Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Covid-19 và cơ hội “đại phẫu” tư duy quy hoạch, phát triển đô thị

Covid-19 và cơ hội “đại phẫu” tư duy quy hoạch, phát triển đô thị

Tác động của dịch Covid-19 đang và sẽ dẫn đến những thay đổi trong quy hoạch và phát triển đô thị ở các thành phố lớn. Điều này cũng tạo ra cơ hội để phân khúc bất động sản ven đô bứt phá tiềm năng.
06:00, 13/09/2021

Sáng ngày 6/9, Hà Nội tiếp tục thực hiện đợt giãn cách xã hội lần thứ 4, kéo dài đến hết ngày 21/9. Tại chốt kiểm soát “vùng đỏ” (khu vực phong tỏa, giãn cách) Cầu Diễn (đường Cầu Diễn, quận Bắc Từ Liêm), hàng dài phương tiện nối đuôi nhau để chờ qua chốt, tạo ra cảnh ùn tắc nghiêm trọng - điều “cấm kỵ” trong bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn biến khó lường. Thay vì giãn cách, lượng dân cư lại tập trung đông nghịt vì “mắc kẹt” việc kiểm tra giấy đi đường, gia tăng nguy cơ lây nhiễm. Đây cũng không phải lần đầu tiên xảy ra thực trạng này.

Những hình ảnh ùn ứ tại các chốt kiểm soát trong mỗi đợt giãn cách xã hội đều cho thấy, để thực sự giãn cách có hiệu quả ở một thành phố tập trung đông dân cư như Hà Nội, TP.HCM không phải là điều dễ dàng khi nhu cầu di chuyển của người dân là rất lớn. Trong khi tại khu vực nông thôn, hay tại các thành phố thưa dân hơn, việc cách ly xã hội được thực hiện dễ dàng hơn, triệt để và hiệu quả hơn.

Dịch Covid-19 có thể còn kéo dài và chưa biết khi nào đến hồi kết. Và trong tương lai, có thể còn có các dịch bệnh tương tự cùng các yếu tố khách quan như biến đổi khí hậu… Các thành phố trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển theo cách thức cũ với nhiều tồn tại khiến dịch bệnh dễ lây lan hơn hay buộc phải thay đổi tư duy để hướng tới sự phát triển bền vững hơn, có khả năng chống chịu và thích ứng?

Bên cạnh những tác động tiêu cực, ở một góc độ nào đó, dịch Covid-19 đang mở ra cơ hội để các thành phố bình tĩnh nhìn nhận lại và thay đổi tư duy quy hoạch và phát triển đô thị.

Nguy cơ lây nhiễm cao khi tái diễn cảnh ùn ứ, tắc đường trong mùa dịch
Nguy cơ lây nhiễm cao khi tái diễn cảnh ùn ứ, tắc đường trong mùa dịch. (Ảnh: Ngô Nhung/Báo Người lao động)

XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HẬU COVID-19

Chia sẻ trong một buổi tọa đàm trực tuyến mới đây, PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển TP.HCM cho hay, dù dịch Covid-19 chưa kết thúc nhưng các kiến trúc sư, các nhà quy hoạch đã bắt đầu hình dung ra việc phát triển đô thị trong tương lai. Cần lưu ý đến điều gì và phải cân nhắc điều gì để xây dựng một thành phố bền vững hơn, không chỉ về tổ chức không gian mà cả về đời sống xã hội.

Vị chuyên gia phân tích, điều đầu tiên và cũng khá quan trọng có thể rút ra được trong đại dịch này là các thành phố lớn tập trung đông dân cư chính là những nơi chịu tác động mạnh mẽ nhất và thiệt hại nặng nề nhất.

PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa
PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển TP.HCM.

Cụ thể như các thành phố ở Đông Nam Á hiện được coi là tâm điểm của dịch Covid-19 đều có dân số trên dưới 10 triệu người, như Bangkok (11 triệu), TP.HCM (13 triệu), Manila (11,5 triệu), Jakarta (12,5 triệu). Những nơi xuất phát của dịch và nhanh chóng trở thành điểm nóng là các quận đông dân cư và có mật độ dân số rất cao, thường là 20.000 - 25.000 người/km2, thậm chí cao hơn nữa như ở TP.HCM mật độ dân số trung bình ở quận 10 là 65.000 người/km2, quận 11 là 64.000 người/km2, quận 4 là 48.500 người/km2.

Mặt khác, phong tỏa, cách ly, giãn cách là làm cho gia đình này, nhóm này tách rời nhóm kia, quả thật điều này vô cùng khó khăn trong các dãy phố hình ống cứ sát vách nhau, không có khoảng ngắt, không có không gian xanh xen kẽ ở TP.HCM, Hà Nội. Thậm chí gọi là hai dãy nhà song song, nhưng con đường hẻm có khi chỉ chừng 1m, nhỏ hơn quy định giãn cách tối thiểu (2m). Các dãy phố dài hun hút, hay các hẻm nhỏ, không có cách nào để giãn cách triệt để, hiệu quả được và cũng không có cách nào cách ly thành công với một số lượng dân cư đông nhưng phân bố rải rác.

Ngõ hẻm Hà Nội
Một con ngõ nhỏ đông đúc tại Hà Nội.

“Vậy câu hỏi đặt ra là chúng ta có tiếp tục phát triển những thành phố lớn như thế hay không, hay cần phải giãn dân ra phía ngoài, phát triển các thành phố vừa và nhỏ. Đó là những hướng đi cần tính đến”, PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa đặt vấn đề. 

Vị chuyên gia nói thêm, nếu tiếp tục phát triển thành các đại đô thị thì phải là tổ hợp của nhiều các đô thị nhỏ chứ không phải là một đô thị quá lớn như hiện nay.

“Các nhà đô thị học, kiến trúc sư đều tính đến thiết kế các thành phố vừa và nhỏ, các đại đô thị có lẽ không còn phù hợp nữa, còn nếu tính đến các đại đô thị thì đó là một tổ hợp của nhiều thành phố nhỏ hợp lại, mỗi thành phố là một đơn vị độc lập, giữa chúng có khoảng giãn cách tự nhiên là những cánh rừng rộng, con sông hay những khoảng xanh lớn để khi cần có thể cô lập thành phố ngay được, còn trong mỗi thành phố thì dân cư được nén lại trong các nhà cao tầng phát triển theo phương thẳng đứng hơn là phát triển dàn trải theo kiểu nhà trệt hình ống bám theo trục đường.

Thực tế, việc giãn cách và cách ly xã hội để phòng chống dịch ở các khu chung cư, nhà cao tầng, khu đô thị dễ thành công hơn các khu phố. Ở chung cư có thể cách ly từng căn hộ, từng tầng, từng tòa nhà, việc ngăn chặn sự lây lan của dịch rất hiệu quả. Trong tương lai, phải nén đô thị lại thay vì làm các đô thị mà lượng dân cư rải đều như hiện nay”, ông Hòa nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo nhìn nhận của vị chuyên gia, khi dịch xảy ra ở các thành phố lớn đã xuất hiện một làn sóng bỏ phố về quê, tìm đến những vùng đất lớn hơn, rộng hơn, xa khỏi thành phố để có một cuộc sống an bình, thiên nhiên thoáng đãng và người ta gọi đó là lối sống sinh thái.

“Ở các nước phát triển, không chỉ châu Âu mà cả ở châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, những đô thị làng được thịnh hành trở lại. Đó là những đô thị nhỏ tràn ngập màu xanh, chỉ với vài chục, thậm chí vài ngàn dân, ở đây họ làm nông nghiệp công nghệ cao, họ cùng nhau phục hưng các giá trị truyền thống, giảm bớt sản phẩm nhân tạo, phục hồi dân ca, dân vũ, sống thân thiện với nhau và với thiên nhiên. Lối sống này đang cuốn hút cả giới trẻ các nước đang phát triển. Chính vì thế mà xu hướng “bỏ phố về làng” trong đại dịch này chính là góp một phần rất lớn vào việc phục hưng tam nông, vốn quý của cả nhân loại nhưng đâu đó đã coi nhẹ nó”, PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa phân tích.

Những đô thị làng với lối sống sinh thái đang dần được ưa chuộng. Ảnh minh họa.
Những đô thị làng với lối sống sinh thái đang dần được ưa chuộng. (Ảnh minh họa)

Chia sẻ trên báo chí, TS. KTS. Tô Kiên cũng nhìn nhận, đô thị của chúng ta đang phát triển theo kiểu chắp vá, quy hoạch hay chạy theo sau thực tế phát triển, “học lỏm” của nước ngoài nhưng lại áp dụng không phù hợp và chưa thấu đáo. Một trong những nguyên nhân cốt lõi là dân số tập trung quá đông, khiến hạ tầng quá tải, môi trường bị khai thác và hủy hoại, phát triển không đồng đều và không bền vững. Cứ thế, dần dần, chúng ta không chỉ bị giảm chất lượng sống đô thị, mà còn đánh mất luôn cả bản sắc, khi những di sản và đặc trưng văn hóa, lối sống bị phá hủy hoặc chuyển đổi.

Do đó, Việt Nam cũng cần nhanh chóng chớp lấy cơ hội vàng Covid-19 để tìm ra con đường phát triển và hoàn thiện quy hoạch không gian đô thị, mang lại nhiều giá trị sống hơn cho con người. 

Vị chuyên gia gợi ý, đối với các thành phố cực lớn như Hà Nội và TP.HCM, chúng ta cần thúc đẩy các khu đô thị vệ tinh cỡ vừa, nơi dễ có điều kiện phát triển mới để có chất lượng sống tốt, hài hòa và bản sắc hơn nhằm giãn dân khỏi nội đô. Quy hoạch tổng thể tốt có thể giúp chúng không cạnh tranh lẫn nhau mà bổ sung cho nhau. Ví dụ chiến lược bốn thành phố vệ tinh Bắc, Nam, Đông, Tây của TP.HCM mà Khu Đông đang được triển khai đầu tiên để trở thành Thành phố phía Đông định hướng đô thị sáng tạo là hướng đi đúng đắn. Định hướng này giúp tránh mô hình “đô thị đầu to” mà rất nhiều đô thị mắc phải.

“Nỗ lực một cách toàn diện và quyết liệt, chúng ta mới có thể hy vọng “bẻ lái” tư duy và phát triển đô thị Việt Nam theo hướng xanh hơn, bền vững hơn, tiên tiến, hài hòa, hấp dẫn, đáng sống và có sức cạnh tranh quốc tế cao trong khi bản sắc và sức hấp dẫn địa phương vẫn được duy trì”, TS. KTS. Tô Kiên nhấn mạnh.

ĐỪNG LẶP LẠI TƯ DUY CŨ TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, BẤT ĐỘNG SẢN VÙNG VEN

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, cùng với việc tạo ra sự thay đổi trong xu hướng phát triển đô thị ở các thành phố lớn, Covid-19 đang tạo cú hích mạnh để các khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận phát triển đô thị nhanh hơn khi khu vực trung tâm thành phố lớn đã quá tải và không an toàn. Bất động sản tại các khu vực này cũng có sức hút theo.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, các lực đẩy tạo ra cơ hội cho bất động sản ven đô hiện nay là quỹ đất trong thành phố không còn nữa hoặc còn rất ít. Thứ hai, liên quan đến vấn đề pháp lý, việc cấp phép để xây dựng một dự án mới trong trung tâm thành phố hiện nay là rất khó khăn. Thứ ba, giá bất động sản tại các thành phố lớn hiện nay đã quá cao. Và lý do quan trọng khác là nhu cầu đầu tư, tìm kiếm nhà ở của các nhà đầu tư cũng dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven. Hệ thống hạ tầng kết nối tốt, tạo sự thuận tiện hơn, thúc đẩy người dân tìm kiếm các sản phẩm đầu tư xa trung tâm hơn. Covid-19 lại càng thúc đẩy điều này.

Trần Khánh Quang
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang.

“Dịch Covid-19 xảy ra trong thời gian dài buộc người dân hình thành xu hướng mới là dịch chuyển đi mua đất vườn, sản phẩm bất động sản an toàn. Như hồi năm 2020, sau đợt bùng phát dịch Covid-19 lần 1, người dân, các nhà đầu tư ồ ạt đi mua đất ở Lâm Đồng, Bảo Lộc, ven biển…, hình thành trào lưu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng căn nhà thứ hai.

Mặt khác, bất động sản đang phát triển tốt thì buộc lòng các ông lớn bất động sản tiếp tục chiến lược “đi săn”, tìm mua những quỹ đất lớn hàng trăm ha, tạo ra những khu đô thị đẳng cấp, đầy đủ dịch vụ cộng đồng, với giá thành rẻ.

Ngoài ra, biên lợi nhuận bất động sản ở tỉnh sẽ cao hơn nhiều so với bất động sản thành phố lớn. Ví dụ ở thành phố biên lợi nhuận khoảng 15 - 20% thì ở tỉnh phải 30 - 40%. Đây cũng là những lực hút của bất động sản vùng ven, các tỉnh thời gian qua và dự báo xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven sẽ còn phát triển mạnh trong thời gian tới", ông Quang phân tích.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để việc phát triển đô thị, đầu tư bất động sản các khu vực mới đi đúng hướng, hướng tới sự bền vững thì các chủ đầu tư, các nhà quản lý cũng cần phải thay đổi tư duy để tránh lặp lại vết xe đổ tại các thành phố trung tâm. Nhất là câu chuyện đầu cơ, đô thị bỏ hoang.

“Trên thực tế, sau các làn sóng đầu tư, có những khu dân cư, khu đô thị được làm rất hoành tráng nhưng không có dân ở, không tụ được dân. Đặc biệt là ở Hà Nội, có những khu đô thị ma với các dãy biệt thự kiên cố bỏ hoang nhiều năm. Điều này không chỉ gây lãng phí về đất đai, tiền bạc mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Vậy làm như thế nào để các khu vực phát triển mới không lặp lại tình trạng này?”, PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa đặt vấn đề.

Biệt thự bỏ hoang tại Hà Nội
Trên thực tế, sau các làn sóng đầu tư, có những khu dân cư, khu đô thị được làm rất hoành tráng nhưng không có dân ở, không tụ được dân. (Ảnh minh họa)

Theo đó, ông Hòa khẳng định, các nhà đầu tư khi lựa chọn sản phẩm đầu tư khu vực ven đô không phải chỉ chú trọng đến giá đất mà phải chú ý đến nhiều khía cạnh, yếu tố khác liên quan đến các vấn đề kinh tế - xã hội. Các chủ đầu tư, nhà quản lý khi quy hoạch các dự án đô thị cũng phải chú ý đến điều này.

“Giả sử khách hàng đi ra khỏi thành phố, mua nhà ở khu vực vùng ven như ở Đồng Nai, chuyển cả gia đình lên đó sinh sống. Nhưng nếu chỉ đơn thuần đến đó để ở một ngôi nhà đẹp, một không gian xanh, còn các tiện ích, dịch vụ, công ăn việc làm… các yếu tố cấu thành nên một cuộc sống không có thì rồi họ cũng sẽ chuyển đi”, vị chuyên gia phân tích.

Theo PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa, các chủ đầu tư phải tạo ra những tổ hợp không gian sống thật hoàn chỉnh, không chỉ có nhà ở mà còn liên quan đến môi trường, an ninh, các dịch vụ sống, học tập, chăm sóc sức khỏe, vui chơi giải trí… Tất cả đều phải đảm bảo chất lượng. Tức là người dân phải được thỏa mãn mọi nhu cầu, có thể sống tốt mà không phải đi ra khỏi khu vực đó. Có như vậy mới tụ được dân và hình thành cộng đồng lâu dài. Nếu không sẽ tiếp tục có hiện tượng mua xong rồi để đó, hoặc chỉ cuối tuần mới về hay đó chỉ là chỗ ở qua đêm, còn mọi nhu cầu sống còn lại được thực hiện ở nơi khác.

“Đó gọi là tình trạng cư trú không bền vững. Có lẽ các chủ đầu tư thời gian tới phải phát triển những khu ở chất lượng, đồng bộ không chỉ về kiến trúc, quy hoạch mà cả về dịch vụ, văn hóa, xã hội, phát triển cộng đồng…”, PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa nhấn mạnh.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP