Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

04/12/2020, 15:02 GMT+7

Bài 1:

Câu chuyện quản lý đất vàng nhìn từ dự án V-Green City và New City Phố Nối

Reatimes.vn Với mục đích ban đầu của tỉnh Hưng Yên sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhưng 16 năm qua, chỉ biết hơn 100ha đất thu hồi của dân để “đối ứng” cho doanh nghiệp phân lô, bán nền tràn lan.

Lời toà soạn: 

Dự án 100ha “đất vàng” để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị phía Bắc đường trục trung tâm Khu đô thị phía Nam QL5 (hiện nay dự án này được chia làm 2 phân khu với tên thương mại là V-Green City và New City Phố Nối) đang là vấn đề nan giải của các cấp quản lý tại Hưng Yên.

Sau 16 năm phê duyệt, người dân quanh khu vực chưa được hưởng lợi gì từ tuyến đường bởi con đường chỉ có 2km, nhưng vẫn còn lầy lội vì làm chưa xong. Ngân sách Nhà nước cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thu được đồng thuế đất nào từ chủ đầu tư. Người dân mất đất, mất tư liệu sản xuất, được đền bù giá rẻ mạt. Trong khi đó, doanh nghiệp đã bất chấp xây dựng cơ sở hạ tầng, phân lô bán nền và thu về hàng nghìn tỷ đồng, và trong câu chuyện này, người chịu rủi ro lớn nhất không ai khác lại chính là khách hàng mua sản phẩm tại dự án khi chủ đầu tư không thể cung cấp sổ đỏ.

Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua khảo sát tại tỉnh Hưng Yên, tìm hiểu một số dự án còn tồn tại những vi phạm, Reatimes khởi đăng tuyến bài: “Câu chuyện quản lý đất vàng - nhìn từ dự án V-Green City và New City Phố Nối” mong muốn đưa đến cho độc giả những góc nhìn khách quan về vấn đề này.

16 năm xây dựng không nổi 2km đường của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thăng Long

Dự án V-Green City và New City Phố Nối được áp dụng theo cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Cụ thể, với dự án này, mức thu tiền sử dụng đất là 438.500 đồng/m2; diện tích đất xây dựng nhà ở, nhà chung cư cao tầng là 39,4576ha (chiếm 39,28%).

Ngày 23/2/2004, UBND tỉnh Hưng Yên có công văn số 204/CV-UB về việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng Khu đô thị phía Nam QL5 thuộc Khu đô thị Phố Nối. Theo đó, Khu đô thị phía Nam QL5 được phân đôi bởi tuyến đường trục trung tâm thành 2 khu đô thị nhỏ hơn là: Khu đô thị phía Bắc và khu đô thị phía Nam đường trục.

Tiếp đến, ngày 6/12/2004, UBND tỉnh Hưng Yên ra quyết định số 3080/QĐ-UB phê duyệt Dự án. Ngày 5/4/2005, tỉnh Hưng Yên phê duyệt giá đất và mức thu tiền sử dụng đất sau khi giao đất cho Công ty Du lịch và Thương mại Tổng hợp Thăng Long (thuộc Sở Du lịch Hà Nội) làm chủ đầu tư với số tiền sử dụng đất hơn 173 tỷ đồng.

Sau này, đơn vị đã đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thăng Long (gọi tắt là Công ty Thăng Long) bằng quyết định số 637/QĐ-UB. Đồng thời, dự án Khu đô thị phía Bắc đường trục được chia làm hai phân khu với tên thương mại là V-Green City và New City Phố Nối

Tiếp đến, ngày 24/01/2006, UBND tỉnh Hưng Yên có văn bản số 395/QĐ-UB về việc giao đất cho Công ty Thăng Long tại xã Liêu Xá, huyện Yên Mỹ. Theo đó, UBND tỉnh Hưng Yên giao cho chủ đầu tư 1.461.229m2 (hơn 146ha) để làm hạ tầng khu đô thị; 118.771m làm đường trung tâm.

Qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, đến ngày 26/4/2012, đại diện các ban ngành tỉnh Hưng Yên đã giao hơn 100ha đất trên thực địa tại xã Liêu Xá (huyện Yên Mỹ) và xã Dị Sử (huyện Mỹ Hào) cho Công ty Thăng Long. Trong đó, UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt gần 40ha để Công ty Thăng Long xây dựng nhà biệt thự, liền kề và chung cư cao tầng. Diện tích còn lại được quy hoạch làm cơ sở sản xuất kinh doanh, khu hành chính, nhà văn hóa, công viên, trường học... Thời điểm phê duyệt, vị trí khu đất được đánh giá là đắc địa của tỉnh Hưng Yên khi giáp QL39A và gần QL5.

Quy hoạch tổng thể Dự án V-Green City và New City Phố Nối

Rõ ràng, để được giao diện tích đất này, Công ty Thăng Long phải xây dựng tuyến đường trục trung tâm Khu đô thị phía Nam QL5 với tổng mức đầu tư dự kiến 109 tỷ đồng (trong đó nguồn vốn lấy từ quỹ đất xây dựng đô thị là hơn 68 tỷ đồng). Sau khi tuyến đường này xây dựng xong, tỉnh Hưng Yên sẽ quyết toán và đối trừ vào tiền sử dụng đất tại khu đất hơn 100ha đã giao cho doanh nghiệp. Phần tiền còn dư sẽ được dùng để đầu tư xây dựng tuyến đường trục trung tâm huyện Yên Mỹ kéo dài đến xã Giai Phạm.

Tuyến đường trục trung tâm Khu đô thị phía Nam QL5 chạy dọc theo Dự án 

Nhưng trải qua nhiều năm, tuyến đường trục trung tâm Khu đô thị phía Nam QL5 còn ngổn ngang, phía cuối được rào tôn, thậm chí còn tồn đọng nhiều rác thải, hai bên đường còn nhiều đất cát, bụi mù mịt. Ước tính, tuyến đường này mới chỉ được Công ty cổ phần đầu tư bất động sản và thương mại Thăng Long làm khoảng 2km. Đối nghịch với tuyến đường bên trong khu đất đối ứng của dự án, rất nhiều nhà cửa kiên cố, biệt thự đã bất chấp pháp luật được xây dựng kèm theo sự xuất hiện của các văn phòng bất động sản đang hoạt động sôi nổi.

Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng “đất vàng” vẫn cứ bán

Điều 15 Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, ghi rõ: 

1- Sau khi giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc trúng đấu giá đất, Sở Tài chính - Vật giá thực hiện ghi thu tiền sử dụng đất bằng giá trị quỹ đất giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời, ghi thanh toán vốn đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án.

2- Trường hợp giá trị quỹ đất giao cho nhà đầu tư lớn hơn giá trị công trình của dự án, nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào Ngân sách địa phương. Trong trường hợp giá trị quỹ đất giao cho nhà đầu tư nhỏ hơn giá trị công trình của dự án thì Ngân sách địa phương thanh toán trả cho nhà đầu tư phần chênh lệch. Việc thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật về trình tự cấp phát vốn đầu tư xây dựng cơ bản.

3- Số tiền sử dụng đất thu được từ quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương quy định tại điểm d khoản 4 Điều 1 và khoản 4 Điều 5 Quyết định này, số tiền chênh lệch giữa giá trị quỹ đất tạo vốn và giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng của từng dự án (nếu có) được nộp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về Ngân sách Nhà nước. Số tiền này chỉ được dùng để đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng của địa phương theo dự án được duyệt.

Từ đó, ngày 19/5/2020, Sở Tài chính tỉnh Hưng Yên ra văn bản số 482/STC-ĐT nêu rõ: Trong quá trình rà soát, tổng hợp báo cáo những dự án, công trình được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn xây dựng cơ bản nhà nước và nguồn vốn từ quỹ đất trên địa bàn tỉnh, Sở Tài chính nhận thấy Công ty Thăng Long làm chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng đường trục trung tâm khu đô thị phía Nam QL5 được sử dụng bằng nguồn vốn từ quỹ đất đã hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng nhưng chưa thực hiện công tác quyết toán dự án theo quy định.

Sở Tài chính đề nghị Công ty Thăng Long cùng nhà thầu xây lắp và các đơn vị tư vấn có liên quan phối hợp rà soát, tổng hợp lập báo cáo quyết toán, hồ sơ quyết toán theo quy định tại Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/2/2020 của Bộ Tài chính để Sở thẩm tra, trình UBND tỉnh quyết định phê duyệt quyết toán dự án công trình theo quy định. Thời gian báo cáo quyết toán, hồ sơ quyết toán chậm nhất trước ngày 31/5/2020.

Không những thế, phân khu mang tên V-Green City đã cơ bản hoàn thiện xong cơ sở hạ tầng, một số căn nhà đã có người ở. Còn phần phía New City Phố Nối đang trong giai đoạn hoàn thiện cơ sở hạ tầng và được rao bán rầm rộ trên internet, mạng xã hội. Trên các trang Alonhadat.com.vn, batdongsan.com.vn… giá đất nền tại 2 khu vực trên được rao bán từ 8-13 triệu đồng/m2. 

Có thể thấy, với việc ồ ạt xây dựng và rao bán rầm rộ thì số tiền Công ty Thăng Long thu lợi từ bán đất sẽ không hề nhỏ. Điều này khiến luận đặt ra câu hỏi, căn cứ vào đâu mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thăng Long tự ý xây dựng hạ tầng và rao bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, để có thể dẫn tới nhiều hệ lụy bi kịch, ảnh hưởng xấu tới năng lực quản lý của chính quyền sở tại?

Liệu Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thăng Long có đủ năng lực để triển khai dự án hay đang cố tình bất chấp pháp luật nhằm trục lợi trên đất dự án? Điều này không chỉ gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, lãng phí hạ tầng xã hội, mà còn dẫn tới tình trạng coi thường pháp luật, khi các doanh nghiệp biết sai nhưng vẫn cố tình làm.

Trong khi người dân đang “quay cuồng” với “cơn khát” về câu chuyện con đường, thì vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương là UBND huyện Yên Mỹ và UBND tỉnh Hưng Yên đang ở đâu khi để đất đai bị sử dụng sai mục đích? 

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.

Về Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thăng Long:

Ngày 13/5/2004, Công ty Cổ phần tư vấn Xây dựng Công nghiệp và Đô thị Việt Nam (VCC), thuộc Bộ Xây dựng, quyết định góp vốn cùng với Công ty Du lịch và Thương mại tổng hợp Thăng Long và 1 số đơn vị, thành lập Công ty Cổ phần Ðầu tư Bất động sản và Thương mại Thăng Long (ITC) để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị công nghiệp Phố Nối (Hưng Yên).

Căn cứ giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do Sở Kế hoạch và Ðầu tư tỉnh Hưng Yên cấp ngày 27/5/2004, vốn điều lệ của ITC là 24,5 tỷ đồng. Theo cam kết giữa các cổ đông, vốn góp của VCC bằng 20% (tương đương 4,9 tỷ đồng). 

Ngày 17/3/2005, UBND tỉnh Hưng Yên ký Quyết định số 487/QÐ-UB phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đất đai, hoa màu và các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu đô thị này, tổng số tiền đền bù lên đến 108 tỷ đồng. Ðể có được số tiền lớn như vậy, ITC đã vay vốn Ngân hàng Ðầu tư phát triển nhà Hà Nội (Habubank). Tuy nhiên, cùng với lời cam kết cho vay, Habubank cũng yêu cầu ITC phải có vốn đối ứng. Ðáp ứng yêu cầu khắt khe của Habubank, không còn cách nào khác, ITC phải yêu cầu các cổ đông góp vốn đối ứng.

Trước sức ép của ITC về việc phải có tiền để giải phóng mặt bằng, có đất thi công hạ tầng, liên tiếp trong các ngày 14/4/2005 và 19/4/2005, VCC đã ký hai hợp đồng kinh tế chuyển tiền cho ITC với tổng số tiền là 5 tỷ đồng. Tại thời điểm đó, Tổng Giám đốc ITC Nguyễn Văn Hồng, đã bị khởi tố và bắt tạm giam vì hành vi tổ chức cá độ bóng đá.

Ðể bảo toàn số tiền vốn nói trên, VCC chỉ "chốt" lại với ITC về nguyên tắc: Nếu không trả nợ được bằng tiền, thì trả bằng đất với giá gốc (1,6 triệu đồng/m2). 

Có một điểm rất đáng lưu ý, mặc dù cổ phần 4,9 tỷ đồng của VCC góp vào ITC đã được chuyển nhượng cho Tổng công ty Vật tư nông nghiệp (Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), nhưng tại thời điểm  năm 2006,  VCC mới chỉ có trong tay 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Trong hợp đồng chuyển nhượng cổ phần giữa hai bên, Tổng công ty Vật tư nông nghiệp cam kết sẽ thanh toán toàn bộ 4,9 tỷ đồng chậm nhất vào ngày 30/7/2006. Quá thời hạn nêu trên, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về VCC, đồng thời, Tổng công ty Vật tư nông nghiệp phải trả lãi 1%/tháng với số tiền chậm trả.

Xung quanh việc góp vốn cổ phần của VCC, Nghị định 59 của Chính phủ quy định, việc làm này phải được sự đồng ý của bộ chủ quản. Thực tế là ngày 11/5/2004 VCC có văn bản trình Bộ Xây dựng xin chủ trương, nhưng chỉ 2 ngày sau, tức 13/5/2004, VCC đã ký hợp đồng góp vốn thành lập ITC, mà không cần đến văn bản trả lời của Bộ Xây dựng. 

Giám đốc VCC Lê Quang Ðạo đã từng trả lời báo chí: Nếu tính thời điểm VCC góp vốn, chuyển tiền cho ITC, thì quy định nêu trên của Nghị định 59 đã hết hiệu lực thi hành. Và ông Ðạo cũng thừa nhận: Ðây là một thiếu sót, khuyết điểm của VCC trong việc chấp hành quy định của pháp luật.


Bạn đang đọc bài viết Câu chuyện quản lý đất vàng nhìn từ dự án V-Green City và New City Phố Nối tại chuyên mục Chính sách BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự

Đọc thêm
Mục sở thị sân bay sinh thái xanh nhất Việt Nam

TOP