“Kìm” thế “độc tôn” nguồn vốn tín dụng ngân hàng
Hiện nay, thị trường BĐS sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn gồm: vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS, vốn từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay, chính sách tín dụng của Việt Nam chưa có cơ chế để tạo được nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn để đáp ứng nhu cầu của thị trường BĐS.
Hiện nay, thị trường BĐS sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn gồm: vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS, vốn từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, để việc huy động theo kênh này hiệu quả, ông Châu cho rằng, cần có lộ trình để hạn chế tín dụng BĐS, tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
Cũng theo ông Châu, Luật kinh doanh BĐS quy định, một dự án BĐS bắt buộc phải có vốn chủ sở hữu. Nếu dự án dưới 20ha thì vốn chủ sở hữu bắt buộc là 20% trở lên. Nếu là dự án từ 20ha trở lên, vốn bắt buộc chủ sở hữu không dưới 15%. Điều đó có nghĩa là 80% - 85% vốn phải dùng từ các nguồn vốn khác để hạn chế sự lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Theo ông Châu để làm được điều đó, cần phải hoàn thiện thể chế, cải cách thủ tục hành chính. Trong đó có 3 công cụ rất lớn mà nhà nước cần sử dụng hiệu quả hơn nữa. Đó là công cụ về thuế, công cụ về tín dụng (nếu nhà nước nới lỏng tín dụng, giảm nhẹ điều kiện thì sẽ có nhiều thị trường sinh sôi, phát triển nóng lên nhưng nếu thị trường bong bóng thì cung sẽ bị giảm) và công cụ về quy hoạch (hiện nay, trong luật quy định muốn làm một dự án BĐS thì dự án đó phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất trong năm).
Bên cạnh đó, các ngân hàng cần tiếp tục kiểm soát cho vay BĐS một cách hợp lý, để vừa đảm bảo kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả nguồn vốn cho vay nhưng vẫn đảm bảo cho thị trường phục hồi và phát triển ổn định, tránh gây “sốc” cho thị trường và ảnh hưởng tới kinh tế nói chung.
Giải pháp nào để đa dạng hóa nguồn vốn?
Nhận định về thực tế nguồn vốn vào thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích: thị trường tài chính có thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Thị trường tiền tệ của Việt Nam đang phát triển rất tốt, các ngân hàng chủ yếu lấy vốn từ thị trường tiền tệ (vốn ngắn hạn) để cung cấp cho cả nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS.
"Đây có thể được coi là một khiếm khuyết lớn của thị trường tài chính Việt Nam, chúng ta không có một thị trường vốn trung và dài hạn để cung cấp cho các ngân hàng để các ngân hàng cho vay BĐS. Để điều chỉnh sự khiếm khuyết này, vấn đề được đặt ra là việc phát triển một thị trường vốn rất quan trọng.
Để làm được điều đó ta cần những nguồn đầu tư vốn dài hạn như các nhà đầu tư trong và ngoài nước, bên cạnh đó phải có những công cụ để thu hút nguồn vốn như trái phiếu trung và dài hạn, không những của chính phủ mà còn của tư nhân và của các công ty BĐS", TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định.
Cũng bàn về chủ đề này, theo Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam - ông Trần Ngọc Quang cho rằng nếu có được cách huy động vốn hợp lý, an toàn thì nguồn vốn trong dân cư sẽ được tập trung vào thị trường BĐS một cách bài bản và ổn định hơn. Tiếp theo là nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài rồi mới đến nguồn vốn của các doanh nghiệp.
Ông Quang cho rằng, nguồn vốn cho thị trường BĐS còn một vấn đề nữa đó là nguồn vốn mà nhà nước ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. “Tôi cho rằng đây là một nguồn vốn cực kỳ quan trọng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững đặc biệt là để cơ cấu lại hàng hóa trên thị trường. Ngân hàng và doanh nghiệp BĐS lệ thuộc vào nhau chủ yếu là vì tín dụng, để giảm sự lệ thuộc và phát triển bền vững thì phải đạt đến cơ cấu hợp lý. Do đó, biện pháp quan trọng không kém là phát triển nguồn vốn ưu đãi của phân khúc nhà ở xã hội”, ông Quang nhận định.
FDI, vốn huy động trong dân, vốn tự có của doanh nghiệp… đều là những nguồn vốn tiềm năng mà nếu đi “đúng đường”, lời giải cho bài toán nguồn vốn sẽ không còn quá khó.
Bên cạnh đó, việc kiểm soát doanh nghiệp và nâng cao năng lực doanh nghiệp cũng là một việc rất quan trọng trong quá trình đa dạng hóa nguồn vốn vào thị trường BĐS. Theo ông Trần Ngọc Quang, các doanh nghiệp hiện nay quy mô vốn nhỏ, năng lực quản lý chưa chuyên nghiệp nhưng vẫn có rất nhiều dự án. Vì tiếc nên không muốn bỏ dự án nào cả, dẫn đến tình trạng một lúc phát triển quá nhiều dự án không chỉ vượt quá năng lực tài chính của mình mà còn vượt quá năng lực quản lý, quản trị doanh nghiệp. Điều này gây rủi ro cho chính doanh nghiệp và cho những nhà tài trợ về vốn.
Cũng theo ông Quang, việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS một cách bài bản và có cơ chế khuyến khích cũng sẽ góp phần cân đối các nguồn vốn vào thị trường BĐS.
Cụ thể, ông Quang cho rằng chính sách thành lập quỹ đầu tư BĐS đã hình thành cả chục năm nay nhưng trên thực tế suốt những năm đó cũng chưa có một quỹ nào ra đời, gần đây mới có một quỹ xuất hiện. Điều này có thể là do chính sách đó chưa hợp lý hoặc đó chưa đủ thu hút các nhà đầu tư nội địa tham gia, do đó cần phải có cơ chế khuyến khích.
Để các quỹ đầu tư BĐS đi vào hoạt động một cách hiệu quả nhất, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần có ít nhất 3 điều kiện. Thứ nhất, phải có những chuyên gia chuyên nghiệp. Những người này dùng số tiền của những người đóng góp để đầu tư và họ phải đầu tư hết sức khách quan, minh bạch và thông minh, không đầu cơ, thực hiện theo mong muốn của những người đóng quỹ.
Thứ hai, các chứng chỉ mà quỹ đầu tư cấp cho những nhà đầu tư đóng góp vào quỹ phải có tính thanh khoản (ví dụ như chứng khoán), có tính trao đổi trên thị trường, mua đi bán lại được.
Điều quan trọng nữa là tất cả hoạt động của công ty tin thác đứng sau quỹ tín thác phải thực sự minh bạch, trong sáng. Các báo cáo tài chính, đầu tư vào đâu, phải rõ ràng để tạo sự tin tưởng ở các nhà đầu tư.
Ngoài ra tập trung phát triển quỹ đầu tư, chúng ta cũng phải biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài nhằm thu hút nguồn vốn FDI. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ.
Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, trong điều kiện hiện nay, có thể áp dụng các hình thức khác như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh BĐS để hưởng cổ tức…
Rõ ràng, vốn cho thị trường BĐS không chỉ có tín dụng ngân hàng. FDI, vốn huy động trong dân, vốn tự có của doanh nghiệp… đều là những nguồn vốn tiềm năng mà nếu đi “đúng đường”, lời giải cho bài toán nguồn vốn sẽ không còn quá khó.
