Nửa đầu năm 2021, thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm rất lớn cả về quy mô, số lượng dự án, sản phẩm đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Đáng chú ý là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ bình dân vừa túi tiền của khách hàng khiến cho phần lớn người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư khó mua nhà hơn so với thời điểm trước đây. Mặc dù các đơn vị nghiên cứu thị trường luôn dự báo nhà ở bình dân sẽ dẫn dắt thị trường nhưng cho đến thời điểm hiện tại phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, thậm chí nhà ở giá rẻ còn “mất tích” trên thị trường.
Còn nhớ, tại Nghị quyết số 84/NQ-CP về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công… trong bối cảnh đại dịch Covid-19, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, xây dựng giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Cụ thể, căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2.
Sau đó, trong nhiều hội nghị, hội thảo có sự tham dự của đại diện Bộ Xây dựng cũng đều thông tin rằng, Bộ này đang triển khai xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Trong đó, tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn…
Nhưng thực tế, hết quý I/2021, Bộ Xây dựng đã thừa nhận, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này cũng đẩy giá từ mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 lên trên dưới 25 triệu đồng/m2. Cùng với đó, đa số các chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp với giá bán dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Ngược lại, thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận có những dự án tại vị trí “vàng” có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, có thể dẫn đến sự phát triển thiếu tính ổn định, bền vững cho thị trường trong thời gian tới.
Để đánh giá lại thị trường nhà ở bình dân trong giai đoạn nửa đầu năm và dự báo diễn biến trong những tháng tiếp theo, Reatimes ghi nhận chia sẻ của các chuyên gia: Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn; bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam.
PV: Nửa đầu năm qua, những diễn biến phức tạp từ đại dịch Covid-19 đã ít nhiều cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đối với từng phân khúc đã có sự tăng trưởng, trồi sụt khác nhau. Các chuyên gia đánh giá như thế nào về thị trường nhà ở nói chung trong giai đoạn nửa đầu năm 2021?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Nói về thị trường nhà ở, cần nhìn theo một giai đoạn để có cái nhìn chính xác về sự chuyển động của thị trường này, đó là giai đoạn kể từ khi dịch Covid-19 bùng nổ vào tháng 3/2020 đến nay. Chúng ta có thể thấy dịch đến trong bối cảnh thị trường bất động sản đang lắng lại sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Còn nhớ từ 2017 đến quý III/2019 thị trường phát triển nóng và từ quý IV/2019, thị trường có xu hướng lắng lại, giao dịch ít hơn và mặt bằng giá đi ngang. Nguyên nhân khiến thị trường chậm lại một phần đến từ việc thị trường đã tăng khá nóng trong giai đoạn trước đó. Bên cạnh đó, nguồn cung dự án ra thị trường đã bị kiểm soát chặt do yếu tố về mặt pháp lý chưa được đảm bảo.
Covid xảy đến như là cú đấm vào thị trường, khiến thị trường chững lại, giao dịch ít. Lúc này, có nhiều quan điểm cho rằng, giá bất động sản nói chung có thể ảnh hưởng, thị trường có thể bán tháo rất mạnh. Tuy nhiên, batdongsan.com.vn đã đưa ra nhận định, về mặt bằng chung giá sẽ đi ngang và nếu có giảm chỉ có thể là giảm nhẹ chứ không đến mức giảm quá mạnh.
Nguồn cung nhà ở bình dân vẫn khan hiếm. (Ảnh sưu tầm)
Thực tế đã chứng minh, từ đầu năm 2020 đến nay, giá bất động sản nói chung vẫn là đi ngang. Còn giá nhà ở, có một đặc điểm là phân chia rõ rệt giữa miền Nam và miền Bắc. Cụ thể, khu vực miền Bắc kể cả khi có dịch thì mặt bằng giá nhà riêng, đất thổ cư tăng rất tốt, như năm 2020 là khoảng 15 - 20%, năm nay mặt bằng giá vẫn tăng, nhưng chỉ là tăng chậm. Theo đó, nhiều sàn giao dịch về nhà ở thổ cư cũng tăng rất mạnh vào giai đoạn 2020 - 2021.
Trong khi đó, giá nhà ở của khu vực miền Nam lại đi ngang, đặc biệt là loại hình nhà mặt phố, giá không được như giai đoạn trước. Nếu giai đoạn 2017 - 2019 tăng trưởng khoảng 30 - 40% thì đến giai đoạn dịch xuất hiện, giá không tăng, giao dịch còn giảm. Trái ngược với đó, chung cư lại tăng trưởng tốt ở thị trường miền Nam. Từ cuối 2020 đến đầu 2021, giá chung cư tăng trưởng tốt, khoảng 15 - 20%.
Lý giải cho sự trái chiều này là do dòng tiền của các nhà đầu tư có sự khác nhau, đặc biệt đang có xu hướng các nhà đầu tư hướng dòng tiền từ phía Nam ra phía Bắc. Họ cũng có xu hướng đầu tư vào các sản phẩm có giá đi ngang như giai đoạn trước là nhà ở gắn liền với đất. Điều này có thể nhận thấy rõ ở Hà Nội và một số tỉnh miền Bắc. Nhất là giai đoạn 2020 - 2021, có thể nhìn thấy rất nhiều cơn sốt đất ở các tỉnh miền Bắc. Từ hiện tượng này có thể nhìn thấy là thị trường nhà ở, nhà ở gắn liền với đất ở miền Bắc rất sôi động trong khi miền Nam sôi động ở thị trường chung cư.
Bà Nguyễn Hoài An: Trước khi xuất hiện đợt dịch mới bùng phát vào đầu tháng 5/2021, thị trường nhà ở cho thấy nhiều diễn biến tích cực. Đặc biệt là tại thị trường Hà Nội trong quý I/2021 khi số lượng căn mở bán mới đạt 4.400 căn, tăng 270% so với cùng kỳ, doanh số bán hàng xấp xỉ lượng mở bán mới. Tại thị trường TP.HCM, mặc dù nguồn cung mới vẫn ở mức hạn chế (chỉ đạt xấp xỉ 1.700 căn trong quý đầu năm) do các vấn đề về cấp phép, lượng căn tiêu thụ cao hơn trên 50% so với lượng mở bán cho thấy nhu cầu khả quan.
Bước sang những tháng đầu quý II/2021, hoạt động thị trường vẫn có những tiến triển khả quan với việc một số dự án mới ra mắt. Tuy nhiên, trước diễn biến phức tạp của đợt dịch mới bùng phát trong tháng 5, chúng tôi dự báo nguồn cung mới ở cả hai thị trường chính này sẽ chưa thể phục hồi như kỳ vọng do các hạn chế về việc tổ chức sự kiện bán hàng cũng như các chủ đầu tư sẽ cân nhắc lựa chọn thời điểm thích hợp hơn để ra mắt sản phẩm.
PV: Dự báo của nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở bình dân sẽ dẫn dắt thị trường nhà ở. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, nguồn cung phân khúc này vẫn nhỏ giọt. Chuyên gia lý giải như thế nào về vấn đề này? Đâu là nguyên nhân?
Bà Nguyễn Hoài An: Nguồn cung căn hộ bình dân mở bán mới đang ở mức hạn chế, đặc biệt là tại TP.HCM khi trong vòng 2 năm trở lại đây gần như không có dự án mới nào thuộc phân khúc này ra mắt. Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung bình dân ở mức cao hơn và vẫn chiếm trung bình khoảng 15 - 20% lượng mở bán mới trong cùng khoảng thời gian.
Việc hạn chế sản phẩm bình dân tại thời điểm hiện tại xảy ra chủ yếu do định vị và mặt bằng giá bán ở nhiều khu vực tăng và thiết lập mặt bằng mới trước sự tăng trưởng về nhu cầu nhà ở theo thời gian. Các dự án bình dân mới do vậy sẽ lan ra các khu vực xa trung tâm thành phố hơn, ngoài vành đai 3 tại Hà Nội và vành đai 2 TP.HCM. Mặc dù vậy, cơ sở hạ tầng về đường sá kết nối cũng như tiện ích tại một số khu vực xa trung tâm chưa đáp ứng được sự mở rộng của thị trường nhà ở, do vậy nguồn cung mới hiện tại chưa dồi dào.
Ông Nguyễn Quốc Anh: Quan điểm nhà ở trung cấp bình dân dẫn dắt thị trường nhà ở là hoàn toàn chính xác. Theo số liệu ghi nhận từ batdongsan.com.vn thì nhà ở trung cấp bình dân nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, số tin trên trang lại có mức độ thấp, chưa tương xứng với lượng quan tâm. Điều đó phản ánh một thực tế là ai đi mua hàng cũng mong muốn mua được hàng hoá rẻ. Tuy nhiên, lý giải mặt hàng nhà ở nói chung khó giảm giá được đến từ một số lý do.
Thứ nhất, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn là có thật nhưng đất thì không nở ra được nên ở những vị trí đẹp, có giao thông thuận tiện, có tiện ích, dịch vụ đầy đủ thì giá nhà vẫn tiếp tục tăng.
Thứ hai, liệu giá nhà trong tương lai có rẻ hơn không? Tất nhiên là có nhưng người mua thực sẽ phải hy sinh những điều kiện khác như: Không được ở gần trung tâm, giao thông không được thuận lợi so với khu vực trung tâm và tiện ích dịch vụ cũng dần hoàn thiện chứ không thể có ngay.
Thứ ba là yếu tố giá đất. Các chủ đầu tư khi muốn xây dựng các dự án nhà ở có giá hợp lý thì ngay từ quỹ đất mua lúc đầu để xây dựng nhà ở cũng phải là quỹ đất rẻ. Doanh nghiệp không thể làm một dự án giá rẻ trên một quỹ đất có giá đắt và không có lãi. Tuy nhiên, giá mặt bằng đất trong thời gian vừa qua tăng rất mạnh nên việc họ thu mua quỹ đất ngày càng khó hơn, đó còn chưa kể yêu cầu về mặt pháp lý cũng khắt khe hơn.
Yếu tố cuối cùng là tâm lý của người mua và sự e ngại của chủ đầu tư. Người mua phải hiểu rằng, nhà ở bình dân giá rẻ không phải là có chất lượng kém hay có vấn đề mà đó là những phân khúc nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước về thuế, phí để nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá bán tốt hơn cho người mua. Tuy nhiên, dư luận rất dễ đánh đồng với câu chuyện “giá thấp - chất lượng thấp” khiến cho các chủ đầu tư cũng hết sức ngần ngại khi làm nhà ở chung cư bình dân. Bởi câu chuyện này có thể khiến cho việc làm thương hiệu doanh nghiệp, dự án của họ bị ảnh hưởng. Chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc đến chuyện thương hiệu của doanh nghiệp mình có phải là thương hiệu bình dân hay không?
Tóm lại, doanh nghiệp sẽ cân nhắc 3 yếu tố: Thương hiệu, tỷ suất sinh lời và đãi ngộ thuế khi họ làm phân khúc nhà ở bình dân.
PV: Chuyên gia nhận định như thế nào về nhu cầu của sản phẩm nhà ở bình dân trong thời gian qua. Đặc biệt, trong bối cảnh dịch bệnh, nhu cầu này có sự thay đổi hay có gì đáng chú ý không từ phía người có nhu cầu thực và từ phía người đầu tư?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Nhu cầu nhà ở bình dân qua các năm theo chúng tôi ghi nhận vẫn rất cao, chưa bao giờ xuống thấp, chiếm khoảng 60 - 70% lượng quan tâm của thị trường. Trong những tháng đầu năm nay, lượng quan tâm này cũng không hề thay đổi. Vừa qua chúng tôi cũng đạt đỉnh về lượng truy cập tìm kiếm về thị trường nhà ở, cho thấy nhu cầu vẫn không hề ảnh hưởng bởi dịch bệnh.
Bà Nguyễn Hoài An: Nhu cầu nhà ở thuộc các phân khúc trung cấp và bình dân vẫn ở mức cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn khi việc đô thị hóa vẫn đang diễn ra và quy mô dân số ngày càng tăng ở các khu vực này.
Mặc dù vậy, trước việc nguồn cung mới tăng trưởng chậm lại trong năm vừa qua, nhiều người mua nhà chuyển sang lựa chọn các căn hộ đã đi vào hoạt động trên thị trường thứ cấp hoặc các căn hộ mở bán mới ở vị trí xa hơn hoặc trong các khu đô thị đang được triển khai.
PV: Mới đây Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố báo cáo quý I/2021 về thị trường bất động sản, trong đó cho thấy, thị trường nhà ở chung cư có tăng giá, nhiều dự án căn hộ công bố giá bán khoảng 80 triệu đồng mỗi m2, trong khi thị trường nhà ở bình dân gần như... tuyệt chủng. Chuyên gia nhận định như thế nào về câu chuyện trái chiều này? Liệu trong thời gian tới, tình trạng này có còn tiếp diễn?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Những căn hộ có mức giá lớn sẽ cần những cơ sở để đưa ra mức giá đó như khu vực trung tâm, vị trí vàng… và được định giá trên cơ sở tệp khách hàng của họ. Đa phần thị trường hiện nay tập trung tại phân khúc trung cấp trở lên là nhiều. Còn việc tuyệt chủng nhà bình dân thì tôi đã phân tích ở trên. Do vậy, trong thời gian tới thực sự cần những chính sách cụ thể hơn nữa để hỗ trợ chủ đầu tư, để họ nhận thấy sự phấn khích nhất định khi làm nhà ở bình dân, còn nếu không thì đương nhiên trong cùng mảnh đất chẳng có lý do gì khiến nhà đầu tư làm nhà ở bình dân nhưng không đem lại lợi nhuận cho họ. Trong khi đó, nhu cầu của người dân vẫn rất lớn.
Hơn nữa phải nhìn xa rằng, nếu ai cũng muốn có nhà ở bình dân thì một thành phố cũng sẽ không đủ nguồn cung cho tất cả người dân. Nếu quy hoạch có sự hấp dẫn, hình thành các khu chung cư của người thu nhập thấp, trung bình như của Thanh Hà, Mường Thanh tập trung thành một khu vực sẽ hấp dẫn người mua hơn.
Giá nhà ngày càng cao khiến khả năng mua nhà của người thu nhập thấp ngày càng khó khăn hơn (Ảnh sưu tầm).
Bà Nguyễn Hoài An: Với phân khúc hạng sang (giá bán chưa bao gồm VAT trên 4.000 USD/m2, theo phân loại của CBRE), các sản phẩm thuộc phân khúc này hướng đến tập khách hàng riêng và không phải là sản phẩm phổ biến ở cả Hà Nội và TP.HCM. Do thu nhập mà mức sống được nâng cao theo thời gian, từ đó sẽ có những đối tượng người mua nhà và nhà đầu tư hướng đến phân khúc này. Việc xuất hiện nhiều hơn các sản phẩm hạng sang cũng cho thấy sự phát triển đa dạng của thị trường và về mặt nào đó, mức giá bán sẽ được điều tiết phản ảnh nhu cầu của người mua.
PV: Chuyên gia dự báo như thế nào về thị trường nhà ở bình dân trong thời gian tới (nguồn cung cầu, giá bán)? Những yếu tố nào sẽ cải thiện nhằm gia tăng nguồn cung?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Một khi thị trường vẫn giữ như hiện nay là người dân vẫn có xu hướng nhà và đất vẫn mạnh, dòng tiền trên thị trường vẫn đang quẩn quanh tại khu vực miền Bắc và vẫn đang tập trung vào các loại hình đất, nhà thổ cư… thì có thể nói sự lưỡng lự của thị trường sẽ kéo dài một thời gian. Cùng với đó, dòng tiền từ chứng khoán sẽ bổ sung thêm vào thị trường bất động sản.
Đối với thị trường nhà ở, vẫn có nhiều chung cư tại Hà Nội ra mặt trong quý II/2021 và những tháng tiếp theo trong năm, tuy nhiên thị trường nhà chung cư bình dân là dường như không có.
Đối với miền Nam, dòng tiền của nhà đầu tư vẫn chưa quay trở lại, nhưng với sự phát triển kinh tế của khu vực phía Nam - cái nôi của nền kinh tế thì sẽ phát triển trở lại, đẩy mặt bằng giá tăng trưởng. Giá nhà đất, chung cư TP.HCM đang đi ngang, khi kinh tế tăng trưởng trở lại chắc chắn sẽ đẩy giá lên cao.
Xét một cách tổng quan, rất khó nhìn thấy nguồn cung mới của nhà ở bình dân tại hai thành phố này, hy vọng trong vài năm nữa, nguồn cung sẽ được cải thiện.
Bà Nguyễn Hoài An: Nhu cầu mua nhà để ở vẫn sẽ ở mức cao trong thời gian tới. Nguồn cung căn hộ với mức giá bình dân (giá bán chưa bao gồm VAT dưới 1.000 USD/m2, theo phân loại của CBRE) sẽ tiếp tục ở mức hạn chế trong vòng 1 - 2 năm tới, đặc biệt là tại TP.HCM. Các khu vực nhà ở mới với sản phẩm bình dân sẽ cần chờ đợi sự phát triển cơ sở hạ tầng.
Giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ tùy thuộc vào vị trí các sản phẩm mở bán khi không có nhiều nguồn cung đến từ phân khúc này. Do vậy, chúng tôi dự đoán trên thị trường thứ cấp sẽ có mức tăng giá từ các dự án đi vào hoàn thiện trong vòng 3 năm trở lại đây do người mua phải chuyển hướng sang thị trường này.
Xin cảm ơn hai chuyên gia!
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Không chỉ nửa đầu năm 2021 mà từ hai năm trở lại đây, tại các thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả khâu như quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường...
Việc nguồn cung nhà ở hạn chế đang góp phần đẩy giá nhà đất tăng, đặc biệt là khi tình trạng nguồn cung khan hiếm có thể còn kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân các thành phố lớn vẫn cao. Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục đi ngang trong khi phân khúc bình dân tăng nhẹ từ 3 - 5%. Mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Do đó, để giá nhà tại các đô thị lớn “hạ nhiệt”, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản, ví dụ như sửa đổi Luật Đất đai 2013, hoặc tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn...
Thiết kế: Thế Công
