Đảm bảo lợi ích của người dân và doanh nghiệp trong định giá đất
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất đã tiếp thu, chỉnh lý theo hướng định giá đất phải bảo đảm các yếu tố: Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.
Tuy nhiên, theo Ủy ban Kinh tế, thế nào là “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” vẫn chưa được làm rõ. Nhiều chuyên gia và đại biểu cũng đồng tình với đánh giá này.
Tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Xuân Thắng (Giám đốc Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hội đồng Lý luận Trung ương) cho rằng, Dự thảo quy định “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa đủ vì chúng ta là thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, không phải cái gì cũng theo thị trường. Cơ sở định giá trong dự thảo cũng nêu ra nhiều nội dung như mặt bằng giá theo thời điểm, điều kiện địa phương, khu vực, đất có hạ tầng. Tuy nhiên, giá đất để ở cần khác với giá đất sản xuất kinh doanh vì phương án sản xuất kinh doanh liên quan mật thiết đến giá đất.
Do vậy, đại biểu Nguyễn Xuân Thắng nhấn mạnh, để doanh nghiệp yên tâm đầu tư và xây dựng được phương án sản xuất kinh doanh, việc định giá đất cần dựa trên một hệ số điều chỉnh phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính ổn định tương đối trong một thời gian nhất định, tránh hôm nay ra một giá, hôm sau định giá khác.
Dưới góc độ người dân, chia sẻ với Reatimes, PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ cho biết, thực tiễn vẫn còn vấn đề áp giá, đặt ra bảng giá một cách chủ quan, thiếu công khai, minh bạch… dẫn tới thiếu sự công bằng, không bảo đảm tiếng nói của người dân trong việc chia sẻ lợi ích đất đai. Từ trước đến nay, chúng ta vẫn nhìn nhận và quản lý giá đất bằng con mắt của người quản lý hành chính nhà nước và chưa thực sự để giá đất được điều tiết theo cơ chế thị trường.
Hiện, Ban soạn thảo đã có những tiếp thu đáng kể khi thống nhất bỏ khung giá đất, tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền được đánh theo bảng giá đất và bổ sung nguyên tắc xác định giá đất là “công khai, minh bạch” (điểm c Khoản 1 Điều 154).
Đánh giá việc bỏ khung giá đất là bước tiến để việc định giá đất sát với giá thị trường hơn, góp phần bảo đảm cho người dân thuộc diện thu hồi đất, nhất là ở các thành phố lớn được bồi thường tiệm cận với giá thị trường, tuy nhiên, PGS.TS Phan Trung Hiền khẳng định, quy định này chỉ phát huy tác dụng khi dự thảo hoàn thiện đồng bộ các quy định về định giá đất.
Mà trước hết, cần hoàn thiện khái niệm giá đất, (khoản 21, 22 Điều 3 Dự thảo) do các khái niệm này đang mang tính áp đặt hành chính. Trong khi ở các quốc gia phát triển, việc xác định giá đất phải dựa trên 4 yếu tố là kinh tế, pháp lý, tự nhiên và thị trường. Dù có những đặc thù nhưng giá đất ở Việt Nam không thể phát triển ngoài những quy luật mang tính bản chất đó.
Cũng theo ông Phan Trung Hiền, mấu chốt vẫn cần sự tham gia của tòa án trong việc xác định giá đất. Nghị quyết 18-NQ/TW nêu: “Chưa rõ trách nhiệm của các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”. Do vậy, ngoài việc bổ sung quy định chung về thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của tư pháp, đặc biệt là tòa án (Điều 21 Luật Đất đai 2013 và Điều 15 Dự thảo), cần thiết phải bổ sung và làm rõ trách nhiệm của cơ quan tư pháp trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai, trong đó có vấn đề giá đất.
“Cái gốc của vấn đề là vai trò của cơ quan tòa án chưa đặt đúng vị trí, nên vẫn còn chuyện các cơ quan hành chính lạm dụng quyền lực để thu hồi, định giá đất, gây bức xúc trong dư luận. Do vậy, để đảm bảo hoạt động thực thi pháp luật thực sự tốt và nghiêm túc thì vai trò của tòa án cần phải được nhấn mạnh và quy định chặt chẽ hơn, đặc biệt là trong vấn đề thu hồi đất”, ông Hiền khẳng định.
“Định giá đất là công việc chuyên môn nên phải do tổ chức chuyên môn định giá”
Dự thảo quy định trường hợp áp dụng giá đất cụ thể thì UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất…
Đồng thời, bổ sung nội dung cho phép Sở Tài nguyên - Môi trường được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất; trình hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh.
Về vấn đề này, PGS.TS Phan Trung Hiền lưu ý, việc định giá đất là công việc chuyên môn nên phải do tổ chức chuyên môn định giá. Nếu Sở Tài nguyên - Môi trường trực tiếp định giá đất là không đúng với chức năng và thẩm quyền. Chúng ta cần phân định rõ giữa chức năng thực hiện dịch vụ công (định giá) với chức năng quản lý của tổ chức đó. Những quy định mập mờ dẫn đến việc Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cần phải loại bỏ (ví dụ khoản 3 Điều 156 Dự thảo).
Đồng thời, khi Chủ tịch UBND cấp tỉnh vừa là chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, vừa là người đứng đầu UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất dẫn đến quy trình định giá đất vừa thiếu, vừa thừa. Mà việc xác định giá đất cần phải tiến hành thông qua 2 quy trình độc lập (chuyên môn và hành chính) theo nguyên tắc công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.
Đơn cử, có hai quy trình khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: Một là, quy trình tổ chức chuyên môn định giá đất, do tổ chức định giá độc lập (dưới sự giám sát của các Hiệp hội bất động sản, Mặt trận tổ quốc, các đoàn thể và người dân). Chứng thư định giá này phải được công khai, minh bạch trước toàn thể người dân có đất bị thu hồi.
Hai là quy trình hành chính: Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện chủ trì, cùng các cơ quan, tổ chức liên quan tiến hành thẩm định chứng thư định giá đất. Nếu khác biệt với giá trên thị trường, yêu cầu tư vấn định giá lần 2 nhưng bảo đảm công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.
Ngoài ra, để giải quyết vấn đề giá đất, PGS.TS Phan Trung Hiền lưu ý thêm: Thứ nhất, quá trình thu hồi đất bắt đầu từ khi thiết lập dự án và ban hành thông báo thu hồi đất. Do vậy, việc định giá đất trong thu hồi đất, ngoài việc bảo đảm tính “công khai, minh bạch”, còn phải quy định cụ thể, “đề cao trách nhiệm giải trình” như Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu.
Thứ hai, việc quy định “mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất” (điểm đ khoản 2 Điều 20, khoản 5 Điều 158 Dự thảo) là quy định vừa thiếu, vừa thừa. Vì Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị xã hội khác không phải là cơ quan chuyên môn về định giá đất, trong khi việc này gắn với trách nhiệm pháp lý, đòi hỏi chuyên môn cao. Nếu mời thì mời với tư cách là chủ thể giám sát, phản biện lại cần thiết để thực hiện chức năng cầu nối giữa chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước với nguyện vọng của người dân, nhất là người thuộc diện thu hồi đất.
Thứ ba, không nên quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm, vì dễ tạo ra sự lãng phí lớn trong việc xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất. Trong điều kiện không có khung giá đất, việc chuẩn bị bảng giá đất mất ít nhất là 6 tháng thì bảng giá đất có thể được ban hành nhanh nhất 2 năm/1 lần (thậm chí có thể là 3 năm/1 lần). Trong khi đó, vấn đề cần chú ý là nên quy định rõ việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động./.
