Nhìn nhận đúng về bản chất pháp lý của đất thương mại dịch vụ
Phát biểu tại Tọa đàm "Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, Điều 206 của Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ về đất thương mại dịch vụ (TMDV), đồng thời xếp loại này vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Cụ thể, khoản 1 Điều 206 quy định rõ đất TMDV là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, cùng với hệ thống công trình phụ trợ đi kèm. Cơ chế tiếp cận đất cũng được thiết kế khá linh hoạt, thông qua 3 hình thức: Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất từ tổ chức khác, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, không chỉ tổ chức, cá nhân trong nước, mà cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được quyền tiếp cận và sử dụng quỹ đất TMDV này.
Về thời hạn sử dụng đất, với đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh, thời hạn là 50 năm; riêng dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn có thể được gia hạn lên tới 70 năm. Theo đó, đất thương mại dịch vụ, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, hình thức phổ biến vẫn là thuê đất hoặc thuê lại, với thời hạn sử dụng thông thường là 50 năm.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Tuy nhiên, dù quy định pháp luật đã khá rõ ràng, nhưng trên thực tế, do đất TMDV không phải là đất ở và có thời hạn sử dụng có giới hạn, nên khi mua các sản phẩm bất động sản mới như shophouse, condotel, officetel,... vốn được xây dựng trên loại đất này, nhiều nhà đầu tư và khách hàng vẫn không khỏi băn khoăn.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, tâm lý e ngại này là có cơ sở bởi mua bất động sản là một quyết định tài chính lớn, đòi hỏi sự an tâm về mặt pháp lý. "Nhiều người mua vẫn quen với kỳ vọng được sở hữu lâu dài, nên dễ cảm thấy bất an khi thời hạn sử dụng đất TMDV không đồng nhất với mong muốn đó", ông chia sẻ.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, đây là vấn đề không quá đáng lo ngại. Trên thực tế, quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã được pháp luật bảo hộ chặt chẽ. Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 và các quy định trong Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng. Trong mọi trường hợp thu hồi, quyền lợi hợp pháp của người dân vẫn được đảm bảo thông qua các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Về cơ chế bồi thường, nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến phân tích thêm, theo quy định hiện hành, trong trường hợp Nhà nước không thu hồi đất, khi hết thời hạn 50 năm, việc xử lý sẽ được thực hiện theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể, nếu trước thời điểm hết hạn sử dụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì cần làm đơn gửi UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (áp dụng trước ngày 1/7/2025). Cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào quá trình sử dụng đất trong suốt 50 năm để xem xét gia hạn. Nếu đất được sử dụng đúng mục đích, cơ hội được gia hạn thêm một chu kỳ mới là hoàn toàn khả thi.
Ông cũng cho biết, hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rất khẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện. Khi có đơn, các cơ quan sẽ xem xét, nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới. Có nghĩa đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bất động sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, do đó người mua hoàn toàn yên tâm.
Với những quy định như vậy, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng không nên quá lo lắng về vấn đề thời hạn sử dụng đất, kể cả đối với nông dân được giao đất trồng lúa thì thời hạn cũng chỉ là 50 năm, và khi hết thời hạn vẫn được xem xét gia hạn nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch. Đây là quyền sử dụng đất và được pháp luật bảo hộ.
"Hiện nay, chúng ta đang thực hiện quản lý đất đai theo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, tài sản gắn liền với đất chẳng hạn như nhà ở, công trình xây dựng là đối tượng thuộc quyền sở hữu tư nhân và được pháp luật dân sự bảo vệ khi giao dịch diễn ra hợp pháp. Như vậy, xét về khung pháp lý, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được pháp luật tách bạch rõ ràng và đầy đủ. Về mặt pháp lý, nếu chúng ta chiếu theo các quy định hiện hành của Luật Đất đai thì cơ sở pháp lý của đất TMDV đã đầy đủ và rõ ràng, bảo hộ quyền cho người sử dụng đất và tài sản của khách hàng", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.
Để đất thương mại dịch vụ phát triển tương xứng với giá trị
Mặc dù pháp luật hiện hành đã thiết lập hành lang pháp lý tương đối rõ ràng đối với đất thương mại, dịch vụ (TMDV), từ giao dịch, mua bán, chuyển nhượng cho đến cấp sổ,... đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng, song trên thực tế, loại đất này vẫn chưa được khai thác hiệu quả như kỳ vọng. Ở góc độ thực tiễn, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực Tập đoàn Novaland cho biết, trong quá trình phát triển các dự án có sử dụng đất TMDV, doanh nghiệp thường xuyên gặp phải những trở ngại mang tính hệ thống.
Trước hết, về vấn đề gia hạn thời gian thuê đất, ông Hưng cho biết nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng có quy mô hàng trăm, hàng nghìn hecta đòi hỏi thời gian dài để hoàn thiện các thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng. Tuy nhiên, một số dự án được chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư thứ cấp trong bối cảnh thời hạn sử dụng đất còn lại không nhiều. Thậm chí, có trường hợp thời hạn thuê ban đầu là 50 năm nhưng do quá trình đầu tư kéo dài từ 10 - 20 năm, thời gian sử dụng còn lại khi sản phẩm đến tay khách hàng chỉ còn hơn 30 năm. Nếu cộng thêm 2 - 5 năm cho công tác chuẩn bị đầu tư và xây dựng, thì thời hạn thực tế còn lại để khai thác là rất ngắn, khiến cả doanh nghiệp lẫn khách hàng đều cảm thấy thiếu an tâm khi đầu tư.
Bên cạnh đó, một khó khăn khác là công tác định giá đất, nhất là tại các khu vực còn thiếu dữ liệu đầu vào. Theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, nhiều dự án bất động sản được triển khai tại những địa phương chưa phát triển mạnh về kinh tế - xã hội, dẫn đến việc thiếu thông tin tham chiếu để làm cơ sở xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các đơn vị tư vấn định giá, mà còn ảnh hưởng đến khả năng phê duyệt phương án giá của cơ quan chức năng, làm chậm trễ tiến độ triển khai dự án.
Đáng chú ý, theo dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất Nhà nước sẽ quyết định giá đất sơ cấp mà không phụ thuộc vào kết quả tư vấn từ đơn vị định giá, trong khi giá đất trên thị trường thứ cấp vẫn vận hành theo cơ chế thị trường. Mặc dù phương án này có thể giúp rút ngắn thời gian định giá, nhưng lại tiềm ẩn nhiều bất cập. Cụ thể, nếu không tham chiếu ý kiến từ doanh nghiệp đang trực tiếp triển khai dự án, thì bảng giá đất do Nhà nước xây dựng có nguy cơ không phản ánh đúng thực tiễn thị trường, dẫn đến định giá một chiều, thiếu minh bạch, và khiến giá trị bất động sản khi đến tay người tiêu dùng không sát với cung cầu thực tế.
Xuất phát từ thực tế đó, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland nêu 3 kiến nghị:
Thứ nhất, Novaland đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại. Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất, thứ hai là người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Thứ hai, Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.
Thứ ba, các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.
Cùng quan điểm về việc hoàn thiện chính sách pháp luật, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đề xuất rằng, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, cần cân nhắc bổ sung quy định về quyền mua trước của Nhà nước tại những khu vực đã được quy hoạch cho đầu tư công. Theo ông, cơ chế này không chỉ giúp kiểm soát hiệu quả tình trạng giá đất bị đẩy lên cao do tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư, mà còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác giải phóng mặt bằng và phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
