Nghị định “đá” Luật
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”, như sau: Khoản 2, Điều 143 về tách thửa “đất ở tại nông thôn” quy định: “Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Khoản 4, Điều 144 về tách thửa “đất ở tại đô thị” quy định: “UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.
Nhưng tại khoản 31, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 đã bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định: “Điều 43d: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Nói cách khác, với quy định tại điều khoản này đã cho phép địa phương tách thửa “từng loại đất”, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp…, có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
Kỳ vọng hợp thức hóa việc phân lô
Một chuyên gia trong ngành cho biết, chính vì điều khoản này mà có địa phương đã tự ý phân lô cả rừng cao su.
Hay trường hợp chủ doanh nghiệp địa ốc Alibaba và nhiều cấp dưới đã bị khởi tố bị can, bắt tạm giam do “lừa đảo khách hàng bán dự án ma” ở không ít địa phương. Trước đó, địa ốc Alibaba đã thực hiện các dự án phân lô bán nền ở nhiều địa phương như: Bến Lức (Long An), khu Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh rồi lan ra các địa phương ở Nhơn Trạch, Long Thành và Trảng Bom (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận,…
Một chuyên gia cho biết, nếu cho phép tách thửa các loại đất, thì các doanh nghiệp làm ăn bất chính như địa ốc Alibaba sẽ rất kỳ vọng và sẵn sàng “cầm đèn chạy trước ôtô” rồi tìm cách hợp thức hóa dự án sau.
Doanh nghiệp làm ăn với phương thức không làm dự án, chỉ vẽ ra rồi phân lô, bán nền, kỳ vọng dùng áp lực của người dân (đã là khách hàng của mình, đã ký hợp đồng đặt cọc) gây áp lực ngược trở lại với cơ quan quản lý Nhà nước, coi đây là nhu cầu dân sinh.
Những nhân sự đã từng làm việc cho địa ốc Alibaba sẽ lại thành lập công ty mới với phương thức làm ăn dạng này để tiếp tục trục lợi, đẻ ra hàng loạt các công ty ma làm ăn bất chính.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có sơ hở khi mới chỉ điều chỉnh, quản lý, kiểm soát giao dịch bất động sản kể từ khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nền nhà (kể cả đối với loại hình dự án hình thành trong tương lai), còn trước khi ký hợp đồng là giai đoạn đặt cọc chỉ chỗ, giai đoạn góp vốn đầu tư thì không quy định.
