Cần hệ sinh thái đồng bộ cho nhà ở xã hội

Thực trạng “khát” nhà ở xã hội

Tại sự kiện Talkshow “Xây dựng hệ sinh thái nhà ở xã hội bền vững” diễn ra ngày 23/4, TS.KTS. Nguyễn Cao Lãnh, Trưởng khoa Kiến trúc và Quy hoạch trường Đại học Xây dựng Hà Nội nhìn nhận, thị trường nhà ở Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh. Dân số đô thị hiện chiếm khoảng 45%, tương đương với 46 triệu người. Sự gia tăng dân số nhanh chóng này tạo ra một áp lực lớn lên hạ tầng đô thị. Trong khi đó, thị trường nhà ở đang rơi vào trạng thái mất cân đối bởi nguồn lực chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, còn nhà ở giá hợp lý, đặc biệt nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng.

"Tại các đô thị, đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà hiện đang cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân, vượt xa ngưỡng có thể chi trả của người lao động làm công ăn lương. Các lao động trẻ, người nhập cư đô thị và hộ gia đình mới đang có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng khó tiếp cận các sản phẩm nhà ở thương mại. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng được khoảng 20% nhu cầu thực tế của người dân, để lại một “khoảng trống” lớn trên thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay không dành cho số đông người lao động có nhu cầu”, ông Lãnh nhấn mạnh.

Tái định vị nhà ở xã hội: Từ “dự án” đến “hạ tầng thiết yếu”

Từ kinh nghiệm quốc tế, TS.KTS. Nguyễn Cao Lãnh nhận định, để thay đổi bức tranh thị trường nhà ở xã hội cần có sự thay đổi về tư duy của cộng đồng. Hiện nay, nhà ở xã hội đang được coi là dự án nhà ở đơn lẻ, thay vì nhìn nhận đúng đây là một hệ sinh thái đa tác nhân, có cơ chế phối hợp dài hạn giữa chính sách - đất đai - tài chính - thiết kế - vận hành - cộng đồng - văn hóa và nhiều tác nhân liên quan khác. Ở đó, nhà ở xã hội phải được coi là hạ tầng thiết yếu cho sự phát triển của quốc gia tương tự như đường sá, điện lưới,... Khi bị đặt tách biệt với những tham số trên, các dự án nhà ở xã hội dễ dàng rơi vào tình trạng thiếu tính kết nối, làm giảm giá trị sử dụng và tính thanh khoản trên thị trường bất động sản.

TS.KTS. Nguyễn Cao Lãnh cho rằng, một hệ sinh thái nhà ở xã hội bền vững cần được xây dựng trên ba trụ cột chính: Nhà nước - Thị trường - Cộng đồng.

Trong đó, Nhà nước đóng vai trò “nhạc trưởng”, ban hành khung pháp lý, thiết kế chính sách đất đai, tài chính, thuế tín dụng,... và định nghĩa rõ đối tượng thụ hưởng, chuẩn nhà ở, cơ chế phân bổ. Thị trường, với đại diện là các doanh nghiệp phát triển và xây dựng, giữ vai trò triển khai, tham gia vào các khâu thiết kế, xây dựng và vận hành, đồng thời có thể ứng dụng công nghệ, và công nghiệp hóa xây dựng để tối ưu chi phí. Trong khi đó, cộng đồng và các tổ chức xã hội dân sự là trụ cột đảm bảo tính bền vững lâu dài. Họ không chỉ tham gia vào quá trình thiết kế mà còn đồng quản lý, vận hành, tạo dựng vốn xã hội và giảm thiểu nguy cơ xuống cấp hay xung đột trong khu dân cư. Ngoài ra, hệ sinh thái này còn cần sự tham gia của các chủ thể khác như chính quyền địa phương, hệ thống tài chính - ngân hàng, quỹ phát triển nhà ở và giới chuyên môn.

Hướng đi nào để phát triển nhà ở xã hội bền vững?

Để hiện thực hóa mô hình hệ sinh thái nhà ở xã hội, TS.KTS. Nguyễn Cao Lãnh gợi mở một số định hướng.

Thứ nhất, không chỉ dừng lại ở việc thiết kế các căn hộ riêng lẻ, nhà ở xã hội cần được tiếp cận như một không gian sống của cộng đồng. Điều này đòi hỏi các dự án nhà ở xã hội chú trọng tổ chức không gian bán công cộng như sảnh, hành lang, sân trong, cũng như khu sinh hoạt chung. Tại đó, cư dân không chỉ sinh hoạt hằng ngày mà còn có thể làm việc bán thời gian, chăm sóc người già, trẻ nhỏ và duy trì các hoạt động gắn kết cộng đồng.

Thứ hai, đẩy mạnh ứng dụng các giải pháp thiết kế thuận tự nhiên (NbS) và kiến trúc xanh với chi phí thấp, như tận dụng thông gió tự nhiên, che nắng, thu nước mưa hay tổ chức không gian cây xanh hiệu quả. Đây không chỉ là giải pháp môi trường, mà còn giúp giảm chi phí vận hành bất động sản.

Thứ ba, phát triển các mô hình module hóa, xây dựng tiền chế và lắp ghép vào các dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian thi công, tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả triển khai.

Thứ tư, coi nhà ở xã hội như một “phòng thí nghiệm” quy mô lớn, nơi có thể thử nghiệm và hoàn thiện các giải pháp về kiến trúc xanh, kiến trúc bản địa, thiết kế sinh khí hậu cũng như thúc đẩy đổi mới trong việc sử dụng vật liệu địa phương.

Trong hệ sinh thái đó, theo TS.KTS. Nguyễn Cao Lãnh, các kiến trúc sư và nhà quy hoạch giữ vai trò kết nối giữa con người - không gian - môi trường và các yếu tố văn hóa xã hội. Không chỉ dừng lại ở quy hoạch hay thiết kế, họ có thể tham gia vào điều phối trong toàn bộ chuỗi giá trị của nhà ở xã hội: từ phản biện, chuyển hóa chính sách thành giải pháp không gian, tổ chức nhà ở trong cấu trúc đô thị, thiết kế không gian sống với chi phí tối ưu đến hỗ trợ vận hành, đánh giá và cải tiến mô hình trong dài hạn. Xây dựng nhà ở xã hội cần trở thành một nhiệm vụ hành nghề mang tính chiến lược của kiến trúc sư, để biến những nguồn lực hạn chế thành không gian sống có chất lượng cho số đông, đồng thời góp phần định hình một mô hình phát triển đô thị bền vững và nhân văn hơn./.