Tín dụng nhà ở xã hội: Dòng vốn lớn chảy qua “khe cửa hẹp”

Được kỳ vọng là "cú hích" giải tỏa cơn khát an cư cho hàng triệu người lao động, các gói tín dụng nhà ở xã hội đang đứng trước một thực tế tương phản: Nguồn vốn sẵn sàng, lãi suất hấp dẫn nhưng giải ngân ách tắc. Khi mê cung thủ tục và những điều kiện vay vốn ngặt nghèo trở thành bộ lọc quá khắt khe, dòng tiền ưu đãi dường như vẫn chỉ nằm trên bề nổi của "tảng băng chìm" chính sách.

Trong những năm gần đây, Chính phủ và các bộ, ngành đã đặc biệt chú trọng khơi thông nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, coi đây là yếu tố then chốt nhằm thúc đẩy cả cung và cầu của phân khúc này. Theo đó, nổi bật là hai "mũi nhọn" chính sách, gồm Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Chương trình cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP.

Theo Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội tối đa 80% giá trị ngôi nhà; lãi suất bằng lãi suất cho vay hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định, với thời hạn vay tối đa 25 năm.

Đối với Chương trình cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khuyến khích các ngân hàng thương mại bố trí gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng (nâng cấp từ gói 120.000 tỷ đồng) cho vay nhà ở xã hội và nhà ở công nhân từ tháng 4/2023. Theo đó, gói tín dụng này có lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất thông thường và kéo dài đến hết năm 2030.

Đặc biệt, để khuyến khích các ngân hàng tham gia chương trình, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính dư nợ của gói tín dụng này vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của từng ngân hàng, đồng thời duy trì mặt bằng lãi suất điều hành ổn định nhằm tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay.

Dù đã có những chương trình tín dụng rõ ràng, đi kèm cùng những ưu đãi cụ thể, việc giải ngân trên thực tế vẫn không như kỳ vọng. Tại Hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” mới đây, ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội hiện đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 25.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại trên 16.000 tỷ đồng. Tại Ngân hàng Chính sách xã hội, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đạt hơn 20.500 tỷ đồng, cùng gần 4.800 tỷ đồng cho bốn chương trình hỗ trợ nhà ở dành cho các đối tượng chính sách.

Trong khi đó, tại các ngân hàng thương mại, trong khoảng 16.000 tỷ đồng dư nợ cho vay thì có hơn 9.000 tỷ đồng cho vay theo cơ chế thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP. Đáng chú ý, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 20.500 tỷ đồng, tương đương 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (cũ), và sẽ tiếp tục giải ngân theo tiến độ thi công các dự án.

Có thể thấy, mặc dù nguồn vốn tín dụng dành cho nhà ở xã hội đã được bố trí với quy mô tương đối lớn, nhưng tốc độ giải ngân vẫn còn chậm so với mục tiêu đề ra. Điều này chỉ ra một nghịch lý rằng, dù “room” tín dụng luôn sẵn sàng nhưng các rào cản về điều kiện tiếp cận và sự khan hiếm nguồn cung dự án đủ điều kiện pháp lý đã tạo nên một bộ lọc quá khắt khe, khiến dòng tiền ưu đãi chưa thực sự khơi thông một cách nhanh chóng.

Chia sẻ với Reatimes, chị Lê Ngọc Thanh (công nhân) nhớ lại hành trình đi vay vốn, không giấu nổi sự mệt mỏi: "Hồ sơ thủ tục nhiều đã đành, nhưng điều khổ nhất là không ai hướng dẫn mình một lần cho đầy đủ ngay từ đầu. Cứ mỗi lần tôi xin nghỉ làm, lặn lội lên nộp hồ sơ thì cán bộ lại bảo thiếu một loại giấy tờ, bắt về bổ sung. Cứ thế, vòng lặp "lên - thiếu - về" diễn ra liên tục. Thay vì chỉ dẫn tổng thể một lần, họ cứ "nhắc giọt" từng món một".

Cầm xấp giấy tờ dày cộp trên tay, chị cho biết phải mất ròng rã gần một tháng trời chỉ để hoàn thiện các thủ tục hành chính ban đầu. Đối với một người lao động thu nhập thấp, mỗi ngày nghỉ việc đi làm thủ tục là một ngày mất thu nhập, nhưng thứ họ nhận lại thường là sự im lặng hoặc những lời hướng dẫn nửa vời.

“Nhu cầu thì cấp thiết, vốn thì bảo sẵn sàng, nhưng cửa thủ tục thì rắc rối. Thực sự ngại vay nhà băng thương mại vì lãi suất ưu đãi ngắn nên tôi mới chấp nhận chờ vốn từ ngân hàng chính sách”, chị Thanh chia sẻ thêm.

Tương tự, anh Ngọc (nhân viên văn phòng) - người đã trực tiếp làm hồ sơ vay vốn từ năm 2021 - cũng thừa nhận đây là một hành trình gian nan để chạm tay vào ước mơ an cư. Với anh, thủ tục không chỉ dừng lại ở hai chữ “phức tạp” mà là cả một “mê cung” giấy tờ.

“Hồ sơ phải xếp thành từng chồng, ký xác nhận qua không biết bao nhiêu tầng nấc, từ địa phương đến tổ vay vốn. Nhưng điều khiến tôi bất ngờ nhất là quy định về tiền ký quỹ. Để được giải ngân khoản vay, tôi bắt buộc phải gửi tiết kiệm tại ngân hàng 20 triệu đồng. Khoản tiền này phải gửi tận năm sau mới được rút sổ ra”, anh Ngọc nhớ lại.

Theo anh, việc phải bỏ ra một khoản tiền tiết kiệm bắt buộc trong khi đang túng thiếu vốn để thanh toán tiền nhà là rất vô lý. Đó còn chưa kể sau khi làm xong hồ sơ nhưng do hạn mức giải ngân tại thời điểm nộp hồ sơ đã hết, anh được thông báo phải đợi đợt vốn tiếp theo.

Trường hợp của anh Mai Hùng (nhân viên văn phòng) cũng là một ví dụ điển hình cho hành trình không mấy dễ dàng để tiếp cận được dòng vốn ưu đãi. Dù đã hoàn tất thủ tục vay vốn tại một ngân hàng trong nhóm Big4 để mua căn hộ NOXH, với lãi suất ưu đãi 5,6%/năm theo hợp đồng đã ký, anh vẫn chưa thể “chạm tay” vào khoản vay. Tưởng chừng giấc mơ an cư đã thành hiện thực khi chỉ chờ qua Tết Nguyên đán là giải ngân, thì bất ngờ anh nhận được thông báo mới từ phía ngân hàng.

Lấy lý do “Nhà nước thắt chặt nguồn vốn”, phía ngân hàng đã gửi cho anh một thông báo yêu cầu phải đóng thêm một khoản phí tương đương 1,5% trên tổng dư nợ vay thì mới được giải ngân đợt tiếp theo. Nếu không chấp nhận hồ sơ của anh sẽ rơi vào trạng thái chờ đợi vô thời hạn. Không chỉ vậy, để được giải ngân, ngân hàng còn đưa ra điều kiện ngặt nghèo, trong tài khoản của anh Hùng luôn phải duy trì số dư tối thiểu bằng 3 tháng tiền gốc và lãi dự kiến.

“Với một người lao động, để có tiền đóng đối ứng 20% giá trị căn nhà đã là một sự nỗ lực tột cùng. Việc ngân hàng yêu cầu giam giữ một khoản tiền lớn trong tài khoản, cộng thêm các loại phí phát sinh bất ngờ là làm khó cho người vay”, anh Hùng cho hay.

Không chỉ khách hàng cá nhân, việc tiếp cận vốn ưu đãi của các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng không hề dễ dàng. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện pháp lý, đáp ứng đầy đủ điều kiện triển khai, nhưng đến khâu tiếp cận vốn thì gặp nghịch lý "có dự án nhưng không có vốn để làm".

Trước đây khi dự án hoàn tất pháp lý, các ngân hàng chủ động tiếp cận, thậm chí tích cực mời chào cho vay. Tuy nhiên, chỉ khoảng một tháng trước Tết, dòng vốn bất ngờ bị siết lại, khiến doanh nghiệp rơi vào thế bị động.

“Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở cơ chế lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Hiện mức lãi suất bị khống chế quanh ngưỡng hơn 6% mỗi năm, trong khi chi phí huy động vốn của nhiều ngân hàng đã lên tới khoảng 7%, khiến họ khó có thể cho vay đúng mức trần quy định. Ngân hàng không thể cho vay thấp hơn chi phí vốn. Dù đã ký hợp đồng tín dụng, họ vẫn dè dặt giải ngân vì lo rủi ro khi bị thanh tra”, ông Nghĩa chia sẻ.

Từ những trải nghiệm đầy gian truân của người đi vay, có thể thấy dòng vốn tín dụng cho nhà ở xã hội không chỉ bị chặn lại bởi các thủ tục hành chính đơn thuần mà còn bởi những xung đột lợi ích sâu xa trong hệ thống vận hành.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home nhìn nhận, vấn đề của các gói tín dụng ưu đãi, đơn cử như gói 145.000 tỷ đồng không nằm ở độ trễ đơn thuần, mà bản chất nằm ở tính khả thi trong mô hình vận hành của nó. "Chúng ta cần nhìn thẳng vào sự thật là các ngân hàng thương mại là những thực thể kinh doanh, họ phải tự chịu trách nhiệm về chỉ số sinh lời và an toàn vốn”, ông nói.

Ông Nam phân tích, nghịch lý hiện nay là các ngân hàng đang được khuyến khích cho vay mua nhà ở xã hội với mức lãi suất thấp hơn giá vốn đầu vào. Cụ thể, trong nhiều giai đoạn, trong khi lãi suất huy động thực tế trên thị trường vượt mức 8%/năm, việc yêu cầu ngân hàng cho vay ở mức khoảng 6,6%/năm mà không có cơ chế bù đắp chênh lệch lãi suất từ ngân sách sẽ trực tiếp đẩy họ vào thế càng làm càng lỗ. Điều này khiến các ngân hàng không mặn mà giải ngân do áp lực chi phí.

Ngoài ra, dù gọi là “ưu đãi” nhưng lãi suất thực tế vẫn cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Ông Nam cho biết, vay để mua nhà, nhất là nhà ở xã hội, là khoản vay dài hạn. Vì theo tính toán, các cặp vợ chồng trẻ thường phải dành hơn 20 năm mới có thể trả hết tiền mua nhà nên họ rất sợ lãi suất “thả nổi”. Nếu lãi suất trong 2 năm đầu là 5,6%/năm nhưng sau đó bị thả nổi (có thể lên đến 12%/năm) thì sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính cá nhân của họ, thậm chí có thể đến ngưỡng mà họ không chịu đựng nổi.

Một nguyên nhân khác khiến các gói tín dụng cho nhà ở xã hội khó giải ngân là do nguồn cung phân khúc này hiện quá ít ỏi. Đại diện G-Homes cho biết, quy định pháp luật hiện hành đã tương đối đầy đủ và cụ thể khi quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc bố trí bằng đất trong một số trường hợp vẫn chưa thực hiện nghiêm túc. Những tồn tại cứ tích tụ qua nhiều năm, dẫn tới việc phát triển nguồn cung nhà ở xã hội không đạt kế hoạch đề ra.

Bên cạnh quỹ đất là bài toán giải phóng mặt bằng. Để thực hiện công tác này, yêu cầu phải có cơ chế đặc thù, song không ít dự án vẫn cần doanh nghiệp hỗ trợ thêm nhằm đẩy nhanh tiến độ. Với các dự án nhà ở xã hội, dư địa tài chính rất hạn chế nên việc giải phóng mặt bằng càng khó khăn hơn. Chưa kể, nhiều địa phương còn yêu cầu doanh nghiệp ứng trước chi phí giải phóng mặt bằng, trong khi ngân sách địa phương không bố trí nguồn vốn thực hiện.

Theo ông Nam, chính sách phát triển nhà ở xã hội đang từng bước được hoàn thiện, nhưng vấn đề then chốt vẫn nằm ở kỷ luật thực thi. Khi khung pháp lý đã đầy đủ, điều quan trọng là các địa phương cần đưa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch sử dụng đất một cách thực chất.

Đặc biệt, lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức tối đa 10% tổng mức đầu tư, thực tế phần lớn chỉ quanh ngưỡng 8% hoặc thấp hơn. Nếu không tính toán hợp lý, nhà đầu tư hoàn toàn có thể gặp lỗ, gây chậm trễ tiến độ, thậm chí phải dừng dự án giữa chừng. Điều này dễ khiến các nhà đầu tư tư nhân e ngại.

Chỉ khi những vướng mắc về vốn, thủ tục pháp lý và cơ chế, chính sách được tháo gỡ thì mới tạo lực đẩy quan trọng giúp nhà ở xã hội phát triển thực chất, vừa đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, vừa tạo động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Châu Đình Linh, Giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM cũng chia sẻ, nỗ lực của Chính phủ trong việc hiện thực hóa đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đang đứng trước những thử thách mang tính bản chất của thị trường bất động sản khi sự lệch pha cung - cầu ngày càng trở nên trầm trọng. Trong bối cảnh phân khúc nhà ở thương mại trung và cao cấp chiếm lĩnh hoàn toàn dòng vốn, đẩy giá mặt bằng căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2, cơ hội sở hữu nhà của người lao động có mức thu nhập từ 20 - 25 triệu đồng đã gần như chạm mức vô vọng.

Thực tế khắc nghiệt này đặt ra yêu cầu cấp bách về việc khơi thông dòng vốn tín dụng an sinh, tuy nhiên, nhìn vào bức tranh tổng thể những năm qua, có thể thấy một nghịch lý đang tồn tại là quy mô các gói ưu đãi vẫn còn dư địa rất lớn nhưng tỷ lệ hấp thụ thực tế lại không tương xứng với kỳ vọng.

Đi sâu vào phân tích hệ thống, TS. Châu Đình Linh cho rằng vấn đề cốt lõi không nằm ở việc thiếu hụt nguồn lực tài chính hay thiếu hụt thiện chí từ các nhà điều hành chính sách, mà nằm ở sự xung đột lợi ích giữa cơ chế vận hành của hệ thống ngân hàng thương mại và đặc thù của phân khúc nhà ở an sinh. Bản chất các ngân hàng thương mại vốn là những thực thể kinh doanh phải tự chủ hoàn toàn về chi phí vốn và quản trị rủi ro nghiêm ngặt, trong khi lĩnh vực nhà ở xã hội lại đòi hỏi một nguồn vốn mang tính chất phi lợi nhuận với lãi suất thấp, thời hạn dài và biên độ ổn định tuyệt đối.

Hai thái cực này vốn dĩ khó có thể gặp nhau tại một điểm chung về lợi ích nếu thiếu đi “chất xúc tác” mạnh mẽ từ ngân sách Nhà nước thông qua các cơ chế đắp bù lãi suất thực chất hoặc sự hình thành của các quỹ phát triển nhà ở chuyên biệt mang tính dài hạn.

TS. Châu Đình Linh nhấn mạnh rằng: “Việc điều chỉnh lãi suất các gói tín dụng xuống mức 5,6%/năm đối với người mua nhà dù là một nỗ lực điều hành đáng ghi nhận, song thực tế mức lãi suất này vẫn chỉ là một giải pháp “ưu đãi tạm thời” hơn là một cam kết tài chính bền vững.

Người lao động thu nhập thấp khi đặt bút ký vào hợp đồng vay vốn kéo dài từ 15 đến 25 năm cần một sự bảo đảm tuyệt đối về chi phí tài chính trong suốt vòng đời khoản vay, thay vì phải đối diện với nỗi lo lãi suất sẽ “thả nổi” theo biến động thị trường sau khi kết thúc thời gian ưu đãi ngắn hạn. Chính tâm lý phòng vệ trước những ẩn số về biên độ dao động lãi suất tương lai đã trở thành rào cản vô hình khiến sức hấp thụ vốn của thị trường luôn ở mức thấp, ngay cả khi nhu cầu về chỗ ở thực đang tạo ra những áp lực gay gắt và trực diện lên hạ tầng xã hội và ổn định kinh tế đô thị hiện nay”./.