Nghị định 91 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, song biện pháp khắc phục hậu quả của Nghị định vẫn còn khá nhẹ. Mặc dù vậy, khác với Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trước đây, Nghị định 91 quy định các mức phạt đối với hầu hết các hành vi vi phạm riêng cho khu vực nông thôn, đô thị và tăng mạnh mức phạt tiền với tất cả các hành vi vi phạm.
Các chuyên gia đã chỉ ra 7 thay đổi lớn của Nghị định 91 cần được lưu ý. Theo đó, việc tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở bị phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng. Việc chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp; trong đó có đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền theo diện tích tự ý chuyển. Ngoài tiền phạt cao nhất là 1 tỷ đồng, người có hành vi vi phạm còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Việc bỏ hoang đất cũng bị phạt tiền và đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý nhất của Nghị định 91. Biện pháp khắc phục hậu quả đưa ra khá kiên quyết khi buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi.
Thêm một nội dung được dư luận khá quan tâm là việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị phạt nặng. Tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91 làm rõ, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện cũng bị phạt tiền, mức phạt tùy theo hành vi vi phạm, khu vực (nông thôn, đô thị).
Nghị định 91 của Chính phủ về xử phạt vi phạm đất đai đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ
Không chỉ vậy, theo Nghị định 91, nếu không sang tên sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng. Sang tên sổ đỏ là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tại Nghị định 91, các trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định cũng sẽ bị phạt tiền. Mức phạt theo thời gian chậm trễ và khu vực.
Hành vi lấn, chiếm đất cũng sẽ bị phạt tới 1 tỷ đồng áp theo Nghị định 91. Theo đó, các trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn, trừ trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức đều bị xử phạt tùy theo diện tích lấn chiếm và khu vực đô thị hay nông thôn. Mức phạt cho cá nhân có thể lên tới 500 triệu đồng và đối với tổ chức là 1 tỷ đồng.
Với Nghị định 91, lần đầu tiên có quy định rõ về hành vi hủy hoại đất gồm: làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận xét cho rằng, tăng khung giá đất cũng sẽ có ảnh hưởng đến các dự án bất động sản và giá nhà đất nhưng không nhiều. Tỷ lệ phần trăm tăng này cũng là bảng giá trên cơ sở tính toán để nộp tiền thuế sử dụng đất.
Trong khi đó, các dự án bất động sản không căn cứ theo bảng giá này bởi vẫn phải tính theo giá thị trường. Bởi Luật Đất đai quy định, dự án dưới 30 tỷ đồng thì mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất còn mức trên đó là phải có bộ phận liên ngành thẩm định, lấy giá thị trường để tính tiền sử dụng đất.
Do đó, điều chỉnh khung giá đất của các địa phương sẽ ảnh hưởng rõ nhất đến chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bởi họ đang phải trả tiền thuê đất hàng năm. Giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí thuê đất có khả năng bị tính lại, tăng lên tùy theo từng địa phương. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giá thành các sản phẩm, tạo áp lực tăng giá bán và các địa phương cần cân nhắc.
Tuy nhiên, có một yếu tố khá quan trọng nhưng chưa được đề cập đến là sản phẩm đất nền với mục đích để xây dựng nhà ở nhưng lại chưa thực hiện, bỏ hoang. Các trường hợp này chưa có hướng xử lý. Ông Đính cho rằng, với các trường hợp này, nếu để lâu sau 6 tháng hoặc 1 năm mà không xây dựng thì cũng buộc phải nộp thuế; thậm chí, càng để lâu càng đánh thuế cao. Điều này hiện chưa có trong quy định và cần kiến nghị để bổ sung.
Ông Nguyễn Văn Đính kỳ vọng, trước kia, sai phạm về sử dụng đất đai chưa có chế tài để xử lý. Nay Nghị định 91 ra đời, những hành vi sai phạm đã có công cụ, có cơ sở để xử lý. Điều này kỳ vọng sẽ làm giảm đi các sai phạm trong sử dụng đất đai. Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng tự phải có trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai.
