Nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, sáng 4/4, Sở Xây dựng Hà Nội đã tổ chức Hội thảo: "Đề xuất một số cơ chế chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội” nhằm tiếp thu những ý kiến đóng góp để hoàn thiện một số cơ chế khung trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Phát biểu tại buổi hội thảo, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng nhấn mạnh: “Việc cải tạo chung cư cũ là một việc làm vô cùng khó khăn. Dù chúng ta bàn nhiều, không ít ý kiến thuyết phục, các giải pháp tưởng có vẻ khả thi mà diễn biến để hiện thực hóa lại vô cùng khó khăn. Cho nên, chỉ mới có khoảng 1% số dự án chung cư cũ được cải tạo là bởi lẽ đó. Lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp ai cũng hiểu, cũng công nhận nhưng chưa tìm ra được lời giải cuối cùng. Nếu Hà Nội và TP. HCM không làm được thì các tỉnh dù chung cư cũ rất ít cũng khó làm được.”
Khó khăn vì... thiếu niềm tin
Tại Hội thảo, đại diện Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư cũ là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Doanh nghiệp này cho biết, tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến dự án bị chững lại.
Trên địa bàn quận Đống Đa, nhà E4 khu tập thể Đại Học Y Hà Nội là một điển hình "khu ổ chuột" nhếch nhác, xuống cấp. Ảnh: Kháng Trần
Một số khu chung cư cũ trong thời gian sử dụng hầu hết các chung cư cũ đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, “đeo ba lô, chuồng cọp”, cơi nới trái phép phần diện tích công cộng của các hộ dân tại tầng 1 và có nhiều căn hộ thấp tầng nằm xen kẽ trong các khu chung cư, khiến mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Do vậy, công tác GPMB rất phức tạp và chi phí bồi thường cao.
Thứ hai, quy định đền bù cho các hộ dân cũng đang làm khó doanh nghiệp. Theo quy định, khi xây dựng lại, các hộ gia đình sẽ được đền bù tối đa gấp 2,2 lần diện tích căn chung cư cũ. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều căn hộ chung cư cũ có diện tích chỉ 18 – 20m2, nếu đền bù gấp hai lần cũng chỉ 40m2, trong khi quy định của Bộ Xây dựng là căn hộ chung cư mới phải có diện tích tối thiểu 45m2. Số diện tích trội thêm này không phải nhà nào cũng có tiền nộp, từ đó nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong thỏa thuận, giải quyết với người dân.
Bên cạnh đó, các cư dân tại tầng 1 thường có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung, khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn cho chủ đầu tư, làm ảnh hưởng đến đa số người dân đã nghiêm túc chấp hành di dời.
Nhà E4 gồm 4 tầng, mỗi tầng có 15 phòng, diện tích mỗi phòng là 12m2, chiều cao 3,5m. Mọi sinh hoạt ăn, ngủ, nghỉ, chơi của các gia đình đều diễn ra trong 12m2 ọp ẹp này.
Đồng quan điểm trên, đại diện Công ty Sông Hồng cho rằng, về phía nhà đầu tư luôn muốn phục vụ, đóng góp vào cơ sở vật chất, hạ tầng của thành phố, người dân trên địa bàn nhưng để duy trì hoạt động, nhà đầu tư cần có kinh phí để làm được điều đó, trong khi các ưu đãi về vay vốn, thuế gần như không có. “Việc thỏa thuận về đền bù trực tiếp với người dân gây khó cho doanh nghiệp khi các mức bị đẩy lên quá cao, trong khi các chỉ tiêu quy hoạch bị bó buộc làm cho doanh nghiệp không cân đối được tài chính”.
Doanh nghiệp này đề xuất, cơ quan quản lý cần có chính sách khuyến khích người dân di dời sang các khu chung cư khác đã xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị mới để giảm tải trong nội đô, giảm chi phí tạm cư. Đồng thời xây dựng bộ nguyên tắc và tiêu chuẩn các hộ dân được tái định cư và hộ dân phải di dời. Giới hạn hệ số K về đền bù tái định cư.
Một khó khăn nữa cũng được các doanh nghiệp chỉ ra là do thiếu niềm tin lẫn nhau giữa cư dân – doanh nghiệp – cơ quan nhà nước. Người dân sợ mất nhà không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ. Doanh nghiệp thì thiếu niềm tin chính quyền sẽ hỗ trợ trong trường hợp không thể đáp ứng những đòi hỏi thiếu hợp lý của một số ít cư dân.
Đề xuất 6 cơ chế chính sách
Ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có 1.273 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2-5 tầng. Các khu này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà chung cư cũ này đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô (quận Ba Đình có 214 nhà, quận Hoàn Kiếm có 99 nhà, quận Đống Đa có 415 nhà và quận Hai Bà Trưng có 244 nhà).
Hà Nội đã giao nhiệm vụ cho các nhà đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện công tác điều tra xã hội học, xây dựng nhiệm vụ thiết kế, quy hoạch tại 26 khu chung cư tập trung và 67 nhà chung cư độc lập. Tuy nhiên, kết quả thực hiện còn rất hạn chế, đến nay mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng. Đáng chú ý là có 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại.
“Năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định xác định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc cải tạo lại nơi ở của mình, đồng thời cơ bản tháo gỡ những bất cập, tồn tại trong thực tế cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ độc lập. Mặc dù vậy vẫn còn một số nội dung chưa phù hợp với thực tế tại Hà Nội, đặc biệt là khi cải tạo, xây dựng lại toàn khu chung cư cũ”, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết.
Chính vì vậy, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất 6 cơ chế chính sách khung trên cơ sở quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP gồm bổ sung tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ đưa vào kế hoạch; cơ chế về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; về lựa chọn chủ đầu tư; chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư; cơ chế tài chính cho dự án và phân cấp thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Hàng loạt các chung cư cũ khu Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng.
Cũng tại Hội thảo, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, để thực hiện thành công chương trình xây dựng lại các khu chung cư cũ, ngoài những ưu đãi đối với các chủ đầu tư được nêu tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP (Điều 16, Điều 17) và các văn bản có liên quan, UBND TP Hà Nội căn cứ vào đặc thù của địa phương, có thể khuyến khích trợ tối đa cho người dân cũng như chủ đầu tư thực hiện dự án.
“Cải tạo chung cư cũ đang nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, tuy nhiên TP cần phải tạo nguồn lực, cơ chế riêng cũng như rà soát lại các thủ tục hành chính trong quy trình triển khai thực hiện nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ. Để thực hiện hiệu quả chương tình này cần có quyết tâm của cả hệ thống chính trị cũng như người dân Thành phố” – ông Ninh khẳng định.
Nên nâng chiều cao số tầng
Giải "nút thắt" trong cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, về nguyên tắc, để đẩy mạnh công tác xây dựng chung cư cũ, thành phố có thể triển khai theo hướng di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã được xây dựng hoàn thiện trước.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Trần Nam tán thành với việc đề xuất chung cư hết niên hạn đưa vào cải tạo ngay không cần kiểm định, đồng thời tính toán đề thực hiện toàn khu tránh “chỗ này một cái, chỗ kia một cái”. Đặc biệt, có thể cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng số tầng của dự án.
Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng vị trí, bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao. Tránh việc thay chung cư cũ bằng chung cư mới xây nhưng chất lượng thấp do thỏa thuận với người dân về diện tích mà không cam kết rõ về chất lượng và mức độ hoàn thiện.
