Cảnh giác với "bánh vẽ" tại Nam Ô Discovery do DNU và Gotec Land phát triển

Sau thời gian dừng thi công, khu căn hộ Asiana (quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng) trở lại và tiếp tục quảng cáo với tên gọi Nam Ô Discovery bất chấp chấn chỉnh của chính quyền Đà Nẵng. Cùng với sự xuất hiện của đơn vị phát triển dự án DNU là hàng loạt rủi ro bủa vây khách hàng.

Tiếp tục truyền thông với tên gọi Nam Ô Discovery bất chấp động thái của chính quyền

Sau thời gian dừng thi công, khu căn hộ Asiana (quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng) trở lại và tiếp tục quảng cáo với tên gọi Nam Ô Discovery bất chấp chấn chỉnh của chính quyền Đà Nẵng. Tuy nhiên, cùng với sự xuất hiện của đơn vị phát triển dự án DNU là hàng loạt rủi ro bủa vây khách hàng.

Thời gian gần đây, trên nhiều phương tiện truyền thông xuất hiện nhiều thông tin quảng bá về dự án có tên gọi Nam Ô Discovery, toạ lạc tại đường Nguyễn Tất Thành, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. Theo giới thiệu, dự án có quy mô 4.309 m2, 34 tầng nổi, 3 tầng hầm, 4 tầng trung tâm thương mại với hai tòa tháp và 487 căn hộ hướng biển, diện tích từ 45 m2 đến 107 m2, gồm 1-3 phòng ngủ có tầm nhìn ba mặt hướng biển.

Ngày 2/11/2024, chủ đầu tư Asiana Paramount và DNU Group tổ chức ký kết hợp tác, ra mắt dự án Nam Ô Discovery trong quý 4/2024. Hiện có 16 đại lý tham gia phân phối dự án. Trước đó, dự án đã cất nóc vào tháng 6 và đang trong quá trình hoàn thiện mặt ngoài, dự kiến bàn giao sớm cho cư dân trong quý 4/2025.

Theo tìm hiểu của Reatimes, Nam Ô Discovery là tên thương mại của dự án Khu căn hộ Asiana do Công ty TNHH Asiana Paramount làm chủ đầu tư. Trước đó, vào khoảng tháng 5/2024, trước cổng dự án khu căn hộ Asiana do Công ty TNHH Asiana Paramount làm chủ đầu tư được gắn bảng tên dự án là Nam Ô Discovery. Trên một số website và mạng xã hội, dự án được gắn tên Nam Ô Discovery để mời gọi khách hàng đặt cọc, mua bán.

Tuy nhiên, ngày 15/5/2024, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng ban hành công văn số 3323/SXD-QLN chấn chỉnh tình trạng các chủ đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng tên dự án, tên các khu vực trong dự án không đúng tên đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định (sử dụng tên bằng tiếng nước ngoài, tên có nội dung phân hạng nhà ở…) để thực hiện quảng cáo, rao bán bất động sản, không bảo đảm quy định pháp luật. Sở Xây dựng yêu cầu các chủ đầu tư sử dụng đúng tên dự án, tên các khu vực trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

Sau đó, bảng tên dự án Nam Ô Discovery đã được đổi lại Khu căn hộ Asiana.

98/487 căn hộ được phép bán nhưng vẫn đang thế chấp

Nam Ô Discovery được UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 7/4/2020. Sau đó, ngày 29/5/2020, UBND TP Đà Nẵng có công văn về việc công nhận chủ đầu tư dự án Khu căn hộ Asiana. Tiến độ thực hiện dự án khởi công xây dựng và đưa vào sử dụng từ tháng 8/2020 đến tháng 8/2023. Dự án được cấp phép xây dựng vào ngày 24/12/2020 (2 khối tháp, quy mô còn 34 tầng nổi gồm 4 tầng đế, 29 tầng căn hộ, 1 tum thang).

Tuy nhiên, đến tháng 7/2023, dự án vẫn chưa hoàn thành (vẫn đang hoàn thiện phần thô) nên ngày 14/7/2023, Công ty TNHH Asiana Paramount đã có quyết định số 19/2024/QĐ.PARAMOUNT về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Sau đó, ngày 29/1/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Đà Nẵng có công văn số 288/SKHĐT-DN liên quan đến tiến độ thực hiện Dự án Khu căn hộ Asiana.

Liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai, ngày 31/7/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 7) với số lượng 2 căn hộ chung cư.

Ngày 28/6/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 6) với số lượng 3 căn hộ chung cư.

Ngày 12/6/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 5) với số lượng 9 căn hộ chung cư.

Ngày 17/5/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 4) với số lượng 5 căn hộ chung cư.

Ngày 7/2/2024, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 3) với số lượng 7 căn hộ chung cư.

Ngày 11/10/2022, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 2) với số lượng 48 căn hộ chung cư.

Ngày 7/6/2022, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng có văn bản gửi Công ty TNHH Asiana Paramount có thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán (đợt 1) với số lượng 24 căn hộ chung cư.

Như vậy, tính đến nay, 98/487 căn hộ tại dự án Nam Ô Discovery đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, trong thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Khu căn hộ Asiana đủ điều kiện được bán, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng nhận được các biên bản thỏa thuận giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng về việc: "Khách hàng đồng ý mua căn hộ tại dự án mà không yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cho đến khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư được bán căn hộ tại dự án mà không phải giải chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai".

Rủi ro cho khách hàng khi chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trong trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước đây, theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cần "biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó", thì việc ký kết hợp đồng mua bán với điều kiện các bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) phải có thỏa thuận không giải chấp.

Tuy nhiên, khách hàng mua căn hộ chưa giải chấp đối với tài sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro pháp lý. Trong tình trạng bị ràng buộc với chủ đầu tư liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, chính họ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho người khác cũng phải được ngân hàng thỏa thuận vì quy định không được bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

"Thêm nữa, người mua không thể thế chấp hợp đồng mua bán căn hộ này ở các ngân hàng khác, do các ngân hàng không muốn nhận thế chấp vì căn hộ đó vẫn trong tình trạng chưa xóa thế chấp. Vì vậy, những người mua trong trường hợp này sẽ gặp phải rủi ro trên, nhưng họ có thể chưa biết, ảnh hưởng đến việc huy động vay thêm tiền để mua căn hộ.

Hiện nay, từ ngày 01/8/2024 đang áp dụng theo Luật Nhà ở 2023, theo quy định khoản 3 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (chi tiết Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) dẫn chiếu về khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 với quy định"phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023", mặt khác cũng quy định rõ "việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 chấm dứt tình trạng "không giải chấp", được quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 (quy định về "người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp") chỉ áp dụng với "nhà ở xã hội" và "thế chấp nhà ở" mà không phải là trường hợp "dự án nhà ở thương mại" và không phải là thế chấp "dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất". Vì bản chất đối với nhà ở hình thành trong tương chưa đưa vào giao dịch, chưa tự do giao dịch và chưa giao kết hợp đồng thì sao có thể xác định được người đó là "người mua, thuê mua" chỉ trừ trường hợp chủ đầu tư trước đó đã huy động vốn trái pháp luật", luật sư Phượng phân tích.

"Tô vẽ" thông tin sai sự thật

Theo các bài quảng cáo, chủ đầu tư dự án Nam Ô Discovery là Công ty TNHH Asiana Paramount được giới thiệu là doanh nghiệp "nổi bật với nhiều phân khúc sản phẩm về căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại tại TP.HCM. Các sản phẩm của đơn vị hướng đến nét kiến trúc khác biệt, đề cao chất lượng xây dựng, đặc biệt là hệ thống pháp lý dự án". Còn DNU Group là đơn vị tham gia xây dựng chiến lược sản phẩm và chiến lược marketing cho hơn 60 dự án trên khắp cả nước.

Mặc dù vậy, theo tìm hiểu của Reatimes, Công ty TNHH Asiana Paramount chỉ đóng vai trò là chủ đầu tư tại dự án Nam Ô Discovery. Asiana Paramount là công ty con của Gotec Land có trụ sở tại số 28 – 30 đường Lam Sơn, phường 6, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Gotec Land là chủ đầu tư các dự án căn hộ chung cư mang thương hiệu Asiana như Asiana Capella (quận 6, TP.HCM); Saigon Asiana (quận 6, TP.HCM); Asiana Metropole (quận 12, TP.HCM); Asiana Cam Ranh, Asiana Santana (Khánh Hoà)… Gotec Land được quảng cáo là nhà phát triển các dự án trên, chứ không phải Asiana Paramount. Việc đưa thông tin lập lờ này, theo phân tích của các chuyên gia, có thể để che giấu vai trò thật của Gotec Land, một thương hiệu đang trải qua giai đoạn khá bết bát về kinh doanh do vướng pháp lý ở nhiều dự án trước đó.

Nam Ô Discovery cũng được quảng cáo là dự án đầu tiên tại khu vực quận Liên Chiều sở hữu tầng thương mại hơn 9.200m2 với hơn 25 tiện ích cao cấp. Đơn cử, hệ thống các tiện ích Gym & Spa cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe với các liệu pháp thư giãn, phòng gym riêng tư và tư vấn dinh dưỡng cá nhân; khu vui chơi & giải trí cao cấp: game zone, trung tâm thương mại, thời trang, mỹ phẩm, siêu thị và hệ thống nhà hàng đa dạng; hồ bơi vô cực kết hợp pool bar và các tiện ích chăm sóc sức khỏe mang xu hướng sang trọng, chất lượng sống cao… Môi giới cho biết chủ đầu tư sẽ vận hành các tiện ích này, còn Savills sẽ là đơn vị quản lý dự án.

Đây cũng là một trong những lý do giá bán dự án Nam Ô Discovery được đẩy lên quá cao, dao động trong khoảng 55 – 77 triệu đồng/m2.

Theo nhận định của chuyên gia, các tiện ích này thực chất là chủ đầu tư "vẽ ra", thực chất đây là diện tích sàn thương mại. Nếu chủ đầu tư không tự kinh doanh khai thác (vì chưa có kinh nghiệm và năng lực) mà cho thuê lại, thì các đơn vị thuê lại họ sẽ kinh doanh theo ngành nghề của họ chứ không phải chủ đầu tư trước đây quảng cáo thế nào thì họ phải làm theo như vậy.

Liên quan đến việc quảng cáo sai sự thật, tiền lệ đã có nhiều dự án bất động sản trước đây bàn giao không đúng như quảng cáo. Các chuyên gia cho rằng, việc quảng cáo phải đi đôi với sự thật thực tế thì các doanh nghiệp mới xây dựng được uy tín thương hiệu của mình. Còn việc quảng cáo không đúng với sản phẩm bàn giao cho người dân thì là doanh nghiệp đã tự lấy đá ghè vào chân mình, tự mình làm hại mình. Bởi lẽ, chỉ cần một lời quảng cáo sai sự thật sẽ gây nên hậu quả rất ghê gớm.

Ngoài ra, dù là căn hộ để ở, song nhiều môi giới tại dự án Nam Ô Discovery vẫn tư vấn khách hàng có thể chuyển đổi công năng thành căn hộ dịch vụ, dành cho khách vừa lưu trú vừa kinh doanh lữ hành du lịch.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng cho rằng, quy định hiện hành không cho phép biến căn hộ chung cư thành khách sạn nên việc quảng cáo căn hộ theo hình thức du lịch, nghỉ dưỡng sẽ có nhiều rủi ro. Cụ thể, Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8 cấm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để". Điều 6, Luật Nhà ở 2014 cũng nghiêm cấm việc "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở". Do đó, căn hộ sở hữu lâu dài chỉ sử dụng với mục đích để ở, trường hợp muốn khai thác cho thuê thì chủ sở hữu có thể cho thuê theo hợp đồng cho thuê ngắn hoặc dài hạn, chứ không thể sử dụng để cho thuê theo ngày.

Loạt dự án vướng "lùm xùm" chưa hồi kết của Gotec Land

Được thành lập vào năm 2013, Gotec Land từng được quảng cáo là doanh nghiệp từng bước ghi dấu ấn mạnh mẽ trên thị trường bất động sản với ba dòng sản phẩm chính: bất động sản nhà ở, bất động sảnthương mại – dịch vụ và bất động sản nghỉ dưỡng. Qua đó, thương hiệu tạo nên một hệ sinh thái các sản phẩm bền vững và tương hỗ nhau, khai thác tiềm năng từ những cung đường biển, đến những khu đô thị, trung tâm thành phố sầm uất như Biên Hòa, Đà Nẵng, Nha Trang, TP.HCM và Hà Nội trong tương lai…

Tuy quảng cáo là vậy song thương hiệu này đang trải qua giai đoạn kinh doanh bết bát do vướng pháp lý ở nhiều dự án trước đó. Đơn cử, tại Khu Trung tâm Thương mại và Căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, quận 7, TP.HCM trước đây được biết đến với tên gọi Asiana Riverside. Dự án triển khai với tên cũ bán hàng không thành công và tiếp tục đổi tên thành Shizen Home rồi vướng pháp lý. Đến nay, dự án chưa được cấp thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngày 24/6/2022, Gotec Land đã nộp hồ sơ đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại, tuy nhiên Sở Xây dựng TP.HCM đã trả hồ sơ. Kèm theo đó, Sở Xây dựng đã có công văn xin ý kiến của UBND TP.HCM về việc rà soát việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất thực hiện dự án từ Công ty CP Cảng Rau Quả cho Gotec Land.

Đến ngày 18/10/2022, Công ty này tiếp tục nộp hồ sơ lần 2, Sở Xây dựng tiếp tục trả hồ sơ và có ý kiến bằng văn bản. Trong đó, Sở Xây dựng cho rằng Văn phòng UBND TP.HCM đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của chủ tịch TP, giao cho các sở "rà soát kỹ" lại toàn bộ quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của Bộ Tài chính… Do đó, Sở Xây dựng đề nghị Gotec Land liên hệ Sở Tài nguyên - Môi trường nắm lại tiến độ.

Ngày 4/11/2022, Gotec Land nộp hồ sơ lần 3 để đề nghị cấp Thông báo đủ điều kiện bán theo Biên nhận hồ sơ số 2200056/TNHS-HDV-TM. Sở Xây dựng tiếp tục từ chối và trả hồ sơ, với lý do: "Sau khi UBND TP có ý kiến đối với nội dung rà soát của Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng sẽ xem xét thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án theo quy định pháp luật".

Mặc dù vậy, đến nay, Gotec Land chỉ nhận được câu trả lời là "đợi rà soát", không biết khi nào mới "rà soát" xong. Theo doanh nghiệp, việc từ chối giải quyết các thủ tục khiến công ty gánh chịu nhiều thiệt hại kinh tế. Vì vậy, Gotec Land cho rằng việc các cấp chỉ đạo giải quyết, cấp thông báo để doanh nghiệp bán nhà là để "cứu doanh nghiệp" trong bối cảnh khó khăn chung.

Tương tự, sự án Diamond Central địa chỉ tại mặt tiền đường Võ Thị Sáu, TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai do Gotec Land làm chủ đầu tư và Công ty TNHH Gotec Việt Nam là đơn vị phát triển đã rầm rộ ký kết hợp tác phân phối sản phẩm, tung chương trình bán hàng và quảng cáo dự án với tên gọi Diamond Central ra thị trường từ năm 2020.

Theo bảng tiến độ thanh toán dự án Diamond Central của Gotec Land, dự kiến sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 12/2020, bàn giao nhà vào tháng 9/2021 và bàn giao sổ sau 18 tháng kể từ ngày bàn giao nhà cho khách hàng. Mặc dù vậy, sau nhiều năm được triển khai bán hàng, cho đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn nằm "bất động" và chưa được triển khai đầu tư xây dựng. Bên trong khu đất của dự án hiện vẫn chỉ là bãi đất trống để cỏ mọc um tùm./.