Cần có biện pháp căn cơ, bền vững để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại

Sáng 28/10, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội nghe và thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp.

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, tạo mặt bằng giá đất cao

Trình bày Báo cáo tóm tắt của Đoàn giám sát Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, Ủy viên Ủy ban Thường vụ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Phó Trưởng Đoàn Thường trực Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, thị trường bất động sản và nhà ở xã hội (NOXH) hiện còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai.

Báo cáo cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, đối với tình hình ban hành chính sách, pháp luật, thực tế hiện nay một số quy định còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ như: Quy định về thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại do quan điểm chính sách khác nhau qua các thời kỳ…

Một số quy định thì chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung như: Quy định về thẩm quyền, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thủ tục thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, điều chỉnh, tạm ngừng, giãn tiến độ, chấm dứt dự án đầu tư; quy định về đất công xen kẹt trong khu đất thực hiện dự án; về giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quy định về thời hạn thực hiện định giá đất…

Ngoài ra, còn có nhiều chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, chi tiết dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và trong quá trình tổ chức thực hiện, trong đó, có những quy định mới, lần đầu được áp dụng, một số vấn đề chưa được pháp luật quy định dẫn đến lúng túng, vướng mắc khi triển khai.

"Nhiều văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành. Một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chất lượng chưa cao, chưa dự báo được hết các vấn đề phát sinh trong thực tế, phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn, dẫn đến khó khăn trong tổ chức thực hiện, trong việc quy định chuyển tiếp giữa các giai đoạn khác nhau, có trường hợp thiếu quy định chuyển tiếp; có trường hợp chưa kịp thời, chưa sát với yêu cầu thực tiễn", báo cáo đánh giá.

Đối với công tác quy hoạch liên quan đến thị trường bất động sản và NOXH, đại diện Đoàn Giám sát cho biết đã có nhiều bản quy hoạch được ban hành, bao gồm quy hoạch cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh, quy hoạch đô thị, xây dựng và quy hoạch sử dụng đất các cấp. Các địa phương cũng đã ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, góp phần cụ thể hóa và triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Tuy nhiên, còn có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch; quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất đã có sự điều chỉnh phù hợp nhưng còn thiếu tính tương tác, liên hệ, đồng bộ đối với các loại quy hoạch ngành, lĩnh vực khác.

Ngoài ra, còn tình trạng thiếu rõ ràng trong quy định về sự phù hợp giữa các quy hoạch với nhau, về sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch, về xử lý trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch; quy trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài, vướng mắc. Chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa bảo đảm tầm nhìn dài hạn. Một số quy hoạch chung bị lồng ghép quá nhiều nội dung chi tiết gắn với dự án đầu tư, chưa bảo đảm tính định hướng; điều chỉnh quy hoạch chi tiết không đúng thẩm quyền, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch không căn cứ vào định hướng quy hoạch chung hoặc không tiếp thu đầy đủ ý kiến của các cơ quan chức năng.

Tại một số địa phương, công tác rà soát quy hoạch còn chậm và chưa đầy đủ, việc điều chỉnh quy hoạch chưa được kịp thời hoặc còn tùy tiện. Những hạn chế nêu trên gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như ảnh hưởng đến quá trình thẩm định, chấp thuận, phê duyệt, điều chỉnh chủ trương đầu tư,quyết định đầu tư dự án bất động sản.

Về quy trình, thủ tục đầu tư, điều kiện tiếp cận đất đai trong triển khai các dự án bất động sản và NOXH, đoàn giám sát cho biết, trình tự, thủ tục còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau thiếu liên thông, thống nhất, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án. Công tác cải cách hành chính còn nhiều bất cập; việc giải quyết hồ sơ còn chậm, thời gian thường dài hơn so với thời hạn pháp luật quy định; nhiều thủ tục không xác định được thời hạn.

Cùng với đó, việc thẩm định dự án, điều chỉnh dự án, điều chỉnh thiết kế xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt còn phức tạp. Việc chậm tiến độ dự án trở thành tình trạng phổ biến, gây ảnh hưởng lớn đến phương án kinh doanh của chủ đầu tư và những khách hàng đã nộp tiền. Ngoài ra, khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Theo đoàn giám sát, nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m₃) theo quy định của pháp luật về đấu thầu, về xác định thời điểm giao đất để định giá đất.

"Đặc biệt, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, tạo mặt bằng giá đất cao; quy trình đấu giá còn phức tạp", báo cáo Đoàn Giám sát nêu rõ.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng gặp vướng mắc do sự thay đổi của quy định pháp luật. Một số dự án không thể thỏa thuận được hết diện tích đất nên không thể triển khai được dự án hoặc hoàn thành dự án. Các địa phương còn lúng túng trong việc giao, cho thuê đất có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nông lâm trường; sắp xếp cơ sở nhà đất của cơ quan nhà nước; thực hiện hình thức xây dựng - chuyển giao (dự án BT); việc sử dụng quỹ đất để thanh toán theo hợp đồng BT đã ký kết.

Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới.

Liên quan đến NOXH, nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển. Việc phát triển NOXH chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc.

Chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải vay vốn ngân hàng thương mại với lãi suất cao

Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản và NOXH, đại diện đoàn giám sát cho biết, giai đoạn 2015 - 2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đều có sự tăng trưởng, chiếm tỷ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Ở thị trường trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành lớn chỉ sau ngân hàng thương mại, với mức lãi suất phát hành cao, có những thời điểm gần gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để thu hút các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đoàn giám sát nhấn mạnh, các dự án bất động sản mới vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và lãi suất cho vay còn cao. Quy định nội bộ về cấp tín dụng, công tác thẩm định, tái thẩm định tài sản bảo đảm, kiểm tra, giám sát sau cho vay còn nhiều tồn tại…

Hình thức huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp là phát hành trái phiếu riêng lẻ nhưng còn nhiều bất cập. Đoàn giám sát cho biết, nhiều doanh nghiệp khả năng tài chính còn yếu nhưng vẫn tăng cường phát hành TPDN; phát hành TPDN quy mô lớn nhưng không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, tiềm ẩn rủi ro trong bảo đảm thanh toán trái phiếu đến hạn; tổ chức tư vấn phát hành, tổ chức phân phối trái phiếu không cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư.

Đối với nguồn vốn cho phát triển NOXH, báo cáo đoàn giám sát chỉ ra, việc bố trí vốn, huy động vốn phát triển NOXH còn khó khăn, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra.

Cụ thể, đối với người mua, thuê mua NOXH, hình thức hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam để các đối tượng vay để mua NOXH là hình thức hỗ trợ thiết thực và mang tính khả thi cao hơn so với các hình thức hỗ trợ vay vốn khác, góp phần kích cầu tiêu dùng cho phân khúc nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc xét duyệt đối tượng và xác minh điều kiện được hưởng chính sách về NOXH (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có NOXH, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế TNCN) còn nhiều thủ tục phức tạp, rườm rà; một số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể, công tác phối hợp giữa các sở, ban, ngành địa phương thiếu chặt chẽ nên gây khó khăn khi triển khai, thời gian thực hiện kéo dài.

Ngoài ra, chính sách ưu đãi của Nhà nước chưa khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH.

"Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thủ tục vay vốn từ các gói tín dụng ưu đãi, Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam khó thực hiện dẫn đến chủ đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao dẫn đến giá bán NOXH cao, đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH khó tiếp cận. Chất lượng NOXH chưa được kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến tâm lý NOXH gắn với nhà ở có chất lượng thấp, phân biệt loại hình NOXH với nhà ở thương mại", báo cáo nhấn mạnh.

Xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ

Bên cạnh đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản và NOXH giai đoạn 2015 - 2023, Đoàn Giám sát của Quốc hội cũng nêu ra nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn đến thị trường còn nhiều tồn tại nhiều bất cập, hạn chế. Trong đó nhấn mạnh nguyên nhân chủ quan là nguyên nhân chủ yếu tác động đến thị trường.

Cụ thể, nguyên nhân chủ quan đầu tiên là chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển NOXH thuộc nhiều ngành, lĩnh vực, có nhiều nội dung phức tạp, chuyên môn sâu, do các cơ quan, đơn vị khác nhau chủ trì với những quan điểm khác nhau về công tác quản lý nhà nước, còn thiếu sự thống nhất trong quan điểm tiếp cận, xây dựng, thực hiện chính sách.

Thứ hai là công tác tổ chức thực hiện pháp luật vẫn là khâu yếu, hiệu quả chưa cao. Các địa phương có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ dẫn đến việc chỉ đạo thực hiện các dự án trên địa bàn còn chưa sát sao, giải quyết thủ tục chưa kịp thời; chưa quan tâm phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NOXH độc lập.

Thứ ba, nhận thức, trách nhiệm của một số cơ quan, đơn vị về công tác xây dựng, kiểm tra, rà soát, hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật có nơi, có lúc chưa đầy đủ. Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật, kiểm tra, giám sát thi hành pháp luật ở một số nơi còn chưa kịp thời, sát sao. Ý thức chấp hành pháp luật một số nơi còn chưa cao. Việc xử lý vi phạm pháp luật còn chậm, chưa kiên quyết.

Trên cơ sở phân tích các nguyên nhân, đoàn giám sát đã đề xuất một số nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện ngay. Cụ thể, đối với các luật mới ban hành, Chính phủ tập trung chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành theo thẩm quyền được giao trước ngày 01/12/ 2024.

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015 - 2023, bao gồm cả các văn bản mới được ban hành được Chính phủ nhận định là đã điều chỉnh các hạn chế, vướng mắc, tạo hành lang pháp lý an toàn, đầy đủ, thuận lợi, ổn định, khả thi cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân, nhất là các quy định chuyển tiếp, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả.

Tập trung chỉ đạo công tác hướng dẫn thực hiện và tổ chức thực hiện pháp luật về tài chính đất đai, trong đó có công tác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách khác có liên quan, bảo đảm duy trì mặt bằng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.

Hướng dẫn cụ thể, rõ ràng điều kiện, trình tự, thủ tục triển khai dự án trong thời gian đầu thực hiện quy định của pháp luật mới được ban hành, đặc biệt là đối với các dự án chuyển tiếp.

Đối với dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Đoàn Giám sát đề nghị bám sát ý kiến chỉ đạo của cấp có thẩm quyền, bảo đảm cơ chế thí điểm phát huy tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tránh tạo thêm vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Ngoài ra, có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản; hướng dẫn rõ nội hàm "không hợp thức hóa các vi phạm" để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Đối với những dự án thuộc phạm vi xử lý hoặc đã được phân cấp, giao quyền cho Bộ, ngành, địa phương, đề nghị Bộ, ngành, địa phương giải quyết dứt điểm theo đúng thẩm quyền.

Rà soát các dự án có khó khăn, vướng mắc, hạn chế tối đa ảnh hưởng của việc rà soát đến hoạt động kinh doanh bình thường, liên tục và lợi ích chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp và người dân; phân loại, xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm; ban hành hoặc chỉ đạo ban hành theo thẩm quyền cơ chế giải quyết phù hợp; trường hợp vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét, quyết định trong năm 2025.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu, các hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS, đất đai, quy hoạch, kết nối với các hệ thống thông tin khác có liên quan, đáp ứng yêu cầu thông tin về TTBĐS công khai, minh bạch, đầy đủ. Có cơ chế cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trở thành công cụ thực sự hữu hiệu góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của TTBĐS. Đẩy nhanh việc xây dựng và đưa vào sử dụng đồng bộ, thống nhất cơ sở dữ liệu về NOXH, đối tượng thụ hưởng chính sách, công cụ rà soát, quản lý đối tượng mua, thuê, thuê mua NOXH.

Tích cực triển khai cho vay hỗ trợ NOXH, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để triển khai hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Với nhiệm vụ, giải pháp thường xuyên, liên tục; có tính chất trung và dài hạn, đoàn giám sát kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành có biện pháp điều tiết để đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.

"Đặc biệt, có biện pháp căn cơ, bền vững để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo "sốt" giá". Chú trọng hoàn thiện cơ chế, chính sách xã hội về nhà ở. Bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước tương xứng, nghiên cứu chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người dân, tạo điều kiện cho người mua nhà thuận lợi, nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng để thực hiện mục tiêu người dân có chỗ ở đáp ứng yêu cầu công việc và phù hợp với thu nhập; thực hiện đồng bộ chính sách cải cách tiền lương", báo cáo nhấn mạnh./.