Cần kiểm soát rủi ro của cơ chế kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai để huy động vốn từ "500 tấn vàng nhàn rỗi" trong dân
Nguồn vốn quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản
Tình hình vốn ở thị trường bất động sản Việt Nam rất yếu kém. Vốn chủ sở hữu của các nhà đầu tư không đáng kể. Nhiều chủ đầu tư ở dạng “tay không bắt giặc”. Khi vốn chủ sở hữu thấp thì tất yếu các chủ đầu tư phải sử dụng các nguồn vốn khác. Đó là vốn tín dụng, vốn từ trái phiếu, cổ phiếu và vốn từ nhà đầu tư, khách hàng…
Thời gian qua, các doanh nghiệp thiếu vốn nên kiến nghị tăng room tín dụng cho bất động sản, hạ lãi suất… Nhưng rõ ràng, vốn tín dụng chỉ là vốn mồi, không thể là nguồn vốn chính của các doanh nghiệp bất động sản bởi vì về bản chất, vốn vay ngân hàng là vốn huy động ngắn hạn, còn cho vay bất động sản là trung và dài hạn.
Vốn từ cổ phiếu cũng không phải là dòng vốn chủ yếu để phát triển bất động sản mà nằm trong nguồn vốn sở hữu của doanh nghiệp khi lên sàn. Vốn từ trái phiếu bắt đầu thu hút mạnh từ năm 2018, đến năm 2022 đã “gặp thương tích”, rất nhiều bên phát hành không có tiền để trả cho các nhà đầu tư. Chi phí vốn cổ phiếu, trái phiếu (lãi phải trả) cũng cao hơn vốn tín dụng thì mới thu hút được nhà đầu tư.
Do đó, để có một nguồn vốn mạnh cho thị trường bất động sản, thì vốn trực tiếp từ các nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản là lớn nhất. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là cách duy nhất để tạo được 70% nguồn vốn để phát triển thị trường bất động sản.
Để có một nguồn vốn mạnh cho thị trường bất động sản, thì vốn trực tiếp từ các nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản là lớn nhất. (Ảnh minh họa).
Phải khẳng định rằng, bán bất động sản hình thành trong tương lai không làm tăng giá bất động sản như một số ý kiến mà ngược lại còn là giải pháp giúp làm hạ giá bất động sản. Bởi khi nộp tiền trước thì khách hàng được mua với giá thấp hơn những người nộp tiền sau hoặc khi dự án đã hoàn thành mới mua.
Trước khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành thì tình trạng chủ đầu tư nuốt lời, bàn giao không đúng cam kết xảy ra nhiều trên cả nước. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra cơ chế phải có ngân hàng bảo lãnh trong khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Kể từ năm 2015 đến nay, tình trạng “nuốt lời” của các chủ đầu tư dự án gần như không còn. Tình trạng chủ đầu tư dự án thu tiền của khách hàng rồi “ôm tiền chạy” giảm đáng kể.
Tuy nhiên, cơ chế bảo lãnh vẫn còn nhiều bất cập. Dù đây là quy định để kiểm soát hơn rủi ro cho người mua, nhưng các ngân hàng cũng ít muốn đứng ra bảo lãnh, chỉ có ngân hàng cũng tham gia vào đầu tư dự án đó thì mới “chịu trận” cùng chủ đầu tư. Nhiều ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư chứ không bảo lãnh cho khách hàng.
Vấn đề đặt ra là quản lý việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như thế nào để một mặt có thể tạo ra giải pháp vốn cho chủ đầu tư dự án, đồng thời là cách thức để người chưa có nhà tiếp cận được nguồn cung dự án trên thị trường với mức giá hợp lý nhất.
GS.TSKH. Đặng Hùng VõQuản lý rủi ro như thế nào?
Điều cần quan tâm nhất trong cơ chế kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là phải quản lý được rủi ro cho khách hàng và cả chủ đầu tư dự án.
Nhiều ý kiến cho rằng, không nên sử dụng cơ chế bảo lãnh mà cần có bảo hiểm cho người mua nhà, tức là người mua chịu thêm một khoản tiền để đổi lấy sự an toàn hơn cho khoản đầu tư của mình. Trên thực tế, bảo lãnh hay bảo hiểm là 2 cơ chế mang tính thị trường, không thể bắt buộc. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo được cam kết của mình trong thương mại thì có thể xử lý bằng tòa án hoặc trọng tài.
Bên cạnh đó, cũng có ý kiến đề xuất cần tăng cường công chứng hoặc bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn.
Công chứng là tổ chức mang tính tư vấn pháp luật để giúp hợp đồng mua bán, giao dịch vững chắc về mặt pháp lý, không có chỗ hở. Pháp luật Việt Nam có yêu cầu việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải qua công chứng. Điều đó giúp cho người mua nắm bắt được những kẽ hở, rủi ro trong việc thực hiện giao dịch và cần thêm điều khoản gì để đảm bảo quyền lợi cho mình. Trên thực tế, tại các khu vực đô thị, các giao dịch đất đai có giá cao hầu hết đều được thực hiện tại văn phòng công chứng. Không có công chứng, sau này khẩu thiệt vô bằng, phải có bên thứ ba chứng thực cho giao dịch này thì mới an tâm - đó là nguyện vọng của người thực hiện giao dịch. Công chứng, một mặt là hướng dẫn pháp luật, mặt khác là bên khách quan, đứng ngoài lợi ích của các bên thực hiện giao dịch. Đây là giải pháp giúp người giao dịch hiểu rõ pháp luật, ngăn chặn được những hành vi lừa đảo… Tuy nhiên, công chứng là dịch vụ công giao cho tư nhân làm, nên kể cả bắt buộc hoàn toàn cũng không thể tạo ra hiệu quả. Điều quan trọng hơn là phải làm rõ để người mua nhà nhận thức được việc nếu qua công chứng thì sẽ được bảo vệ, không qua công chứng thì mọi rủi ro pháp lý sau này phải chịu. Tất nhiên, điều đó chỉ thực hiện được khi ngành công chứng ở nước ta thực sự phát triển một cách chuyên nghiệp, phát huy được vai trò là tư vấn pháp luật cho khách hàng, bảo vệ quyền lợi cho các bên thay vì chỉ làm bên thứ ba chứng kiến giao kết hợp đồng. Ở Việt Nam, quy trình có phần ngược lại. Các công chứng viên lại phải đi “nịnh”, hay “chiều lòng” những người giao dịch bất động sản để họ mời mình chứ không mời công chứng khác, và sử dụng một bản hợp đồng mẫu cho mọi loại giao dịch. Tuy nhiên, mỗi loại hình bất động sản lại có một hợp đồng khác nhau bởi độ rủi ro khác nhau. Vai trò của công chứng viên là đưa ra được tư vấn pháp luật phù hợp cho từng loại hình, để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng tham gia giao dịch. Điều này cần được phát huy và chú trọng.
Với sàn giao dịch cũng vậy, về nguyên tắc, mọi hoạt động giao dịch trên thị trường chỉ cần tuân thủ luật pháp. Muốn thu hút khách hàng đến giao dịch ở sàn thì phải đặt quyền lợi của khách hàng lên trên, cung cấp thông tin đầy đủ, minh bạch, đánh giá khách quan về chủ đầu tư, ưu nhược điểm của dự án, sản phẩm bất động sản. Khi sàn làm được điều đó, tự khắc người mua bán bất động sản sẽ giao dịch qua sàn để hạn chế rủi ro hơn cho mình. Phân tích để thấy rằng, không thể bắt buộc giao dịch qua sàn, biến sàn giao dịch thành một dịch vụ công. Thị trường sẽ là bộ lọc để lựa chọn sàn giao dịch tốt, loại bỏ những sàn giao dịch làm ăn chộp giật. Có những sàn giao dịch tốt, đặt quyền lợi khách hàng lên trên thì sẽ thu hút được khách giao dịch qua sàn. Có thể đưa ra định hướng, rằng nên giao dịch thông qua sàn để đảm bảo quyền lợi và đưa ra các lưu ý cần thiết cho người mua khi giao dịch qua sàn.
Điều cần quan tâm nhất trong cơ chế kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là là phải quản lý được rủi ro cho khách hàng và cả chủ đầu tư dự án. (Ảnh minh họa)
Mở rộng quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đối với mọi loại hình bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đối với công trình xây dựng khác ngoài nhà ở. Trong khi rõ ràng, kinh doanh sản phẩm hình thành trong tương lai có thể áp dụng cho bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch, thậm chí là bất động sản nông nghiệp, thương mại, khu vui chơi giải trí… Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua dù quy định rõ hơn về điều này, thể chế hóa việc các công trình xây dựng và diện tích sàn trong công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên, lại không cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán diện tích sàn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hạn chế thị trường thứ cấp.
500 tấn vàng trong dân làm sao để huy động được? Cơ chế bán bất động sản hình thành trong tương lai thông qua phát triển bất động sản du lịch, bất động sản nhà ở… là cách thức hiệu quả để huy động được nguồn vốn trong dân vào phát triển kinh tế. Bất động sản hình thành trong tương lai tạo ra lợi thế khi giúp chủ đầu tư có thể huy động được lượng vốn lớn. Những nền kinh tế đang cần vốn, thiếu vốn hầu hết đều áp dụng cơ chế huy động vốn này. Tuy nhiên vấn đề là phải kiểm soát rủi ro cho người mua.
Giải pháp quan trọng là môi trường đầu tư kinh doanh phải thông thoáng. Doanh nghiệp muốn hoàn thành dự án đúng tiến độ để bàn giao nhưng lại có những rào cản khác không xuất phát từ ý muốn chủ quan sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây thiệt hại cho uy tín cũng như nguồn lực của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, vai trò của quản lý nhà nước cần được thể hiện rõ trong quá trình triển khai xây dựng các dự án đã cho phép bán bất động sản hình thành trong tương lai. Và rõ ràng, dự án muốn bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được cấp có thẩm quyền cho phép.
Trên thực thế vẫn có những dự án sai quy hoạch, chưa được cấp phép, chưa triển khai xây dựng nhưng đã huy động vốn thông qua các hình thức khác tương tự bán bất động sản hình thành trong tương lai như thỏa thuận góp vốn, đặt cọc trước… Về quy định, muốn bán nhà trên giấy thì phải làm xong hạ tầng và đáp ứng những điều kiện cơ bản. Nhưng trên thực tế, nhiều dự án chỉ làm một vài đường nội khu hời hợt đã mở bán và sau đó dừng hẳn, không triển khai nữa. Đây là vấn đề thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý. Chỉ khi buông lỏng kiểm tra, giám sát thì mới xảy ra những thực trạng đó.
Từ sau năm 2014, việc bán bất động sản hình thành trong tương lai đã có hiệu quả hơn. Rõ ràng những rủi ro xảy ra trên thực tế ít hơn so với trước đây nhờ các quy định ràng buộc trong mua bán và bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên, do nhiều hạn chế trong Luật Đất đai và các vướng mắc, chồng chéo trong các quy định pháp luật có liên quan đã khiến cho việc phê duyệt các dự án bị chậm lại. Số lượng dự án cung ứng ra thị trường ít hơn.
Nhiều người bàn về câu chuyện gỡ khó cho thị trường bất động sản thông qua nới room tín dụng, hạ lãi suất,… Nhưng quan trọng nhất, 70% vốn đầu tư cho phát triển nhà ở, phát triển hạ tầng lưu trú cho du lịch (bất động sản du lịch)… là của người mua nhà.
Nếu dự án không phê duyệt được thì tức là dòng vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai này không thông; dòng tiền của chủ đầu tư cũng không quay vòng được để tiếp tục triển khai các dự án đang dang dở… Không bán được hàng thì không thể nào gỡ được cho một dự án đang thiếu vốn để hoàn thiện. Cải cách thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp là vấn đề quan trọng. Cần thực hiện nghiêm chỉnh cam kết về số ngày giải quyết thủ tục để giảm chi phí, lãi suất cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, nhận thức của nhà đầu tư phải được nâng lên khi lựa chọn mua bất động sản hình thành trong tương lai. Các nhà đầu tư của Việt Nam đa phần là không chuyên, thấy người ta báo lãi thì lao vào, đầu tư theo đám đông, không dự tính được được mất, rủi ro. Hiện nay, lượng nhà đầu tư tay không bắt giặc đã giảm nhiều, thậm chí là không còn nhưng vẫn phải phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư chuyên nghiệp phải dự báo được thị trường, khi nào thị trường sôi động, rơi vào mất thanh khoản, khi nào thì đóng băng… để lựa chọn thời điểm xuống tiền phù hợp.
Các nhà phát triển bất động sản cũng cần dựa trên phân tích, đánh giá về nhu cầu của thị trường để lựa chọn phát triển phân khúc phù hợp với nhu cầu thị trường thì mới giữ vững được thanh khoản và tạo ra dòng tiền liên tục./.
