Phát triển Nhà ở xã hội là một trong những nhiệm vụ quan trọng được Chính phủ chủ trương thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội cho người thu nhập thấp, nhóm đang chiếm đa số trong xã hội. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành dung lượng đáng kể để bàn về vấn đề này, tuy nhiên thực tế vẫn phát sinh những vấn đề không phù hợp.
Bất cập giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 98 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp thuê, nhà ở xã hội.
Bình luận về điều này, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia Pháp lý Bất động sản nói với Reatimes: “Việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất áp dụng phương thức giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ gây ra vướng mắc, bất cập có thể dự báo ngay từ thời điểm này”.
Theo luật hiện hành, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, giống như với nhà ở thương mại thông thường (Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) nhưng chủ đầu tư được miễn 100% tiền sử dụng đất (Điều 110 Luật Đất đai năm 2013, Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014). Dự thảo hai luật sửa đổi đã thay đổi theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, đề xuất này xuất phát từ thực tiễn bởi hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất có thu tiền nhưng được miễn 100% tiền sử dụng đất sẽ làm phát sinh thêm thủ tục tính tiền sử dụng đất với quy trình giống hệt như với dự án nhà ở thương mại. Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn phải thuê tư vấn xác định giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
"Việc này sẽ phát sinh thêm rất nhiều thủ tục trung gian khi công tác định giá đất vẫn tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Thông thường, thủ tục tính tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội kéo dài hơn 2 năm, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, đơn vị tư vấn định giá cũng như cơ quan quản lý. Sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giá đất cụ thể thì cơ quan thuế sẽ ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất. Điều này dẫn đến bao nhiêu công sức, chi phí cho công tác định giá đất trở thành lãng phí”, ông Đỉnh nêu quan điểm.
Với những vướng mắc đã nêu, theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, đề xuất sửa đổi chính sách ưu đãi về đất đai để phát triển nhà ở xã hội của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng là rất đáng hoan nghênh, nhưng cần đánh giá thấu đáo để tránh làm phát sinh thêm vướng mắc mới, thậm chí bó buộc chủ đầu tư hơn luật hiện hành.
Theo ông Đỉnh, lý do là người sử dụng đất theo phương thức giao đất không thu tiền sử dụng đất bị hạn chế và có rất ít quyền năng. Cụ thể theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 199 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sẽ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
“Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với việc không được bán nhà ở gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với phương án của dự thảo hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để... cho thuê mà không được cho thuê mua hay bán sản phẩm”, ông Đỉnh nhận xét.
Ngoài ra, ông Đỉnh cho rằng Dự thảo chưa phân định rõ nhà lưu trú công nhân và nhà ở xã hội. Nếu như Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định chung một loại hình nhà ở xã hội thì Dự thảo Luật sửa đổi đã phân tách thành 3 loại hình khác nhau theo 3 nhóm đối tượng thụ hưởng, gồm: Nhà ở xã hội hướng đến người thu nhập thấp; Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Trong đó, nhà ở công nhân là nhu cầu bức thiết hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn bùng phát dịch Covid-19. Bởi vậy, Dự thảo đã dành riêng Mục 3 Chương VI (từ Điều 103 đến Điều 112) để quy định về nhà lưu trú công nhân. Điều 106 Dự thảo Luật Nhà ở, nhà lưu trú công nhân được UBND cấp tỉnh bố trí “trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp”. Ngoài nhà lưu trú thì diện tích này còn để xây dựng công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá, nhà lưu trú công nhân theo Dự thảo Luật là đồng nhất với loại hình “cơ sở lưu trú” theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (Nghị định số 35). Theo Nghị định này, cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của KCN; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường; bảo đảm an ninh, trật tự; không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong đó, các KCN không có đất thương mại dịch vụ mà chỉ có đất dịch vụ với tỷ lệ không quá 10% tổng diện tích đất KCN.
Theo ông Đỉnh, điều đáng bàn là Nghị định số 35 chỉ quy định về “Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của KCN” và đây khó có thể coi là một hình thức nhà ở xã hội.
“Cơ sở lưu trú chỉ là một hình thức 'ký túc xá' cho công nhân trong thời gian ngắn, phục vụ nhu cầu tạm thời, phù hợp với công nhân trẻ, độc thân, mà không đáp ứng được nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của hộ gia đình như nhà ở xã hội”, ông Đỉnh phân tích.
Bên cạnh đó, Luật Cư trú năm 2020 quy định: “Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày”.
“Như vậy lưu trú có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với ở. Việc quy định loại hình cơ sở lưu trú cho công nhân trong KCN trong Luật Nhà ở là không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học. Trong khi về nguyên tắc, nhà ở xã hội hay bất kỳ loại nhà ở nào đều phải xây dựng trên đất ở; công trình trên đất dịch vụ, trong KCN không thể coi là nhà ở”, ông Đỉnh góp ý.
Tránh cơ chế "xin-cho" trong lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội
Để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, đi vào thực chất, vừa tháo gỡ vướng mắc hiện nay, vừa tránh làm phát sinh các vấn đề mới, chuyên gia Pháp lý Bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh đã đưa ra một số giải pháp:
Phương án 1: Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội như luật hiện hành. Tuy nhiên ở điều luật quy định về giá đất cụ thể có bổ sung quy định: “Trường hợp giao đất để xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất”.
Phương án 2: Luật Đất đai sửa đổi quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên ở điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có bổ sung thêm quy định riêng đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, ông Đỉnh đề xuất bổ sung khoản 3 vào Điều 199 Dự thảo như sau:
“Điều 199. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
2. Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; trừ trường hợp tại khoản 3 Điều này.
3. Trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 200 của Luật này.”
Với phương án 1, thủ tục xác định tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ rất nhanh, cơ quan nhà nước có thể sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh k để tính tiền sử dụng đất (sau đó ra quyết định miễn tiền sử dụng đất) mà không cần thuê tư vấn xác định giá đất. Các thủ tục này chỉ mất khoảng 1-2 tháng.
Phương án 2 sẽ bỏ qua thủ tục xác định giá đất và thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tuy nhiên chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn có quyền như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất nên được quyền bán nhà ở xã hội (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua).
Bên cạnh đó, cơ chế “xin-cho” trong lựa chọn chủ đầu tư Nhà ở xã hội đang là vấn đề cần đặt ra bởi việc tiềm ẩn nhiều tiêu cực, thiếu công bằng và lành mạnh, ảnh hưởng đến chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.
Hiện Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định nhiệm vụ dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thuộc về chính quyền địa phương (UBND cấp tỉnh), thay vì lệ thuộc vào quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại (đẩy trách nhiệm cho chủ đầu tư). Với quỹ đất đã chủ động bố trí ấy, UBND cấp tỉnh tổ chức lựa chọn nhà đầu tư triển khai thực hiện để cung cấp quỹ nhà ở cho người dân.
Về lựa chọn nhà đầu tư, Dự thảo Luật quy định: “Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ”.
Bình luận về những quy định này, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, khác với Luật hiện hành (Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký”) thì Dự thảo Luật sửa đổi cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Bản chất đây là “chỉ định thầu”.
Quy định này tương thích với pháp luật đất đai hiện hành cũng như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Cụ thể, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP hiện nay cũng như Điều 64 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, dù lợi nhuận bị khống chế ở mức 10% và không có nhiều chủ đầu tư quan tâm, mặn mà thì nhà ở xã hội vẫn là dự án đầu tư kinh doanh, có sinh lời. Việc cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (với bản chất là chỉ định) sẽ làm giảm tính cạnh tranh giữa các nhà đầu tư, làm phát sinh cơ chế “xin - cho” và tiềm ẩn tiêu cực.
“Dự thảo Luật cần đề xuất phương án cho trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên có đủ điều kiện năng lực và cùng có mong muốn triển khai dự án; cần quy định rõ tiêu chí, phương thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này để đảm bảo cạnh tranh, công bằng, minh bạch”, ông Đỉnh đề xuất.
Các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân lao động đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Việc sửa đổi, bổ sung Dự thảo Luật Nhà ở, “xương sống” của vấn đề lần này cần xem xét thấu đáo góp ý của các chuyên gia, nhằm tạo ra hiệu quả cao khi áp dụng vào thực tiễn.
