Nhà ở bình dân, giá rẻ “cháy hàng”, “mất hút” là những từ khoá được nhắc đến rất nhiều trong 2 năm trở lại đây. Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành thông tư 03/2021/TT-BXD, quy định quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD), quy định chi tiết việc xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu 25m2 áp dụng khi xây mới, xây dựng lại nhà chung cư chiều cao đến 150m hoặc 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng để ở và nhà chung cư sử dụng hỗn hợp. Thông tư thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Bởi lẽ trong bối cảnh giá nhà không ngừng tăng, nguồn cung nhà ở bình dân, giá rẻ gần như mất hút trên thị trường và sức nóng về nhu cầu mua nhà ở của người thu nhập thấp chưa giảm thì tín hiệu này như một làn gió mát cho thị trường nhà ở phân khúc bình dân vừa túi tiền.
Theo Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, đến năm 2020, cả nước phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy vậy, việc triển khai trên thực tế đang gặp khó khi đến thời điểm này mới đạt khoảng hơn 40% kế hoạch.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2020, cả nước mới có 249 dự án, với 5,21 triệu m2 sàn nhà ở giá rẻ được hoàn thành, đạt tỷ lệ 41,7% so với mục tiêu đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Trong khi đó, đây lại là phân khúc chiếm tới 70 - 80% nhu cầu thị trường.
Nhìn vào những con số này có thể thấy nhu cầu về một nơi “an cư” của người dân thu nhập thấp là rất lớn. Thông tư lần này của Bộ Xây dựng được xem là giải pháp khá căn cơ, bởi khi áp dụng vào thực tiễn sẽ là một động lực tốt nhằm thúc đẩy tăng nguồn cung về nhà ở trong thời gian tới, góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường.
Để làm rõ câu chuyện này, Cà phê cuối tuần có cuộc phỏng vấn với GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.
PV: Các chuyên gia nhận định như thế nào về nguồn cung và nhu cầu nhà ở bình dân, giá rẻ vừa túi tiền trong vài năm trở lại đây?
GS. Đặng Hùng Võ: Phải nhìn nhận thực tế rằng các căn hộ giá bình dân hiện nay gần như hoàn toàn biến mất khỏi thị trường bất động sản, phân khúc nhà giá bình dân đang bị đẩy lên mức 30 triệu đồng/m2. Mức giá này không phù hợp với đối tượng có mức thu nhập thấp. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại phân khúc này vô cùng lớn.
Nguyên nhân dẫn tới việc giá nhà tăng cao, người mua nhà khó tiếp cận nhà ở giá bình dân là do quỹ đất tại các thành phố lớn gần như đã hết. Tôi cho rằng, nếu có cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn thì các doanh nghiệp sẽ tập trung làm nhà giá bình dân thay vì làm nhà giá cao. Thực tế là nguồn cung xuống thấp trong khi nhu cầu của người mua thực ngày càng lớn, chính điều này đã tạo ra sự mất cân đối ở phân khúc nhà ở giá rẻ.
Ông Nguyễn Thế Điệp: Việt Nam vốn là nước có tỷ lệ đô thị hoá cao, mặc dù tình hình dịch bệnh Covid-19 hiện nay diễn ra phức tạp nhưng Việt Nam vẫn nằm ở giai đoạn cao điểm của đô thị hoá, chính vì thế, nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn này tương đối lớn, đặc biệt là phân khúc bình dân và giá rẻ.
Thực tế, thời gian qua chúng ta có thể thấy phân khúc nhà bình dân, giá rẻ đang bị bỏ ngỏ. Vì lợi nhuận ở phân khúc này không cao nên các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà. Họ chỉ đang tập trung phát triển nhà ở thương mại phân khúc trung cấp và cao cấp.
Tuy nhiên, nhu cầu về nhà giá rẻ hiện nay là rất lớn, đặc biệt ở 2 đô thị Hà Nội và TP.HCM. Thậm chí, giữa cung và cầu ở phân khúc này đang có sự chênh lệch lớn, trong khi nhu cầu thì nhiều nhưng đáp ứng chưa được bao nhiêu. Tôi cho rằng, Nhà nước cũng cần có những cơ chế chính sách hợp lý, tạo điều kiện cho phân khúc nhà ở giá rẻ phát triển cả về số lượng cũng như chất lượng.
Việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ 25m2 có thể giải quyết được bài toán nhà ở hiện nay (Ảnh sưu tầm).
PV: Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành thông tư 03/2021/TT-BXD về căn hộ 25m2. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây có thể được coi là một giải pháp cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ. Các chuyên gia nhận định như thế nào về thông tư của Bộ Xây dựng ban hành trong bối cảnh hiện nay? Với thông tư này sẽ đem tới tiềm năng và cơ hội cho phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ như thế nào trong tương lai?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Trong bối cảnh hiện nay khi giá nhà thương mại đã quá cao, không còn phù hợp với đại đa số người lao động phổ thông. Thông tư 03/2021/TT-BXD tiếp tục cho phép xây dựng căn hộ chung cư 25m2 của Bộ Xây dựng ở thời điểm hiện tại là rất phù hợp. Diện tích nhỏ sẽ là giải pháp giúp căn hộ có giá trị vừa túi tiền, từ đó nhiều người có nhu cầu về nhà giá rẻ sẽ dễ dàng tiếp cận.
Loại hình nhà ở 25m2 sẽ phù hợp với các vợ chồng mới cưới muốn ra ở riêng, các sinh viên ngoại tỉnh mới ra trường làm việc tại thành phố lớn, lao động phổ thông có thu nhập thấp. Đây sẽ là một phân khúc có tiềm năng lớn trên thị trường và cũng là một xu hướng nhà ở được ưu tiên lựa chọn của người dân. Trong tương lai, các chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng phát triển nhà ở phân khúc này. Bởi với diện tích 25m2, mức giá chỉ khoảng 1 tỷ đồng, việc bán hết hàng có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn thay vì xảy ra chuyện tồn kho.
Nói chung, thông tư này sẽ là mũi tên trúng hai đích: Mục đích phát triển đô thị và mục đích đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
GS. Đặng Hùng Võ: Khi vấn đề nhà ở giá rẻ hiện nay vẫn chưa thể giải quyết triệt để thì việc Bộ Xây dựng ban hành thông tư 03 là cần thiết. Tôi cho rằng, thông tư này sẽ gỡ bỏ những khó khăn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ và thoả mãn được nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp. Chúng ta có thể đặt kỳ vọng, trong tương lai, khi loại hình nhà ở bình dân, giá rẻ ra mắt thị trường với mức giá khoảng 1 tỷ đồng hoặc thấp hơn thì nhiều người lao động phổ thông hoàn toàn có thể sở hữu một ngôi nhà trong tầm tay.
PV: Thực tế, nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ là có thật, nó đáp ứng cho rất nhiều các đối tượng. Theo các chuyên gia, nếu đáp ứng được nhà ở cho bộ phận này thì liệu giá nhà nói chung trong tương lai có thể ở mức thấp hơn hiện tại hay không?
GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, thị trường vốn đã chia ra 2 phân khúc là nhà giá bình dân và nhà giá cao. Thực tế, đối tượng khách hàng của 2 phân khúc này khác nhau, nhu cầu khác nhau, vì vậy việc xuất hiện nhà ở diện tích nhỏ không làm cho giá nhà trong tương lai sẽ thấp hơn được.
Ông Nguyễn Thế Điệp: Mức giá của nhà ở thương mại vốn đã theo cơ chế của thị trường, ngoài ra vẫn còn những nhóm đối tượng khác đang quan tâm tới căn hộ có diện tích lớn. Việc xây dựng nhà diện tích nhỏ khó có thể làm giảm giá nhà trong tương lai.
PV: Số lượng căn hộ 25m2 chắc chắn sẽ rất được ưa chuộng vậy thì thị trường sẽ xếp căn hộ này vào phân khúc nào thưa các chuyên gia? Đặc biệt, loại hình căn hộ này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản vốn còn một lượng tồn kho không nhỏ hiện nay?
GS. Đặng Hùng Võ: Theo quan điểm của tôi, với căn hộ diện tích nhỏ đồng nghĩa giá thành sẽ được xếp vào phân khúc giá rẻ. Việc các căn hộ diện tích 25m2 được sinh ra không làm ảnh hướng tới lượng tồn kho hiện nay hoặc các căn hộ ở phân khúc khác. Bởi loại hình căn hộ này ra mắt chỉ nhằm mục đích thoả mãn nhu cầu nhà ở cho người dân lao động có thu nhập thấp, những người mới khởi nghiệp, vợ chồng mới cưới ra ở riêng. Ngoài ra, những người dân có dư giả về tài chính họ sẽ tìm tới các loại nhà diện tích lớn.
Ông Nguyễn Thế Điệp: Theo tôi, về mức giá loại hình này sẽ được xếp vào phân khúc giá rẻ, tuy nhiên chất lượng chưa chắc đã thuộc ở phân khúc giá rẻ. Giá rẻ hơn chỉ do diện tích bị thu hẹp lại, hơn nữa, loại nhà diện tích 25m2 sẽ xuất hiện cả ở các chung cư cao cấp. Việc các căn hộ diện tích nhỏ được sinh ra không ảnh hưởng tới lượng hàng tồn kho hiện tại. Đối với các căn hộ có diện tích lớn, hiện nay vẫn có nhiều đối tượng khách hàng quan tâm, người dân sẽ tự lựa chọn loại hình căn hộ sao cho phù hợp với túi tiền, nhu cầu.
PV: Nhìn xa hơn là bài toán về chương trình phát triển nhà ở thành phố. Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 có thể được coi là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Tuy vậy, để đưa căn hô 25m2 đi vào thực tiễn một cách thành công về quy hoạch, thiết kế, quản lý sẽ phải như thế nào thưa các chuyên gia?
GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, khi diện tích căn hộ nhỏ, số lượng dân cư có thể tăng cao, vì thế có thể gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị. Các cơ quan quản lý trước khi xét duyệt xây dự án cần xem xét kỹ cho phép xây dựng tại khu vực phù hợp, cần cân đối số lượng căn hộ và hạ tầng đô thị, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống của của người dân.
Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng cần phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, tránh việc xây dựng quá tỷ lệ cho phép có thể gây vỡ quy hoạch.
Ngoài ra, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ việc xây dựng các căn hộ diện tích 25m2 ở một toà đơn lập trong dự án hay sẽ xây dựng xen kẽ cùng với các căn hộ diện tích lớn sao cho phù hợp để quản lý.
Ông Nguyễn Thế Điệp: Rõ ràng, tại thông tư 03/2021/TT-BXD đã yêu cầu cầu đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ 25m2 - 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Các chủ đầu tư chỉ cần bám sát vào điều này để đưa ra thiết kế và quy hoạch.
Ngoài ra, cơ quan quản lý cần phê duyệt đúng tỷ lệ cho phép không quá 25% trên tổng số căn hộ của dự án, tránh trường hợp vượt quá sẽ gây ra vỡ quy hoạch đô thị.
Thực tế, trên thế giới hiện nay nhiều quốc gia phát triển với những thành phố lớn “căng thẳng” hơn Việt Nam ở vấn đề mật độ dân số, nhưng họ vẫn giải quyết ổn thoả bài toán diện tích căn hộ nhỏ, thậm chí còn nhỏ hơn 25m2. Họ làm được, không có lý do gì cơ quan quản lý và doanh nghiệp Việt Nam không làm được.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội:
Nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Thị trường nhìn chung vẫn mất cân bằng cung cầu nhà thương mại giá rẻ. Điều này có thể hiểu được, bởi bài toán xây dựng nhà giá rẻ không phải là dễ dàng đối với các chủ đầu tư. Giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đặt ra thách thức lớn về chi phí. Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản giá rẻ phải đảm bảo nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của cư dân tại dự án. Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Khó khăn trong cân bằng các yếu tố này dẫn đến một thực tế là thị trường đang thiếu đi các sản phẩm nhà thương mại giá rẻ chất lượng để đáp ứng nhu cầu cho một bộ phận lớn khách hàng.
Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 có thể được coi là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu. Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn. Tuy vậy, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt. Điều này có lẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như: Singapore, Thái Lan. Giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ phương diện chủ đầu tư đây là chuyển biến đáng mừng trong chính sách.
Để đưa căn hộ 25m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan Nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định, hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án. Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép đáng kể lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng của thành phố, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của đô thị.
Thiết kế: Thế Công
