Cảnh báo sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước
Nỗi lo về một cơn sốt đất lại tái diễn trong thời điểm cuối quý I/2019 khi hiện tượng giá đất tăng cục bộ đang diễn ra rầm rộ tại một số địa phương.
Những ngày qua, TP. Đà Nẵng đã có công văn cảnh báo về cơn sốt đất nền cục bộ đang diễn ra trên địa bàn huyện Hòa Vang. Các nhà đầu tư nô nức đổ xô về khu vực xã Hoà Liên, Hòa Tiến, Hòa Châu mua bán. Không những các dự án KDC đang triển khai tại đây mà cả loại hình đất thổ cư, đất ruộng của người dân bỗng chốc trở thành hàng “hot” với giá bán tăng cao bất thường.
Tình trạng nóng sốt cục bộ cũng được ghi nhận trên địa bàn TP. Cần Thơ những ngày đầu năm, cũng bằng các chiêu trò thổi giá, tung thông tin phát triển hạ tầng, tranh thủ tâm lý thích mua đất nền để dành. Nhiều dự án đất nền, đất thổ cư tăng giá từ 30-50% chỉ trong 1 tháng.
TP.HCM là khu đô thị đất chật người đông, đất nền luôn là sản phẩm hiếm được ưa chuộng. Hiện tượng sóng ngầm đất nền cũng đang rục rịch trở lại đây sau thời gian tạm yên bình. Ngay khi thông tin duyệt xây cầu tại Cần Giờ, đất tại đây nhanh chóng nóng trở lại. Nhà đầu tư rồng rắn kéo đuôi nhau trở lại với Cần Giờ sau một thời gian dài bỏ bê.
Ảnh minh họa
Đất nền bán trước, kết cấu hạ tầng xây sau
Theo Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP đã chỉ ra, các dự án sau khi được cấp phép, buộc phải thực hiện xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
Nhưng có vẻ như, thực tế cho thấy, chủ đầu tư lại luôn có muôn vàn lý do để bỏ qua khâu xây dựng kết cấu hạ tầng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn bỏ qua bước duyệt quy hoạch xây dựng 1/500 mà ngay lập tức rao bán sản phẩm. Tình trạng này đang diễn ra "như cơm bữa" tại một số thị trường bất động sản, mà có thể kể tới như dự án Khu nhà ở Thụ Ninh, phường Vạn An (Bắc Ninh) do Công ty CP Công nghệ Cơ – Điện lạnh làm chủ đầu tư hay dự án Bình An 2 (Quảng Nam) thuộc Công ty TNHH Đại Việt…
Anh N.V.H (Giám đốc sàn môi giới tại Bắc Ninh) cho hay: “Thực tế có không ít dự án bán khi chưa có quy hoạch 1/500. Nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ còn thông qua các sàn để tự PR, bán hàng rầm rộ. Sau khi bán khoảng 1/3, họ mới tạm dừng bán để chuẩn bị vốn cho doanh nghiệp”.
Xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản: Vì sao các ông lớn “ôm tiền” đi tỉnh?
Theo số liệu thống kê, trong năm 2018 số dự án mới được công bố nằm trong nội thị các thành phố lớn đã giảm mạnh so với trước, chẳng hạn như tại TP.HCM thấp hơn 60% so với 2017. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư, tập đoàn lớn đã chuyển hướng đầu tư sang các thị trường mới đang có sự đột phá về hạ tầng, kích thích những tiềm năng trong tương lai.
Theo đó, thị trường bất động sản các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh… ở miền Bắc, và Đồng Nai, Cần Thơ, Long An… ở miền Nam, đang trở thành những thỏi nam châm hút nhà đầu tư. Dự báo trong thời gian tới, cùng với những định hướng quy hoạch hạ tầng, bất động sản tại các địa phương này sẽ tiếp tục sôi động, cùng với đó là sự đổ bộ của nhiều dự án lớn, không ít tỉnh vùng ven đã và sẽ trở thành những điểm sáng đầu tư.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, có nhiều lý do khiến các nhà đầu tư địa ốc buộc phải chuyển hướng. Trong đó môi trường đầu tư, tình trạng khan hiếm quỹ đất ở những khu trung tâm và quy hoạch đô thị ngày càng được siết chặt bởi chính quyền sở tại là những nguyên nhân chính.
Thị trường đang cần gì: Căn hộ cao cấp hay bình dân?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho rằng năm 2018, phân khúc cao cấp có hơn 8.500 căn hộ, chiếm tỷ lệ 30%. Tuy nhiên, theo ông, tỷ lệ 30% này chưa phản ánh hết diễn biến thực của thị trường.
Ảnh minh họa
Bởi lẽ theo phân loại của Sở Xây dựng TP HCM, phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên thị trường loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào diện cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.
Với 30% căn hộ cao cấp và 25% căn hộ bình dân, đại diện HoREA cảnh báo thị trường đang đi theo hướng thiếu bền vững. “Thị trường muốn bền vững thì cơ cấu sản phẩm phải sắp xếp theo thứ tự: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Phát triển đô thị vệ tinh: Hướng đi tất yếu của tương lai
Quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và thiếu hụt nguồn cung nhà ở đang là những vấn đề nan giải nhất tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Lời giải cho những bài toán này chính là quy hoạch các đô thị vệ tinh, hướng đến sự phát triển bền vững của đô thị.
Những đô thị vệ tinh của Hà Nội và TP.HCM sẽ là những “chìa khóa” cứu tinh cho sự quá tải của nội đô, giúp giãn dân và giảm áp lực hạ tầng, nâng cao môi trường sống ở đô thị.
Làn sóng dân cư dồn về các khu vệ tinh là đòn bẩy cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, dịch vụ - thương mại cùng với sự quy hoạch, xây dựng hạ tầng giao thông, các công trình tiện ích cộng đồng của địa phương.
Hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, nhu cầu nhà ở tăng giúp bất động sản phát triển, nhiều doanh nghiệp đầu tư dịch vụ - thương mại. Tất cả các điều kiện của quy hoạch đô thị vệ tinh sẽ làm tăng mức sống của dân địa phương và thúc đẩy kinh tế nơi đó tăng trưởng. Hàng hoá, nông sản từ các khu công nghiệp địa phương đổ về nội đô, vùng lân cận và ngược lại dễ dàng, thuận lợi hơn.
