Nếu không xử lý triệt để, truy tận cùng trách nhiệm mà tìm cách hợp thức hóa sai phạm thì sẽ khiến “vòi bạch tuộc” lợi ích tiếp tục vươn dài, dẫn đến hiện tượng nhờn luật và tạo tiền lệ xấu trong công tác quản lý đất đai, xây dựng.
Dự án đổi chủ, 244 tỷ đồng vẫn ở yên trong "túi" công ty Đại Hưng?
244 tỷ đồng là số tiền công ty Đại Hưng thu được từ việc bán hàng trăm căn biệt thự liền kề xây dựng khi chưa có quyết định chủ trương đầu tư và các thủ tục pháp lý bắt buộc, theo kết luận của Thanh tra tỉnh Hưng Yên.
Cụ thể, dự án Vườn Vạn Tuế Sago Parm Garden được xây dựng trên phần diện tích gần 51.000m2 từng được UBND tỉnh Hưng Yên đồng ý cho Công ty cổ phần Vật liệu xây dựng Văn Giang thuê từ năm 2002, để thực hiện dự án nhà máy sản xuất gạch ngói tunnel trong thời hạn 50 năm.
Đến cuối tháng 2/2016 (tức 14 năm sau), UBND tỉnh Hưng Yên tiếp tục có quyết định cho phép Công ty cổ phần Thương mại sản xuất vật liệu xây dựng Đại Hưng thay thế doanh nghiệp Văn Giang và trở thành chủ đầu tư Dự án Nhà máy sản xuất gạch ngói tunnel với quy mô sản xuất lên tới 15 triệu viên/năm.
Thế nhưng, gần 4 tháng sau, Công ty Đại Hưng liền có văn bản gửi UBND tỉnh Hưng Yên xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà máy gạch để thực hiện dự án Vườn Vạn Tuế.
Trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp, ngày 30/11/2016, UBND tỉnh Hưng Yên đã ra Thông báo số 283/TB-UBND kết luận của Chủ tịch UBND, đồng ý về chủ trương để doanh nghiệp Đại Hưng được điều chỉnh thành dự án Vườn Vạn Tuế. Sau khi có thông báo này, chủ đầu tư đã ồ ạt triển khai dự án và thực hiện các giao dịch mua bán dù còn thiếu hàng loạt thủ tục pháp lý. Đến thời điểm cuối năm 2019, dự án Vườn Vạn Tuế đã thi công gần như hoàn thiện với đường nội bộ, điện chiếu sáng, cây xanh, hơn 200 công trình nhà biệt thự, liền kề đã được xây xong phần thô.
Các căn biệt thự liền kề có diện tích từ 80 - 200m2/căn, Công ty Đại Hưng rao bán với giá từ 40 - 60 triệu đồng/m2, thu về 244 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau kết luận Thanh tra, UBND tỉnh Hưng Yên chỉ xử phạt Công ty Đại Hưng số tiền 290 triệu đồng. Chưa kể, tại thời điểm thanh tra (tháng 3/2020), công ty Đại Hưng còn nợ hơn 2,1 tỷ đồng tiền thuê đất.
Với một doanh nghiệp nợ tiền thuê đất, ngang nhiên “vượt rào” pháp luật, xây dựng khi chưa được chấp thuận đầu tư, việc UBND tỉnh chỉ xử phạt hành chính với số tiền không “nhằm nhò” gì so với nguồn lợi mà chủ đầu tư thu được từ các sai phạm đã khiến dư luận rất bức xúc. Chưa kể, thay vì buộc doanh nghiệp khắc phục hậu quả các sai phạm, chính quyền địa phương lại “phạt cho tồn tại”, công khai lựa chọn nhà đầu tư mới cho dự án.
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hưng Yên, nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm mua lại tài sản của chủ sử dụng đất theo hình thức thỏa thuận và thanh toán các khoản hoàn trả ngân sách Nhà nước của chủ sử dụng đất cũ để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Như vậy, Công ty Đại Hưng, chủ cũ của dự án không những “bảo toàn” được nguồn thu là 244 tỷ đồng từ việc sai phạm xây dựng mà còn được nhà đầu tư mới trả một khoản tiền mua lại tài sản theo thỏa thuận và cả các khoản hoàn trả ngân sách trước đó. Tức là doanh nghiệp sai phạm dù bị dừng hoạt động tại dự án nhưng lại được lợi cả đôi đường.
Nhưng... ai muốn mua lại một dự án đầy tai tiếng?
Theo thông tin của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hưng Yên, dự án Vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden có diện tích hơn 5ha, nằm tại địa bàn xã Phụng Công, huyện Văn Giang. Tổng vốn đầu tư dự án hơn 900 tỷ đồng, với quy mô dân số khoảng 881 người.
Dự án có các hạng mục gồm xây dựng 46 căn nhà ở biệt thự, 159 căn nhà ở liền kề, nhà câu lạc bộ có tổ hợp bao gồm dịch vụ vui chơi giải trí, thể dục thể thao, phục vụ 30.000 đến 50.000 lượt khách.
Thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm, kể từ ngày nhà đầu tư được cấp văn bản chấp thuận nhà đầu tư. Tiến độ hoàn thành dự án trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, với mức độ sai phạm như kết luận thanh tra đã chỉ ra thì thông thường không nhà đầu tư mới nào dám chi tiền để mua lại bởi có nhiều rủi ro. Đó là chưa kể, chủ cũ của dự án đã thực hiện các giao dịch mua bán với khách hàng. Nếu mua lại toàn bộ các căn biệt thự, liền kề đã bán đó, nhà đầu tư mới còn có thể tiếp tục đầu tư, kinh doanh hiệu quả, trừ khi chủ cũ phải hoàn trả hết tất cả số tiền đã nhận từ khách hàng để chủ đầu tư mới thực hiện kinh doanh lại từ đầu. Tuy nhiên, hiện chưa có thông tin nào cho thấy, các khách hàng đã mua nhà tại dự án được hoàn trả số tiền từng thanh toán với Công ty Đại Hưng.
Vậy ai muốn mua lại dự án dính đầy sai phạm như vậy? Theo thông tin mà báo chí có được, sau khi Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hưng Yên ra thông báo kêu gọi nhà đầu tư mới cho dự án Vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden, chỉ có một nhà đầu tư duy nhất tham gia đăng ký thực hiện dự án, đó là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland.
Các nguồn thông tin cho hay, người đại diện pháp luật của Công ty TDH Ecoland là ông Nguyễn Công Hồng. Ông Hồng được biết còn đại diện cho hàng loạt doanh nghiệp khác, như Công ty cổ phần Đầu tư Ecopark Hải Dương; Công ty cổ phần Đầu tư môi trường Huy Hoàng Eco; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển KCN Ecoland… Đáng chú ý, con trai của ông Nguyễn Công Hồng chính là Chủ tịch HĐQT hiện tại của Công ty Đại Hưng - ông Nguyễn Công Huy. Điều này cho thấy, giữa “chủ cũ” và “chủ mới” của dự án có mối quan hệ mật thiết.
Chính vì thế, dư luận không khỏi hoài nghi rằng, UBND tỉnh Hưng Yên lựa chọn nhà đầu tư mới cho dự án nhưng thực chất là đang hợp thức hóa cho các sai phạm của dự án. Đến đây, cũng cần đặt ra câu hỏi, tại sao trong vòng hơn 4 năm từ khi dự án được đồng ý chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất (2016 - 2020, dự án bị thanh tra phát hiện sai phạm vào tháng 3/2020), doanh nghiệp hay chính quyền địa phương lại không thực hiện đủ các thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và các thủ tục khác? Là do hồ sơ không đủ điều kiện hay dự án lúc đó chưa phù hợp với quy hoạch? Nếu có khả năng được chấp thuận chủ trương đầu tư và hoàn tất thủ tục thì tại sao chủ đầu tư Đại Hưng không làm xong thủ tục rồi mới thực hiện dự án mà lại ồ ạt triển khai và bán trước. Và tại sao một dự án đồ sộ như vậy, thực hiện giữa ban ngày mà chính quyền địa phương lại “mắt không thấy, tai không nghe”?
Tất cả các câu hỏi này đều có thể dẫn đến một nghi vấn tiếp theo là: Liệu có lợi ích nhóm đằng sau hay không? Liệu có khả năng dự án đó không phù hợp hoặc doanh nghiệp không đủ điều kiện nhưng chính quyền địa phương mặc cho doanh nghiệp làm, để khi “sự đã rồi”, thì dễ dàng hợp thức hóa các sai phạm cho doanh nghiệp?
Đó phải chăng cũng chính là lý do, 5 năm trước, sau khi có đồng ý chủ trương đầu tư dự án, tỉnh Hưng Yên không hoàn tất thủ tục cho dự án, nhưng khi thanh tra phát hiện ra sai phạm thì nhanh chóng chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, điều mà lẽ ra phải thực hiện từ trước.
Nhưng chung quy lại, tất cả các nguyên do dẫn đến việc tồn tại một dự án với hàng loạt sai phạm, bất chấp các quy định của pháp luật như trên đều xuất phát từ sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương mà hiện nay chưa có hình phạt nào đủ sức răn đe đối với cả cán bộ thiếu trách nhiệm và chủ đầu tư sai phạm. Mọi sự xử lý mang tính hời hợt, cho qua đang là một vật cản lớn đè nặng khiến bức tranh quy hoạch đô thị nhiều địa phương trở nên méo mó, lộn xộn, nguồn lực đất đai bị thất thoát nghiêm trọng.
Để "ngựa không quen đường cũ"?
Phải khẳng định rằng, nếu dự án nào sai phạm cũng bị xử lý “nhẹ tay” như sự việc của Công ty Đại Hưng thì chẳng chủ đầu tư nào muốn tuân thủ pháp luật, hoàn thành các thủ tục thực hiện dự án. “Cứ thế mà xây. Sai thì nộp tiền phạt là xong. Tội gì”… Thực tế, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để được hợp thức hóa phần sai phạm của mình.
Cán bộ dù được nêu rõ là “chưa sâu sát, kiên quyết xử lý khi phát hiện sai phạm” để dự án “đi quá xa”, khó trở về trạng thái ban đầu nhưng chỉ bị yêu cầu “kiểm điểm, rút kinh nghiệm”. Chủ đầu tư dù bị dừng hoạt động tại dự án sai phạm nhưng không có gì để chắc chắn họ không tiếp tục “ngựa quen đường cũ” tại các dự án khác, nếu tiếp tục có sự “bảo kê” của các cán bộ ưa thích sự kiểm điểm và có sợi dây kinh nghiệm rút hoài không hết.
Sự “nhờn luật” trong các hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản đã trở nên phổ biến hơn khi trở thành “đôi bạn cùng tiến” với công tác quản lý đất đai, xây dựng. Nhiều dự án hiện nay đều có chung một kịch bản là xây trước, “xin” sau và giải pháp nhân đạo là “phạt cho tồn tại”. Thực tế này không chỉ khiến các bản quy hoạch bị phá vỡ, gây ra các tranh chấp, khiếu khiện mà còn tạo môi trường cho những “vòi bạch tuộc” lợi ích, tham nhũng từ đất đai hoành hành.
Theo luật sư Nguyễn Vân Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc cơ quan chức năng làm ngơ, cho tồn tại các dự án vi phạm thì người được hưởng lợi nhiều nhất là chủ đầu tư, là những tổ chức, cá nhân đã bảo kê cho sai phạm này.
“Việc hợp pháp hóa các sai phạm đang khiến tình trạng vi phạm ngày càng nở rộ bởi nguồn lợi đến từ việc bán lúa non dự án cao hơn rất nhiều so với mức phạt. Do đó, cần siết chặt, nâng cao mức phạt đối với các công trình xây dựng không phép, tránh tình trạng chủ đầu tư cố tình vi phạm để được hợp thức hóa dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch và hoạt động kinh doanh bất động sản”, vị luật sư cho biết.
Chia sẻ với báo chí, luật sư Trần Cao Ngãi - Hội Luật gia Việt Nam cũng nhìn nhận, với những sai phạm lớn không thể nào chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng không hay biết. Ở đây, rõ ràng có sự buông lỏng trách nhiệm và dấu hiệu bao che, tiếp tay của cán bộ và lãnh đạo, do đó cần phải xử lý hình sự đối với những người bao che, tiếp tay.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho hay, để tránh xảy ra tình trạng xây dựng trái phép thì cần có những hình thức xử phạt nặng hơn nữa, đúng với các giá trị mà doanh nghiệp thu được từ các sai phạm.
“Hiện nay mức phạt vẫn còn quá thấp so với thực tế lợi nhuận thu từ công trình. Rõ ràng tăng xử phạt hơn nữa thì các chủ đầu tư không hề có cơ hội nào vi phạm”, ông Điệp khẳng định.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, từ trước đến nay, chúng ta chỉ xử phạt một phía là các chủ đầu tư còn các cấp chính quyền thì chưa có một chế tài nào để họ làm tốt. “Nếu làm được song song cả hai thì sẽ không còn tồn tại lợi ích nhóm. Nên nhớ rằng, chúng ta không kìm hãm phát triển nhưng chúng ta phải quản lý tốt thì mới có thể phát triển bền vững”, chuyên gia nhấn mạnh./.
