Cải tạo chung cư cũ: Vì sao các ông lớn “ngồi im”?

Với những vướng mắc về cơ chế, chính sách, những cách làm thiếu cụ thể, cải tạo chung cư cũ hiện nay dường như vẫn đang “giậm chân tại chỗ”.

Sau 10 năm, có 14 chung cư được xây dựng, sửa chữa

Chủ trương cải tạo chung cư cũ được xác định là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách được Bộ Xây dựng, Hà Nội và các ngành chức năng bàn thảo nhiều năm nhưng tiến độ vẫn rất chậm.

Số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, địa bàn TP. Hà Nội có 1.579 chung cư cũ quy mô từ 2 đến 5 tầng, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội thành cũ. Tuy nhiên, sau 20 năm, chủ trương đề ra, mới chỉ có 14 toà nhà được xây dựng, đưa vào sử dụng. Hiện một số khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Hà Nội đã kiểm định được 340 chung cư cũ. Thành phố đang tổ chức triển khai lập quy hoạch cải tạo 28 chung cư cũ, đồng thời đề xuất các cơ chế, chính sách để thực hiện, đã có 16 nhà đầu tư đề xuất ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với khu chung cư cũ. Tuy nhiên, Chính phủ cũng đánh giá việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách.

Bên cạnh đó, năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu.

Một số dự án được xây dựng lại nhưng do chỉ tiêu quy hoạch đã phê duyệt, dự án chỉ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1/4 số dân hiện có, số còn lại buộc phải tái định cư nên các hộ dân không đồng tình.

Quy định chưa rõ ràng

Phân tích về những khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo lại chung cư cũ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “Hiện nay, tổng thể chính sách của nước ta tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là tương đối tốt so với trước đây. Tuy nhiên, vẫn còn bị vướng một số điểm:

Thứ nhất, về mặt quy chuẩn kỹ thuật. Trong chỉ tiêu quy hoạch chúng ta đang thiếu một chỉ tiêu cực kỳ quan trọng, đó là chỉ tiêu về dân số. Bởi vì, chúng ta vẫn nói bình quân 25m2/người, nhưng lại không được thể hiện trong Nghị định 101. Tuy nhiên, yếu tố bình quân mỗi người 25m2/sàn xây dựng là bất khả thi vì quá cao. Trên thực tế, khi nhận cải tạo chung cư cũ thì chủ đầu tư phải có lượng căn hộ dôi dư để bán nhằm thu hồi vốn, khi đó sẽ liên quan tới chỉ tiêu dân số. Đây chính là rào cản lớn nhất. Hy sinh lớn nhất của người dân ở các chung cư cũ chính là việc quy mô dân số tăng lên, ảnh hưởng tới không gian sống chung. Chung cư 100 hộ sẽ khác với chung cư 300 - 400 hộ, khi đó quyền sử dụng đất trên bình quân đầu người cũng sẽ giảm xuống. Về vấn đề này cần có sự tương tác của 3 bên, thứ nhất là cư dân tại chỗ, thứ 2 là chủ đầu tư, thứ 3 là cư dân mới.

Thứ hai là việc đồng thuận khi phá dỡ chung cư. Nguyên tắc hiện nay của chúng ta là chung cư hạng D Nhà nước sẽ cưỡng chế phá dỡ, hạng A tới hạng C sẽ theo nguyên tắc đồng thuận 100%. Đây là một nguyên tắc phi lý, không một đất nước nào dùng nguyên tắc đồng thuận 100% cả.

Thứ 3 là tiền sử dụng đất. Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều có quy định, khi xây dựng chung cư cũ phải kết hợp chỉnh trang khu vực lân cận. Nghị định 101 cho phép cơ chế, dự án nhà ở xã hội bao gồm cả chỉnh khu vực lân cận là được miễn tiền sử dụng đất. Trên thực tế, Bộ Tài chính lại không chấp nhận, do vậy cũng tạo ra rào cản không nhỏ.

Vì các chung cư cũ nằm nhiều ở khu vực nội đô, nơi mà “tấc đất, tấc vàng”, cho nên việc xây dựng các căn hộ dôi dư để chủ đầu tư có thể bán nhằm bù đắp một phần kinh phí là rất khó khăn”. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Hà Nội cần tham khảo và học tập TP.HCM.

“Cần có một cách làm như của TP.HCM mà tôi rất ủng hộ. Ví dụ ở quận 3 có 12 chung cư cũ, người dân sẽ được tái định cư trên địa bàn quận 3. Bởi vì 12 chung cư đó sẽ được tháo dỡ để xây 2 cụm chung cư tái định cư, tức là trong 12 chung cư đó thì có 3 chung cư được tái định cư theo đúng nghĩa tại chỗ, còn lại là 9 chung cư là tái định cư trên địa bàn quận 3 và người dân rất ủng hộ. TP.HCM đưa ra nguyên tắc là tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư trên địa bàn quận đó, nếu không được sẽ tái định cư ở quận liền kề”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Nên phân tách rõ các đối tượng để xem xét

Trao đổi với phóng viên về vấn đề cải tạo chung cư cũ, ông Dương Minh Nghĩa - Trưởng phòng Giám định 2, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng: Hiện nay, việc sửa chữa, cải tạo lại các chung cư cũ đang đè nặng lên Nhà nước, chúng ta nên phân tách rõ các đối tượng để xem xét. Đối tượng công trình của cá nhân, tư nhân, độc lập. Giả sử xuống cấp không nguy hại thì Nhà nước sẽ phổ biến hướng dẫn. Còn lại đối với những công trình của Nhà nước như chung cư cũ, một số công trình công cộng khi xuống cấp ảnh hưởng đến cộng đồng, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội thì khi đó Nhà nước phải có trách nhiệm quan tâm và có hướng tháo gỡ.

Thực trạng hiện nay có nhiều chung cư cũ, biệt thự cũ hoặc các công trình khác như hồ, đập thủy lợi hoặc cầu đường xuống cấp, tuy nhiên chi phí bảo trì, bảo hành, sửa chữa đang gặp khó khăn không thuộc trách nhiệm một cá nhân nào cụ thể. Do đó, chuyện gắn trách nhiệm cho cá nhân là khó khăn vì Nhà nước phải có trách nhiệm tháo gỡ, huy động nguồn lực, tổ chức thực hiện…

Để làm việc đó, Nhà nước sẽ tổ chức kiểm tra, kiểm định để đánh giá chất lượng, mức độ. Ví dụ, nhà chung cư chia theo các cấp A, B, C, D… D là cấp nguy hiểm cần phải di dời để đảm bảo an toàn. Hiện nay, chúng ta đang gặp khó trong việc đánh giá để đưa ra giải pháp đền bù giải tỏa, trong khi nguồn lực Nhà nước là hết sức khó khăn. Để đánh giá được hết thực trạng cũng không phải dễ bởi tốn rất nhiều kinh phí vì có hàng nghìn chung cư cũ…

Như vậy, để thúc đẩy tiến độ hiệu quả của công tác cải tạo chung cư cũ cần phải tạo được cơ chế thuận lợi, chính sách ưu đãi đối với các đơn vị tham gia vào lĩnh vực cải tạo chung cư cũ. Đồng thời, cũng cần phải có chính sách phù hợp dành cho người dân khi di dời cải tạo chung cư cũ. Nếu Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện cho doanh nghiệp về mặt cơ chế, chính sách, quy hoạch tái định cư thì doanh nghiệp sẽ rất khó chung tay cùng xã hội để cải tạo chung cư cũ.