Tái cấu trúc là điều kiện cần để các doanh nghiệp bất động sản có thể "rẽ sóng, vượt bão", bước qua giai đoạn khó khăn để phục hồi và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp lúc này là sự an toàn hệ thống, đảm bảo dòng tiền để thi công đúng tiến độ, trả nợ khoản vay và duy trì công tác vận hành.
Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện tái cấu trúc một cách dễ dàng mà thực tế là càng nỗ lực, càng như lún sâu vào vũng bùn lầy. Cắt giảm mạnh nhân sự, thu hẹp hệ thống là cách để giải quyết vấn đề dòng tiền trước mắt nhưng lại khiến sự vận hành trơn tru của doanh nghiệp trước đây bị gián đoạn dẫn tới nhiều khó khăn tiếp theo phải đối mặt. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp dù biết cần phải thay đổi cách thức hoạt động, chiến lược kinh doanh nhưng lại lúng túng, không biết bắt đầu từ đâu, để lỡ cơ hội tái cấu trúc, lỡ nhịp phục hồi với thị trường.
Theo chuyên gia, thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ, không phải đường thẳng mà là đồ thị hình sin, do đó, tái cấu trúc là bài toán đường dài, cần được vận dụng linh hoạt từ trong tư duy và cách thức vận hành doanh nghiệp ở từng giai đoạn. Tức là, doanh nghiệp luôn phải có tầm nhìn và hiểu rõ chu kỳ lên xuống của thị trường để có những chiến lược phát triển phù hợp.
Hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp cần hiểu đúng về vấn đề tái cấu trúc để tiến hành hiệu quả và vượt qua được những "sóng gió" của thị trường.
Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group, kiêm sáng lập Realcom - Cộng đồng phát triển bất động sản Việt Nam về vấn đề này.
Bản chất của tái cấu trúc là các giải pháp thích ứng linh hoạt
PV: Cụm từ “tái cấu trúc” đã và đang được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản. Đây được cho là giải pháp mà các doanh nghiệp địa ốc nên thực hiện nếu muốn tồn tại và vượt qua “cơn bĩ cực”. Là một doanh nghiệp tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản, bà có quan điểm như thế nào?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Các doanh nghiệp bất động sản trong quá trình phát triển đều chịu tác động từ nhiều yếu tố bên ngoài như biến động của kinh tế vĩ mô, tâm lý đầu tư, môi trường cạnh tranh... Đồng thời, những yếu tố nội tại từ cách thức vận hành, nhân sự đến bài toán đầu tư, kinh doanh... một khi gặp vấn đề cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản như một cỗ máy quay đều, doanh nghiệp bất động sản cũng vậy, có lúc vận hành suôn sẻ nhưng có lúc lại bị trục trặc, đứt gãy một vài mắt xích. Nếu không có sự thích ứng kịp thời để có giải pháp sửa đổi thì sự đổ vỡ sẽ không còn là nguy cơ.
Vì vậy, câu chuyện tái cấu trúc nghe có vẻ to tát nhưng thực ra là điều mà mỗi doanh nghiệp phải làm thường xuyên, đặc biệt là ở những giai đoạn chuyển tiếp sang chu kỳ phát triển của thị trường. Đó là những giải pháp thích ứng linh hoạt để giúp doanh nghiệp luôn phát triển theo chiều hướng phù hợp trong mọi hoàn cảnh, dễ dàng thích ứng với biến động bên ngoài.
PV: Đó cũng là lý do mà giai đoạn thị trường đang khó khăn như lúc này, tái cấu trúc trở thành điều kiện bắt buộc đối với các doanh nghiệp bất động sản?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Giai đoạn 2016 - 2018 là giai đoạn kinh tế Việt Nam tăng trưởng tốt nhờ hưởng lợi từ Chiến lược Trung Quốc +1. Thị trường bất động sản cũng theo đó phát triển khá ổn định.
Sang giai đoạn 2020 - 2021, nền kinh tế bước vào thời kỳ “tiền rẻ” do cung tiền đổ mạnh ra thị trường. Điều này đã khiến lĩnh vực bất động sản phát triển nóng, trở nên hưng phấn quá độ. Các doanh nghiệp liên tục huy động nguồn vốn để mở rộng quy mô, dự án và sản phẩm mà họ theo đuổi chủ yếu là sản phẩm bất động sản tài chính, hướng đến giới đầu tư, đầu cơ. Những rủi ro cũng bắt đầu tiềm ẩn từ đây.
Bước sang giai đoạn “tiền đắt” (từ năm 2022), rủi ro bắt đầu bộc lộ rõ. Cụ thể, những dòng sản phẩm trước đó mà doanh nghiệp tập trung phát triển đã không còn phù hợp khi thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, các giao dịch khó thực hiện. Vì vậy, giai đoạn này doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể tiếp tục phát triển theo chiều hướng cũ mà cần có sự thay đổi.
PV: Theo bà, đâu là vấn đề mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang tập trung tái cấu trúc nhiều nhất hiện nay?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Có doanh nghiệp đang tập trung vào tái cấu trúc danh mục đầu tư, có doanh nghiệp tái cấu trúc dòng tiền, nguồn vốn nhưng cũng có doanh nghiệp lại tái cấu trúc nhân sự. Song, dù tái cấu trúc ở khía cạnh nào thì đều nhằm mục đích hướng đến cắt giảm chi phí, tiết kiệm nguồn tiền, tối ưu nguồn lực.
Việc cắt giảm chi phí, nhân sự... là cần thiết nhưng nếu "cắt quá đau" sẽ khiến "sức khỏe" của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, đặc biệt là trong thời điểm doanh nghiệp dễ bị tổn thương như hiện nay. Tôi cho rằng, đây chỉ là giải pháp tạm thời. Bởi như đã chia sẻ, bản chất của tái cấu trúc là sự chủ động điều chỉnh linh hoạt và gia tăng khả năng thích ứng để sống sót trong mọi hoàn cảnh của doanh nghiệp chứ không đợi đến khi bị dồn vào đường cùng mới tìm cách để "chữa cháy".
Những đóng góp của các doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong gần một thập kỷ qua đối với nền kinh tế và sự phát triển đô thị là không thể phủ nhận, tuy nhiên, sự phát triển nóng, đầu tư dàn trải trong một thời gian dài đã tạo ra nhiều rủi ro đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhất là khi thế cân bằng cung - cầu trên thị trường bị lệch.
Rút kinh nghiệm từ giai đoạn trước, các doanh nghiệp muốn phát triển đường dài và không bị dồn vào thế tiến thoái lưỡng nan khi thị trường gặp khó, cần chủ động cân đối, phân bổ nguồn lực đầu tư một cách có tầm nhìn trong vòng 10 năm, trong đó luôn chú trọng đến khảo sát nhu cầu trên thị trường, để đầu tư các sản phẩm tiềm lực, có thanh khoản. Khi đó, dù thị trường đóng băng, suy thoái thì doanh nghiệp vẫn có thể thích ứng và sống sót.
Đặc biệt, doanh nghiệp phải biết quản trị dòng tiền để vượt qua "sự hưng phấn" trong thời kỳ tăng trưởng của bất động sản bằng cách phát triển cân đối, hiệu quả, không sử dụng vốn tràn lan. Điều này rất quan trọng.
Đối với những doanh nghiệp không khó khăn về dòng tiền thì vẫn có thể tái cấu trúc ở giai đoạn hiện tại. Bởi đây là thời điểm rất phù hợp cho những doanh nghiệp có sẵn dòng tiền để có thể tranh thủ mua lại những sản phẩm giá rẻ, dự án mà chủ cũ không có đủ năng lực duy trì. Tuy nhiên, mua cái gì, mua ở đâu thì đòi hỏi doanh nghiệp cần nhìn nhận, phân tích xu hướng thị trường để đưa ra những quyết định phù hợp.
Cần nhấn mạnh thêm rằng, khi bắt tay vào câu chuyện tái cấu trúc, doanh nghiệp cần biết đâu là vấn đề cấp bách và quan trọng nhất cần thay đổi, điều chỉnh. Lúc đó, doanh nghiệp mới lựa chọn được hướng tái cấu trúc phù hợp.
Không nên coi tái cấu trúc là "trào lưu"
PV: Trong giai đoạn hiện nay, cần giải pháp gì để các doanh nghiệp có thể tái cấu trúc một cách hiệu quả?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Để thành công trong việc tái cấu trúc, doanh nghiệp bất động sản cần sự đồng hành và hỗ trợ từ phía Chính phủ, thông qua những chính sách tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý và dòng vốn. Nếu để doanh nghiệp đơn độc trong việc tái cấu trúc sẽ rất khó đạt được hiệu quả đồng bộ.
Tất nhiên, yếu tố quan trọng là doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc như thế nào, có phù hợp không, chứ không nên vì nghe đến việc cần phải tái cấu trúc nên theo trào lưu, đi thuê một đơn vị về khảo sát các yếu tố, điều kiện, mất nhiều chi phí bỏ ra để tái cấu trúc toàn bộ nhưng lại không hiệu quả.
Tái cấu trúc là một quá trình, trong đó, bước đầu tiên là bước nghiên cứu và định dạng ra những điều cần phải thay đổi. Đây là bước quan trọng nhất và khi làm tốt bước này thì doanh nghiệp sẽ dễ dàng trong việc tái cấu trúc, kết quả đạt được sẽ cao hơn. Cụ thể, doanh nghiệp phải đánh giá được mức độ cấp thiết, mục đích chính của việc tái cấu trúc, tức là phải trả lời được câu hỏi: Tái cấu trúc cái gì?
Bước thứ hai, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ sẵn sàng về nguồn lực, khả năng, mức độ đầu tư của doanh nghiệp để có thể tái cấu trúc được vấn đề đặt ra. Có những doanh nghiệp tái cấu trúc từ năm này qua năm khác nhưng vẫn chưa đạt được hiệu quả là do mức độ quyết tâm chưa cao. Vì vậy, khi tái cấu trúc đòi hỏi doanh nghiệp cần có một tâm thế sẵn sàng, quyết tâm cao để thời gian triển khai không quá dài, dàn trải, làm mệt mỏi cả bộ máy.
Bước cuối cùng, doanh nghiệp cần vạch ra những quy trình, cách thức để thực hiện cụ thể cho việc tái cấu trúc, đồng thời cũng đảm bảo cam kết cho quá trình tái cấu trúc được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả.
Vì vậy, tôi muốn nhấn mạnh lại, để việc tái cấu trúc doanh nghiệp được thực hiện thành công thì vấn đề quan trọng nhất là cần hiểu rõ tính cấp thiết, mục đích chính của doanh nghiệp hướng đến và đánh giá chuẩn xác mức độ sẵn sàng, quyết tâm, cùng khả năng đầu tư của doanh nghiệp để có thể làm ngay, nhanh, gọn mà vẫn đảm bảo được tài nguyên cốt lõi của doanh nghiệp.
PV: Liệu doanh nghiệp có thể thoát ra được “vũng bùn lầy” hiện tại khi tái cấu trúc thành công?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc thành công là khi doanh nghiệp cho ra được một mô hình kinh doanh mới phù hợp hơn với bối cảnh hiện tại. Trong đó, dòng tiền, nhân sự, hệ điều hành kinh doanh là 1 tam giác, có sự liên thông với nhau và vận động trơn tru, nhuần nhuyễn, an toàn, bền vững.
Và khi đạt được điều này sẽ giúp doanh nghiệp vượt qua được khó khăn hiện tại. Hơn hết, nó còn là sự chuẩn bị cho chu kỳ 10 năm sắp tới, 20 năm sắp tới để doanh nghiệp không còn bị đẩy vào thế khó như bây giờ.
Tuy nhiên, có một thông điệp tôi muốn gửi đến các chủ đầu tư phát triển dự án và cả những nhà đầu tư bất động sản là hãy thực sự coi trọng và nghiên cứu vấn đề phát triển R&D (viết tắt của Research and Development). Bởi nếu chúng ta không nghiên cứu về thị trường, nghiên cứu về kinh tế vĩ mô, dòng tiền dịch chuyển, xu hướng bất động sản, phân khúc bất động sản ở những chu kỳ, giai đoạn thì khi thị trường có những biến động, thay đổi, chúng ta không nắm rõ, đồng nghĩa chúng ta sẽ không làm chủ được cuộc chơi và không thể chủ động chống chọi với những biến cố.
PV: Bà có kỳ vọng gì vào những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Là một doanh nghiệp tư vấn phát triển bất động sản, tôi rất ủng hộ và tin tưởng vào những chính sách của Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước.
Tôi cho rằng, nền kinh tế vĩ mô đến lúc này vẫn hoạt động tốt; còn đối với thị trường bất động sản, tôi vẫn đánh giá cao việc Chính phủ đang cơ cấu lại nguồn hàng, dòng tiền cho những chủ thể tham gia phát triển các phân khúc phù hợp. Nói cách khác, Chính phủ vẫn đang hỗ trợ để doanh nghiệp đưa ra được những phương án tốt nhằm thoát khỏi tình hình khó khăn.
Tất nhiên, để doanh nghiệp địa ốc hoàn thành việc tái cấu trúc một cách “tròn trịa”, hướng đến phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, việc hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp bằng cách gỡ khó về mặt pháp lý - mấu chốt của rất nhiều vấn đề đang tồn tại của thị trường và gỡ khó về mặt nguồn vốn cần sớm được đẩy mạnh thực thi.
Diễn biến thị trường địa ốc năm 2023 và những năm tới, ngoài sự nỗ lực tự thân của doanh nghiệp còn phụ thuộc vào sự quyết liệt, dám làm, dám chịu trách nhiệm của lãnh đạo các bộ, ngành và chính quyền các địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường phục hồi và phát triển lành mạnh theo chỉ đạo của Chính phủ.
PV: Là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu về dịch vụ tư vấn bất động sản, Sen Vàng có thực hiện tái cấu trúc trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tự điều chỉnh để phát triển cân bằng trở lại?
Bà Nguyễn Bích Ngọc: Chắc chắn là có. Giai đoạn trước chúng tôi tập trung đầu tư vào công nghệ, chuyển đổi số cho bất động sản nhưng thời điểm hiện tại, tỷ lệ đầu tư của chúng tôi vào lĩnh vực này đã giảm. Thay vào đó, chúng tôi tập trung vào việc hỗ trợ tư vấn cho các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc, khó khăn, từ đó đưa ra những hướng đi phù hợp cho doanh nghiệp.
Tuỳ vào tính chất, mức độ khó khăn của mỗi doanh nghiệp mà việc tái cấu trúc sẽ khác nhau. Doanh nghiệp này tái cấu trúc khía cạnh này, không có nghĩa doanh nghiệp khác cũng vậy.
PV: Xin cảm ơn bà!
