Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam.
PV: Về đề xuất tỉ lệ đền bù khi cải tạo chung cư cũ là 1:1 chứ không phải tăng thêm diện tích như hiện nay, theo ông, nó có hợp lý không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tỷ lệ 1:1 sẽ có lợi cho chủ đầu tư và hấp dẫn được nhiều doanh nghiệp tham gia cải tạo. Tuy nhiên, tính khả thi sẽ thấp hơn vì có thể vấp phải sự không đồng tình của các hộ dân.
Diện tích theo sổ đỏ của một căn chung cư cũ thông thường chỉ 18 - 20m2; nhà nào rộng nhất, to nhất cũng chỉ trên dưới 24m2. Tất nhiên khi tính diện tích đền bù sẽ cộng cả phần phụ, được khoảng 30m2.
Theo tôi, tỷ lệ 1:1 về bản chất phù hợp với người dân. Bởi vì họ đang phải ở căn nhà có diện tích nhỏ, xuống cấp, nguy hiểm, điều kiện sinh hoạt rất khổ sở như mưa dột, ngấm tường, thiết kế cũ không còn hợp lý, hạ tầng, dịch vụ dường như không có. Nếu đồng ý cải tạo chung cư cũ, người dân sẽ được một căn nhà mới với rất nhiều dịch vụ tốt đi kèm.
PV: Vậy theo ông, nếu Hà Nội áp dụng tỷ lệ này trong việc cải tạo chung cư cũ, sẽ gặp phải những khó khăn gì?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đứng về mặt nào đó thì tỷ lệ này là phù hợp, chỉ có vướng các căn hộ tầng 1.
Ngày trước, tầng 1 chưa phát triển được các dịch vụ thương mại. Khi đó, mọi người đều thích nhận nhà trên tầng cao. Quan điểm giờ đã khác. Thương mại bùng nổ đem đến lợi thế cho các hộ dân tầng 1. Nếu như áp tỷ lệ 1:1 thì cần nghiên cứu thêm chính sách ưu tiên, được quyền khai thác kinh doanh tại tòa nhà mới cho các trường hợp này.
Tất nhiên, tôi nghĩ rất khó để tất cả các hộ dân đều hài lòng, nhưng nếu có ki-ốt trong phần diện tích thương mại của tòa nhà sau cải tạo thì nên ưu tiên cho các hộ dân đang sống tại khu vực tầng 1.
Vấn đề là nếu trong thiết kế, tầng 1 của tòa nhà sau cải tạo là phục vụ chung cho cư dân thì khi biến nó thành các ki-ốt, sẽ phải phục vụ cho cái riêng chứ không phải là phục vụ cho cái chung.
Nếu tầng 1 cũng mang tính chất thương mại nhưng đặt siêu thị hoặc chợ phục vụ cho cộng đồng thì sẽ thiết thực hơn, đúng với tính chất của một dự án khu dân cư hơn.
Theo tôi, chỉ có vướng mắc đó, còn quan điểm áp dụng tỷ lệ 1:1 là phù hợp.
Thành phố phải kiên quyết và cứng rắn, nếu nhận thấy chủ trương đưa ra là phù hợp, phân tích thấy đúng đắn thì phải kiên quyết làm.
PV: Vậy theo ông, giải pháp nào cho Hà Nội trong việc “cởi nút thắt” cải tạo chung cư cũ?
Ông Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, hệ thống pháp luật phải đủ mạnh và tuyệt đối tránh những khuất tất trong việc ban hành các chính sách.
Thống nhất được tỷ lệ cải tạo chung cư cũ là vấn đề tốt, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tham gia, chứ với cơ chế cũ bao nhiêu năm nay thì không thể làm được.
Một số dự án đã được triển khai, nhưng chiếm tỷ lệ rất ít, ví dụ như B4, B14 Kim Liên, D2 Giảng Võ… còn lại hàng loạt các dự án vẫn đang đắp chiếu. Tôi đánh giá mức độ thành công của cải tạo chung cư cũ như hạt muối bỏ biển.
Tôi nghĩ nút thắt trong cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội là do chính sách liên quan đến chi phí đền bù, chi phí xây dựng không hấp dẫn nhà đầu tư. Bao nhiêu doanh nghiệp “nhảy” vào và đã điều tra xã hội học thành công xong bỏ đấy do thấy bài toán kinh tế không ổn.
Tham gia vào cải tạo chung cư cũ chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước chứ các doanh nghiệp tư nhân có “ông” nào dám “nhảy” vào làm các khu chung cư cũ đâu?
Họ thừa sức “xin”, nhưng không dám làm. Vấn đề này là do chính sách chưa hợp lý, dẫn đến hiệu quả kinh tế của các doanh nghiệp sẽ không cao, trừ khi Nhà nước bù lỗ. Còn Nhà nước thì không thể có nguồn lực để bù.
Một hạn chế nữa liên quan đến mật độ dân số. Không phải dự án cải tạo nào cũng sẽ được cấp phép cho xây hết 100% diện tích khu đất chung cư cũ. Có khi là 50%, thậm chí chỉ 30%, còn lại dành cho cơ sở hạ tầng, hệ thống sân vườn, trường trạm, giao thông, cây xanh… Đó là tỉ lệ đáp ứng được tiêu chuẩn là đô thị chứ nhồi nhét quá nhiều sẽ không phù hợp với quy hoạch.
Do đó, đề xuất cơ chế 1:1 là phù hợp để cho các bên có thể tham gia.
Chung cư G6A Thành Công (phường Thành Công, quận Ba Đình) được xây dựng từ những năm 80 của thế kỷ trước.
PV: Như ông đã nói, các căn hộ chung cư cũ có diện tích rất nhỏ, chỉ 18-20m. Như vậy, tỷ lệ 1:1 có hợp lý, khi diện tích một căn hộ thương mại tối thiểu bây giờ quy định là 45m2?
Ông Nguyễn Văn Đính: Thực tế, bình quân các nhà đều rơi vào khoảng 30m2 vì cộng thêm phần phụ, phần cơi nới, diện tích sinh hoạt chung chia đều cho các hộ… Ví dụ như có một khu sinh hoạt chung, sổ đỏ của các hộ dân cũng có phần chung đó.
Các khu tập thể lắp ghép sau này như Trung Tự, Thành Công đều có phần bếp, vệ sinh nằm trong khuôn viên…
Tất nhiên là bây giờ, thành phố phải có một cơ chế để giải quyết thực trạng này. Nếu tỷ lệ 1:1 mà người dân không có nhu cầu mua thêm thì Nhà nước phải khảo sát trước, phải làm, duyệt quy hoạch và phải có cơ chế cấp sổ hồng cho các căn hộ đó.
Quan điểm của tôi là, trước khi tiến hành cải tạo nên có một quy chế quy định cụ thể đối với các căn hộ nhỏ phải ứng xử như thế nào. Trong thiết kế, quy hoạch và phương án kiến trúc được phê duyệt cũng phải có các căn dành riêng cho những căn hộ này để làm cơ sở sau này cấp sổ hồng cho người dân.
PV: Có trường hợp người dân muốn bán đứt căn hộ cho doanh nghiệp hoặc Nhà nước. Theo ông, phương án này có khả thi không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Luật đã có quy định khi đền bù nhà, đất thì đều tính theo giá thị trường, trong đó có sự thỏa thuận, các bên không thương lượng được thì sẽ đưa đơn vị thẩm định ra đánh giá theo đúng giá trị thị trường. Các bên phải thanh toán cho nhau theo giá đó.
Hiện nay, chính sách tái định cư đã có nhiều thay đổi. Cụ thể, sẽ có trường hợp không cấp nhà tái đinh cư cho các đối tượng bị thu hồi nữa. Bởi vì, khi thu hồi là đã có sự thỏa thuận, trả bằng giá trị thị trường, coi như người dân đã bán tài sản, đất đai của mình theo giá thị trường.
Để tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tìm được nơi ở mới, thành phố có thể giới thiệu cho người dân một số dự án thương mại. Và chủ đầu tư của những dự án này sẽ bán nhà cho dân giá được phê duyệt chứ không phải giá chênh trên thị trường. Tuy nhiên, là giá bán là thương mại chứ không phải giá hỗ trợ.
PV: Có hiện tượng, một số người mua căn hộ chung cư cũ với mục đích đầu cơ mong hưởng lợi từ tỷ lệ đền bù. Theo ông, việc làm này có ảnh hưởng gì đến thị trường?
Ông Nguyễn Văn Đính: Thứ nhất, hiện tượng này có nhưng không phải là phổ biến. Đây là một hiện tượng bình thường. Trong những khu chung cư cũ, có người có nhu cầu ở thật người ta cần mua. Nhưng cũng có những người mua để đón đầu, cho rằng chỗ này sắp có quy hoạch, sắp xây nhà mới thì với cơ chế cũ, tức là tôi bỏ ra 1 đồng thì tôi được 2 đồng, tôi mua 1m2 tôi được 2m2. Nhưng tôi nghĩ, bản thân chủ nhân cũ của các căn nhà đó cũng nắm được vấn đề và khi bán lại cho nhà đầu cơ, họ cũng đẩy giá nhà lên cao.
Vì thế, nếu đền bù theo tỷ lệ 1:2 thì chủ nhân cũ sẽ được một phần và người mua chờ đợi cơ hội sẽ được một phần.
Thứ hai, hiện tượng đầu cơ này cũng có ảnh hưởng nhất định đến thị trường. Vì bản chất đầu cơ thì luôn luôn phải đẩy giá. Các nhà đầu cơ khi đã tham gia ở đâu thì luôn luôn kỳ vọng và tìm cách đẩy giá lên và điều đó không có lợi cho thị trường. Tuy nhiên, việc làm này không phổ biến nên sức ảnh hưởng chưa lớn.
PV: Vậy theo ông, dưới góc nhìn phía nhà môi giới, có nên mua chung cư cũ để đợi cơ hội được nhận đền bù cao hơn trong giai đoạn hiện nay không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi khuyên là không nên. Nhà đầu tư bỏ 1-2 tỷ đồng để mua căn hộ cũ và chờ thời nhưng cải tạo chung cư cũ là bài toán nan giải, không biết bao giờ mới làm.
Trong lúc chờ cơ hội để thu về được lợi nhuân cao hơn thì có thể cho thuê nhưng tiền thuê thu về không thể bằng được tiền lãi khi đầu tư vào sản xuất hay gửi ngân hàng lấy lãi suất cơ bản.
Bây giờ cho thuê một căn hộ cũ thì nhiều lắm cũng chỉ được 5-6 triệu đồng. Việc đầu cơ đó được đánh giá là không hiệu quả. Trừ khi chủ đầu tư "lướt sóng", đầu cơ và hy vọng giá lên và bán lấy chênh lệch thì có thể sẽ sinh lợi nhuận, nhưng cũng rất khó và không phải là lớn.
Xin cảm ơn ông!
