Không còn căn hộ giá bình dân
Báo cáo của Savills về thị trường địa ốc Hà Nội trong quý III/2023 chỉ ra, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 1.891 căn, giảm 47% theo quý và giảm 65% so với cùng kỳ năm 2022. Đặc biệt là toàn bộ số căn hộ này đều thuộc phân khúc trung cấp (hạng B). Đồng nghĩa với việc những căn hộ cao cấp (hạng A) và bình dân (hạng C) đều không xuất hiện trong quý III.
Bên cạnh giảm mạnh nguồn cung, sức cầu của thị trường cũng đi xuống. Số lượng căn hộ bán ra ghi nhận khoảng 2.100 căn, giảm 16% theo quý và giảm 42% theo năm. Nguyên nhân được xác định là từ những tác động của nền kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và các lo ngại xoay quanh khả năng chi trả của người dân.
Bất chấp bối cảnh ảm đạm của thị trường, giá bán sơ cấp của phân khúc chung cư vẫn đạt mức 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2022. Có thể thấy, giá bán căn hộ sơ cấp tăng liên tiếp trong 19 quý và cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp là 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 8% theo năm.
Tuy nhiên, thị trường địa ốc tại Hà Nội vẫn ghi nhận những điểm sáng tích cực trong tương lai. “Ngôi sao” sáng nhất trong thị trường bất động sản hiện tại là huyện Gia Lâm, khi khu vực này sắp được lên quận. Sức nóng trên thị trường theo đó tăng cao. Trong 9 tháng đầu năm 2023, Gia Lâm chiếm tới 31% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và 29% số lượng giao dịch.
Giá bất động sản trên địa bàn cũng tăng theo thời gian. Từ trước dịch năm 2019, giá bán sơ cấp Gia Lâm tăng 13%/năm. Các chuyên gia của Savills cho rằng, từ quý IV/2023 trở đi, nguồn cung tương của huyện sẽ có thêm 8.700 căn.
Đồng thời, việc hoàn thành giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy vào quý III/2023 và cầu Đuống vào năm 2025 sẽ hỗ trợ nguồn cung và sức cầu trong tương lai. Nguồn cung tương lai của quý IV dự kiến gồm 2.200 căn hộ. Trong đó, 88% số căn sẽ tới từ những giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Đến năm 2025 sẽ có khoảng 52.500 căn đến từ 51 dự án được mở bán mới. Phân khúc trung cấp vẫn là chủ đạo khi chiếm 76% nguồn cung tương lai. Bên cạnh đó, giá chung cư Hà Nội sau 8 năm đã tăng 56%, trong khi thu nhập của người dân sống tại đô thị chỉ tăng 39%.
Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn - Ông Lê Bảo Long nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó khăn đối với người dân khi tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các chung cư sơ cấp cũng ghi nhận mặt bằng giá cao vì các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí đều bị đẩy lên. Tuy nhiên, hiện nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ vẫn quan ngại về lãi suất”.
Giao dịch nhà đất giảm trong quý III
Với phân khúc biệt thự, nhà liền kề chỉ ghi nhận thêm 30 căn mới từ dự án hiện hữu tại Thanh Trì. Có thể thấy, nguồn cung mới giảm 76% theo quý và giảm 94% theo năm. Số căn đã bán trong quý III chỉ còn 101 căn được giao dịch thành công, giảm 5% theo quý và giảm 66% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 14%, tăng 1% theo quý nhưng giảm 11% theo năm. Tuy nhiên, mức hấp thụ các dự án trong nguồn cung mới lên tới 63%.
Tương tự phân khúc chung cư thì giá biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đang tăng lên. Giá bán biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý và đạt mức 103 triệu đồng/m2. Trong khi giá nhà liền kề lại tăng 9% so với quý II/2023, đạt mức 190 triệu đồng/m2.
Việc nguồn cung sơ cấp mới còn khan hiếm trên thị trường thứ cấp đang ngày càng nhộn nhịp hơn. Giá bán thứ cấp trung bình đạt khoảng 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý nhưng thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.
Giám đốc Savills Hà Nội - Ông Matthew Powell cho biết: “Thị trường trong quý III diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp, bên cạnh đó là sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, sự hình thành quận mới và cơ sở hạ tầng hoàn thiện dự kiến sẽ thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản”.
Trên thực tế, trong quý III/2023, “cơn sốt” Gia Lâm đã giúp địa phương này chiếm tới 6% nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội, cụ thể có 8 dự án. Từ năm 2019, giá bán sơ cấp trên địa bàn tăng trung bình 18%/năm. Thị trường nhà ở Gia Lâm và phía Đông thành phố sẽ tiếp tục được cải thiện bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng, nổi bật như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2.
Thị trường dự kiến có thêm 528 căn từ 5 dự án trong quý IV/2023. Trong đó, 70% tổng nguồn cung đến từ những dự án mới. Tới năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội dự kiến có thêm 9.000 căn thấp tầng đến từ 34 dự án. Đông Anh sẽ là khu vực dẫn đầu khi chiếm 23% thị phần nguồn cung tương lai, tiếp theo là quận Hà Đông với 19%.
Theo báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn trong quý III, có 57% môi giới tham gia khảo sát nhận xét giao dịch sản phẩm BĐS thấp tầng đã giảm hơn 50%, 28% nhận xét giảm 10 - 50%.
Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, giá bán là rào cản lớn nhất của người mua ở thời điểm này vì những loại hình BĐS thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập người dân và khó vay mua sản phẩm có giá trị lớn.
