc đề xuất các giải pháp được phân thành hai nhóm dựa vào chất lượng của các khu chung cư.

Đối với khu chất lượng kém: Đây là những khu vực nhà ở đang trong tình trạng hư hỏng nặng, cấp độ cực kỳ nguy hiểm, kém về kết cấu công trình, có nguy cơ sập đổ trong thời gian ngắn. Các khu vực này cần phải phá dỡ hoàn toàn, xây dựng lại và trước hết cần cấp tốc di dời dân cư khỏi nguy hiểm, đảm bảo an toàn. 

Một khu chung cư cũ Hà Nội nhìn từ trên cao.

Với trường hợp này cần tổ chức lập quy hoạch một cách cẩn thận và có chất lượng. Lưu ý việc nghiên cứu đồng bộ từng khu chung cư cũ và việc kết nối với không gian lân cận và tổng thể không gian, kết trúc, cảnh quan đô thị.

Thuyết phục nhà đầu tư 

GS. TS. KTS. Nguyễn Tố Lăng cho rằng, một trong những yêu cầu cơ bản để đáp ứng phát triển bền vững cho khu vực và thành phố là hạn chế tăng trưởng quá mức về dân số, nguyên nhân dẫn đến ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng cơ sở. Do đó, cần đánh giá chính xác thực trạng và xác định ngưỡng tăng trưởng thích hợp cho khu chung cư, thông thường phụ thuộc vào sự phát triển chung về mọi mặt của cả khu vực.

“Phải phát huy sự tham gia của cộng đồng, xã hội hóa trong cải tạo chung cư cũ là rất cần thiết. Cộng đồng ở đây được hiểu là các nhóm dân cư, tổ dân phố, các tổ chức nghề nghiệp, đoàn thể và đặc biệt là các tổ chức doanh nghiệp, nhà đầu tư”, ông Lăng cho biết.

Theo ông, để thuyết phục nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ trong nội đô (theo quy hoạch cần hạn chế chiều cao công trình và giảm tổng diện tích xây dựng, tức là không có lợi về mặt đầu tư) cần có cơ chế khuyến khích. Ví dụ, giao cho họ các dự án khác có nhiều lợi thế hơn ở khu vực khác của thành phố, hoặc các ưu đãi khác.

Ngoài ra, phải có chính sách thích hợp với cư dân trong các khu chung cư cũ về đền bù, tái định cư, như ưu tiên được mua thêm diện tích sử dụng sau khi xây dựng lại công trình hoặc các khu chung cư cải tạo khác nếu có nhu cầu. Khi không có nhu cầu tái định cư, dân cư ở đây được ưu tiên mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ của thành phố.

Đối với khu vực chất lượng trung bình: Đây là các khu chung cư cũ được xây dựng muộn hơn, với chất lượng cao hơn cả về hình thức công trình, công năng sử dụng, kết cấu công trình và vật liệu xây dựng. Do đó, tùy theo từng khu vực, từng công trình để có chính sách thích hợp, có thể sử dụng các giải pháp đã được đề ra trước đây: Cải tạo, sửa chữa chống xuống cấp các tòa nhà nguy hiểm; cải tạo, nâng cấp, tăng diện tích sử dụng bằng cách xây ốp cục bộ một số nhà chung cư; xây mới cục bộ bên cạnh cải tạo một số khu vực có điều kiện.

“Với nhóm nhà ở này, việc huy động nguồn vốn, áp dụng các hình thức chính sách ưu đãi và các giải pháp khác cũng cần triển khai như đối với các khu vực xây dựng lại”, GS. TS. KTS Nguyễn Tố Lăng.