Tại Dự thảo sửa đổi một số điều tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ nhằm tháo gỡ khó khăn trước mắt về thanh khoản của các doanh nghiệp, Bộ Tài Chính đề xuất Chính phủ cho phép thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác, trong đó có bất động sản.
Nguyên tắc thanh toán là phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận. Cùng với đó, doanh nghiệp phải có trách nhiệm công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Đề xuất này của Bộ Tài chính được đánh giá là giải pháp phù hợp và có tính khả thi cao trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính trước khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn. Đặc biệt, đây là giải pháp phù hợp với quan điểm đang được nhiều chuyên gia đề xuất: Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để “giải cứu” thị trường bất động sản mà cần có cơ chế thông thoáng.
Tuy nhiên, trao đổi với Reatimes, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, để đảm bảo hoán đổi trái phiếu sang bất động sản được thực hiện nhất quán, tránh tranh chấp, xung đột, Nhà nước cần có những hướng dẫn cụ thể.
Lợi cả đôi bên…
PV: Bộ Tài chính đã trình Chính phủ quy định, trường hợp không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác, trong đó có thể thanh toán trái phiếu bằng bất động sản. Quan điểm của ông như thế nào về đề xuất này?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Theo Điều 286 Bộ Luật Dân sự năm 2015 và các quy định có liên quan, doanh nghiệp có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác theo nguyên tắc: Tuân thủ quy định của pháp luật; phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; doanh nghiệp phải công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu. Như vậy, đề xuất của Bộ Tài chính vẫn hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật.
Hơn hết, trong khoảng một năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn khi thanh toán nghĩa vụ nợ đáo hạn. Do đó, đây được xem là chính sách “cứu nguy” và “kéo dài thời gian” cho các doanh nghiệp bất động sản xử lý vấn đề của doanh nghiệp mình. Theo đó, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán để kéo dài kỳ hạn của trái phiếu, thời gian tối đa là 2 năm.
Tuy nhiên, nếu trong quá trình đàm phán thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu (bao gồm kỳ hạn trái phiếu) mà có nhà đầu tư không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu cho các nhà đầu tư này.
Hơn nữa, để triển khai đề xuất này trên thực tế không hề dễ dàng bởi có rất nhiều trái chủ, trong khi đó bất động sản cũng ở nhiều vị trí khác nhau và đa phần các sản phẩm bất động sản này đều là tài sản hình thành trong tương lai.
Do đó, vấn đề quan trọng nhất của đề xuất này là cần đảm bảo sự thoả thuận của các nhà đầu tư với doanh nghiệp sao cho doanh nghiệp vẫn có đủ thời gian để phục hồi nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư.
PV: Ông có thể nói rõ hơn lợi ích mà nhà phát hành có được nếu hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản được thực hiện ở thời điểm hiện tại?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể. Do vậy, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý như mua lại trái phiếu trước hạn, gia hạn thời hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu… trong đó, giải pháp hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản luôn được nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Bởi lẽ, hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản của thị trường. Biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.
Đặc biệt đối với phương án chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá hợp lý thì có thể tính toán tới phương án này. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng chấp nhận chiết khấu sâu giá trị của bất động sản mang ra hoán đổi thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp và nhà đầu tư tìm được tiếng nói chung thì một bên sở hữu bất động sản với giá ưu đãi và doanh nghiệp có thể giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng trả nợ bằng tiền mặt.
PV: Vậy với trái chủ thì sao, thưa ông?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Với trái chủ, họ có thể cân nhắc về mức chiết khấu khi hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản, từ đó họ có cơ hội sở hữu được bất động sản với giá ưu đãi hơn. Chưa kể, trái chủ cũng sẽ đảm được khoản đầu tư trái phiếu của mình, tránh gặp rủi ro khi doanh nghiệp vỡ nợ. Tuy nhiên, trái chủ cần lưu ý đến pháp lý của sản phẩm bất động sản đó cùng với tiến độ triển khai và thời điểm dự kiến có giá trị sử dụng/thương mại.
… nhưng cũng cần thận trọng
PV: Theo ông, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua, thị trường trái phiếu có lấy lại được niềm tin từ cộng đồng nhà đầu tư hay không?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua thì đó cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường trái phiếu và qua đó thấy được sự nỗ lực quan tâm của các cơ quan chức năng trong việc “gỡ rối” cho thị trường trái phiếu. Tất nhiên, điều này sẽ giúp nhà đầu tư ít nhiều yêu tâm hơn.
Tuy nhiên, để thị trường trái phiếu thực sự lấy lại được niềm tin từ cộng đồng nhà đầu tư, thiết nghĩ cần có thêm thời gian. Bởi trong năm 2022 vừa qua, thị trường trái phiếu và thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn “không dễ dàng” với nhiều biến cố. Vì vậy, thời điểm này là lúc các doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nhìn nhận lại vấn đề và đánh giá ở nhiều góc độ để rút ra những bài học “xương máu”. Về phía nhà đầu tư, họ cũng sẽ cẩn thận hơn, tìm hiểu thật kỹ trong việc lựa chọn đầu tư vào lĩnh vực trái phiếu.
PV: Như ông chia sẻ, đề xuất giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được nhà ở với giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên cũng có ý kiến, các doanh nghiệp phát hành sẽ có xu hướng đẩy giá trị bất động sản lên rất cao để cấn trừ nợ, qua đó tiếp tục tạo ra làn sóng tăng giá nhà. Ông nghĩ sao về cảnh báo này?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Đúng vậy! Giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản có thể sẽ tạo cơ hội cho người dân mua được nhà ở với giá rẻ hơn thị trường nhưng cũng có thể đẩy giá trị bất động sản lên rất cao để cấn trừ nợ. Dù diễn ra trường hợp nào thì cũng đều tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của doanh nghiệp và trái chủ. Và pháp luật tôn trọng quyền tự do thoả thuận giữa các bên.
Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng khi quyết định trao đổi với doanh nghiệp phát hành để đảm bảo quyền lợi của mình.
Còn đối với doanh nghiệp, để giải quyết vấn đề thanh khoản thì giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản là hướng đi tốt trong bối cảnh hiện tại, thoát được áp lực trả nợ trong ngắn hạn. Nhưng muốn được trái chủ đồng ý thì họ phải có những chính sách ưu đãi, những chiết khấu hợp lý thì mới có thể đạt được thoả thuận. Còn nếu doanh nghiệp có xu hướng đẩy giá trị bất động sản lên cao để cấn trừ nợ, qua đó tiếp tục tạo ra làn sóng tăng giá nhà thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ không chấp nhận.
PV: Để đảm bảo hoán đổi trái phiếu sang bất động sản được thực hiện nhất quán, tránh tranh chấp, xung đột, Nhà nước cần có những hướng dẫn như thế nào?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Suy cho cùng việc hoán đổi trái phiếu thành bất động sản cũng chỉ là thoả thuận của doanh nghiệp phát hành và trái chủ. Vì vậy, nguy cơ tranh chấp, xung đột hay thiếu sự đồng thuận vẫn có thể xảy ra. Hơn hết, vấn đề hoán đổi trái phiếu sang bất động sản chưa bao giờ dễ dàng.
Do đó, để tránh những trường hợp nói trên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần đưa ra những hướng dẫn cụ thể về việc hoán đổi trái phiếu sang bất động sản như: Phạm vi chuyển đổi bất động sản, thời gian chuyển đối, các biện pháp giám sát của Nhà nước trong quá trình chuyển đổi…
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
