Căn hộ chuẩn cao cấp, giá tầm trung hút người mua ở thực

Giá căn hộ "leo thang", phân khúc dưới 2 tỷ gần như tuyệt chủng

Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ tại TP.HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi tiếp tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt mức 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2).

Dữ liệu từ Knight Frank cũng chỉ ra giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau mở rộng đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực lõi trung tâm (TP.HCM cũ), mức giá trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp trong bối cảnh nguồn cung trung cấp gần như vắng bóng. Nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng mỗi mét vuông.

Đáng chú ý, mặt bằng giá không chỉ tăng tại khu vực nội đô mà còn lan rộng ra các khu vực vừa sáp nhập như Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ). Tại đây, mức giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Ở một số khu vực như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (cũ), một số dự án mở bán gần đây ghi nhận mức giá 65 - 80 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 hiện khá hạn chế.

Trong bối cảnh này, The Aspira trở thành ngoại lệ hiếm hoi khi Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise công bố mức giá từ 33,3 triệu đồng/m2 - mức giá gần như "tuyệt chủng" trên thị trường hiện nay. Chỉ từ 1,3 tỷ đồng cho căn 1PN hay khoảng 1,9 tỷ cho căn 2PN, The Aspira nhanh chóng trở thành lựa chọn vàng dưới 2 tỷ - phân khúc đang cực khan hiếm trên thị trường.

Không chỉ dừng ở lợi thế giá, The Aspira còn "chơi lớn" với chính sách tài chính chưa từng có tiền lệ. Hiểu rõ thị trường nhiều biến động, chủ đầu tư Sài Gòn High Rise luôn tạo ra những chính sách bán hàng tốt nhất nhằm đáp ứng nhu cầu và tình hình tài chính của từng khách hàng. Cụ thể, khách hàng có thể thanh toán 50% nhận nhà trước, phần còn lại trả sau. Khách hàng cũng có thể lựa chọn phương án trả góp từ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng cho đến khi nhận nhà. Đối với khách vay ngân hàng, chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất trong 14 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên hoặc đến khi có thông báo bàn giao.

Dù thuộc phân khúc tầm trung, song The Aspira là một trong số ít dự án tại khu Đông Bắc TP.HCM đáp ứng 3 yếu tố then chốt: căn hộ bàn giao cao cấp, pháp lý vững mạnh, tiến độ thi công đảm bảo khi công trình hiện đã cất nóc trước kế hoạch gần 1 tháng. Hiện tại, The Aspira đang được Sài Gòn High Rise triển khai ở giai đoạn hoàn thiện, hướng đến kế hoạch bàn giao dự kiến vào quý II/2027.

Theo các chuyên gia, khi giá căn hộ đã tăng quá cao như hiện nay, để đưa ra mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 thì chủ đầu tư đã có sự tính toán kỹ lưỡng, chấp nhận giảm biên lợi nhuận về mức thấp nhất có thể nhằm chia sẻ với khách hàng.

Cũng ở khu vực Đông Bắc TP.HCM, Phú Mỹ Hưng Harmonie - dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng phát triển đang trở thành tâm điểm khi đây là dự án hiếm hoi thuộc phân khúc "dễ mua" được doanh nghiệp này phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây. Dự án có mức giá trung bình từ 50 triệu đồng/m², được đánh giá là cạnh tranh. Dự án được bàn giao theo tiêu chuẩn hoàn thiện nâng cao cùng chính sách miễn phí quản lý 24 tháng giúp gia tăng giá trị cho người mua.

Tương tự, phân khu căn hộ cao tầng Orchard Hill thuộc tổng thể dự án Sycamore do CapitaLand Development phát triển cũng đang được thị trường quan tâm. Dự án gồm hai tòa tháp Orchard Hill I và Orchard Hill II cao 24 tầng, cung cấp 774 căn hộ với mức giá dao động từ 41,7 - 53,2 triệu đồng/m2, phù hợp với nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm có tiêu chuẩn phát triển quốc tế trong tầm tài chính hợp lý.

Xu hướng đưa chuẩn cao cấp vào căn hộ giá tầm trung

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ, xu hướng đưa chuẩn cao cấp vào phân khúc căn hộ giá tầm trung đang ngày càng rõ rệt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhận ra rằng, tăng trưởng bền vững không thể chỉ dựa vào sản phẩm cao cấp. Thay vào đó, chiến lược dài hạn phải gắn với nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân. Do vậy, nhiều doanh nghiệp tập trung vào phát triển dòng căn hộ diện tích vừa phải, thiết kế thông minh, tối ưu chi phí xây dựng và quản lý. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư còn chú trọng đến chất lượng sống, tiện ích thông minh và kết nối hạ tầng.

Đơn cử, dù gây chú ý với mức giá chỉ từ 33,3 triệu/m2, The Aspira không chỉ nổi bật về giá mà còn được Sài Gòn High Rise định vị ở chuẩn cao cấp, mang đến dòng căn hộ thông minh tích hợp smart home - smart building. Việc ứng dụng công nghệ hiện đại ngay từ thiết kế giúp cư dân thành thị quản lý không gian sống an toàn, tiện nghi và đẳng cấp hơn.

Thực tế cho thấy, việc ứng dụng công nghệ thông minh đang trở thành tiêu chuẩn phổ biến tại nhiều dự án bất động sản cao cấp tại TP.HCM, góp phần nâng cao trải nghiệm sống và gia tăng giá trị tài sản. Điển hình tại dự án như Thu Thiem Zeit River (Thủ Thiêm), Sunshine City Sài Gòn, The OpusK, Golden King, The Global… nhiều giải pháp công nghệ hiện đại đã được tích hợp nhằm nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân. Các ứng dụng như hệ thống nhận diện biển số xe tự động, quản lý bãi đỗ thông minh giúp quá trình check-in trở nên nhanh chóng, thuận tiện, đồng thời tối ưu hiệu quả vận hành tòa nhà.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng và sẽ có sự phân hóa rõ nét. Những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá từ 3-8%. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao nhưng thiếu nền tảng hạ tầng thực tế có nguy cơ rơi vào trạng thái thanh khoản thấp trong trung hạn.

Mặt khác, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, khi người mua ở thực dần "cầm trịch" cuộc chơi. Sau thời gian dài "sốt nóng" với những cơn sóng tăng giá chóng mặt, thị trường đang dần hạ nhiệt và trở về với giá trị thực. Giờ đây, chính người mua có nhu cầu ở thực mới là người quyết định "sức nóng" của thị trường. Nhóm khách hàng này đang tìm kiếm những sản phẩm thực sự chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu an cư và đầu tư bền vững./.