"Xây dựng bảng giá đất hàng năm không tốn kém"
Giải trình một số vấn đề các đại biểu Quốc hội đưa ra, trong đó có vấn đề giá đất, tại phiên thảo luận tại Quốc hội chiều 21/6, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, Luật Đất đai mới sẽ bỏ khung giá đất và thực hiện bảng giá đất hàng năm, dự kiến hoàn thành trước ngày 31/12/2025.
Theo ông Khánh, quá trình xây dựng bảng giá đất đầu tiên là khó khăn nhất, cần dùng tổng hợp các phương pháp để có được bảng giá đất sát, đúng với giá thị trường. Mặc dù mất thời gian đối với bảng giá đất đầu tiên, nhưng ông Khánh khẳng định hằng năm chỉ cần cập nhật sự thay đổi. Hội đồng nhân dân các tỉnh được giao nhiệm vụ thông qua bảng giá đất này.
Đồng tình với việc lập bảng giá đất hàng năm, trao đổi với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc này không tốn kém và mất thời gian nếu chúng ta chỉ tập trung khảo sát, cập nhật bổ sung giá đất ở những khu vực có dự án đầu tư. Còn những khu vực khác, chỉ trong thời gian một năm sẽ ít có biến động.
“Nếu lập bảng giá đất mỗi 5 năm một lần thì sẽ không theo kịp sự biến động giá đất trên thị trường, đặc biệt là ở các vùng có quy hoạch, đầu tư”, ông Võ nói.
GS. Đặng Hùng Võ cũng đánh giá việc giao cho địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm là phù hợp, bởi chỉ có địa phương mới nắm chắc tình hình biến động giá cả tại khu vực của mình để đưa ra mức giá phù hợp. Đồng thời Nhà nước có thể tăng thu ngân sách nhờ hạn chế tình trạng kê khai giá thấp khi mua bán để giảm thuế.
Chia sẻ thêm, GS. Võ khẳng định, xác định được giá thị trường là yếu tố quan trọng và cơ bản nhất của tài chính đất đai. Dự thảo Luật Đất đai mới có điểm tiến bộ so với các lần sửa luật trước là thống nhất bỏ khung giá đất. Quyền lợi của người dân thuộc diện thu hồi đất sẽ được đảm bảo nếu khung giá đất theo kịp giá thị trường. Trước đây, tiền bồi thường khi thu hồi đất cho người dân quá thấp dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp, khiếu kiện, khiến nhiều dự án không thể giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, ông Võ đánh giá, việc xác định giá thị trường thế nào cho đúng vẫn là vấn đề Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa làm rõ được. Trước hết, chúng ta chưa có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Vì vậy, trước hết phải đưa được định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Khi chưa kịp xây dựng dữ liệu quốc gia về giá đất, cần làm gì để xác định giá thị trường?
Tại phiên thảo luận sáng 21/6, đại biểu Hoàng Minh Hiếu - Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An đề xuất nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.
Đại biểu chỉ rõ, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân, đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này không quản lý được việc người dân có ghi đúng giá chuyển nhượng không, khi có nhiều yếu tố chi phối như việc cố tình tạo ra giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định, hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc thực hiện hành vi rửa tiền…
Việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, kéo theo việc định giá xây dựng bảng giá đất cũng không chính xác. Bên cạnh đó, việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân, để vừa khuyến khích người dân khi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và tính đúng thuế thu nhập cá nhân.
Đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188. Tuy nhiên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đánh giá, dự thảo chưa làm rõ nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Đơn cử, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (phương pháp hệ số K) dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ và góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế, nhưng đây lại là một phương pháp định giá đặc thù của Việt Nam.
Trong khi đó, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Việc áp dụng phương pháp này có thể không phù hợp với một số trường hợp nhất định như xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo đưa ra những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.
Trao đổi về vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, chúng ta có thể tính toán giảm thuế chuyển nhượng, nhằm giúp các bên chủ động ghi giá đất thực trên hợp đồng. Hiện thuế chuyển nhượng là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%.
Đồng thời, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định.
Song song với đó, cần lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của công chứng và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định. Nhưng khi chưa có cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, ông Võ đề xuất yêu cầu cơ quan thuế có mặt khi công chứng sang tên.
“Dự thảo nêu chung chung về giá thị trường thì làm sao thực hiện được. Điều đầu tiên là phải khai đúng giá thị trường rồi mới thực hiện các việc khác, kinh nghiệm các nước rất nhiều. Nếu phòng công chứng yêu cầu khai đúng giá thì người mua bán có thể lựa chọn chỗ khác, đó là điều chúng ta không kiểm soát được. Thành ra, cần cơ quan thuế tham gia chứng kiến, xác định xem giá mua bán kê khai có tiệm cận với giá thị trường không. Nếu không thì cơ quan thuế phải cho ý kiến. Đây là việc có thể làm ngay”, ông Võ gợi ý./.
