Căn hộ hạng sang tại TP.HCM chiếm ưu thế, giá chạm ngưỡng 160 triệu/m2

Căn hộ để bán: Nguồn cung bùng nổ, giá bình quân 160 triệu đồng/m2

Báo cáo quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường nhà ở khu vực TP.HCM (cũ) ghi nhận sự gia tăng đáng kể của nguồn cung mới ở cả phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ. Diễn biến này phản ánh giai đoạn hồi phục rõ nét của thị trường sau thời gian dài trầm lắng, trong bối cảnh ranh giới hành chính TP.HCM được mở rộng, bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Cụ thể, trong quý IV/2025, thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng gấp khoảng 5 lần so với quý III/2025. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung chỉ tăng nhẹ khoảng 4%, cho thấy đà phục hồi của thị trường vẫn mang tính chọn lọc và thận trọng.

Về phân bố khu vực, khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với khoảng 85% tổng nguồn cung mới, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt chiếm khoảng 10% và 5%. Cơ cấu này phản ánh sự tập trung của các dự án đã hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện triển khai trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với khoảng 57% nguồn cung mới, tiếp đến là phân khúc trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Một số dự án đáng chú ý trong quý bao gồm Masteri Park Place của Masterise Homes và The Regency của Phú Mỹ Hưng, thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ lợi thế về thương hiệu và chất lượng phát triển.

Lượng giao dịch căn hộ trong quý IV/2025 cũng đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước và tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, lượng hấp thụ gần tương đương với số căn mở bán mới, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên khoảng đạt 62% mức cao nhất ghi nhận trong năm 2025.

Theo Cushman & Wakefield, sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ cho thấy tâm lý người mua đã có những chuyển biến tích cực, đồng thời phản ánh việc cơ cấu sản phẩm chào bán tương đối phù hợp với nhu cầu hiện tại của thị trường. Trong ngắn hạn, nguồn cầu đang đóng vai trò dẫn dắt, tạo nền tảng cho giai đoạn phục hồi tiếp theo của thị trường căn hộ.

Về giá bán, giá sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m² (tính trên diện tích tim tường, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc các dự án mới gia nhập thị trường có định vị cao hơn so với các dự án mở bán trước đó.

Cushman & Wakefield cho rằng, các yếu tố ảnh hưởng đến mặt bằng giá bán bao gồm sự cải thiện kết nối hạ tầng, diễn biến cung và cầu, cũng như chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán của chủ đầu tư. Trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng và lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng điều chỉnh tăng, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM được ghi nhận tiếp tục duy trì ở mức cao.

Nhà liền thổ: Nguồn cung kỷ lục sau thời gian "nén"

Trái ngược với giai đoạn trầm lắng trước đó, phân khúc nhà liền thổ trong quý IV/2025 ghi nhận sự gia tăng nguồn cung ở mức kỷ lục. Toàn thị trường có khoảng 1.535 căn nhà liền thổ chào bán mới, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025 và cũng cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý là khoảng 92% nguồn cung mới đến từ khu vực ngoài nội đô, với sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn tại khu vực Cần Giờ, cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km. Phần còn lại, chiếm khoảng 8%, được phân bổ tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân.

Một số dự án nổi bật trong quý bao gồm Green Paradise Cần Giờ của Vingroup và Gladia by The Waters do Khang Điền hợp tác cùng Keppel phát triển. Sự gia nhập của các dự án quy mô lớn đã góp phần tạo nên bức tranh sôi động cho phân khúc nhà liền thổ sau thời gian dài nguồn cung bị hạn chế.

Về giao dịch, lượng hấp thụ mới trong quý IV/2025 đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 70%, phản ánh nhu cầu lớn đối với các dự án có quy hoạch bài bản và định hướng phát triển gắn với hạ tầng giao thông trong tương lai.

Trong giai đoạn này, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán kéo dài nhằm kích cầu, qua đó góp phần duy trì tỷ lệ hấp thụ ở mức cao.

Giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc nhà liền thổ trong quý IV/2025 ghi nhận mức giảm mạnh, từ khoảng 13.014 USD/m² xuống còn khoảng 6.330 USD/m². Theo Cushman & Wakefield, sự sụt giảm này chủ yếu xuất phát từ hiệu ứng "pha loãng" khi dự án Green Paradise Cần Giờ chiếm tới 92% tổng nguồn cung mới, với mức giá trung bình khoảng 5.809 USD/m².

Trong khi đó, tại các khu vực trọng điểm khác, giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao. Khu vực TP. Thủ Đức (cũ) tiếp tục dẫn đầu với mức giá khoảng 13.214 USD/m², theo sau là Bình Tân với khoảng 5.378 USD/m² và Bình Chánh khoảng 4.043 USD/m².

Thị trường bước vào giai đoạn mới

Cushman & Wakefield đánh giá, quý IV/2025 đánh dấu giai đoạn khởi đầu của chu kỳ mới trên thị trường nhà ở TP.HCM, với sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung sau thời gian dài bị "nén". Xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại vi và sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt về giá, trong khi bất động sản tại các vị trí chiến lược trong khu vực trung tâm vẫn duy trì giá trị cao.

Chia sẻ về diễn biến thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Quý IV đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM khi cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt."

Theo bà Ngọc, trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng và mở rộng ranh giới hành chính được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình mặt bằng giá và nhu cầu của thị trường nhà ở TP.HCM trong chu kỳ tiếp theo./.