CEO Nguyễn Thị Bích Ngọc: Đừng để lịch sử 'đô thị ma' tái diễn trong chu kỳ bất động sản mới

 Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – CEO & Founder Sen Vàng Group là một trong những chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực nghiên cứu và tư vấn phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Với hơn 15 năm kinh nghiệm theo sát dòng chảy thị trường, bà không chỉ am hiểu sâu sắc các biến động vĩ mô mà còn có góc nhìn chiến lược về xu hướng tiêu dùng, hành vi người mua và chuyển đổi công nghệ trong ngành địa ốc.

1. Thưa bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động. Là người trực tiếp theo dõi và phân tích thị trường, bà đánh giá thế nào về bức tranh chung của thị trường bất động sản hiện nay?

Nếu so sánh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 với giai đoạn 2022-2024, tôi có thể khẳng định rằng thị trường đã bước sang một chu kỳ mới với nhiều điểm sáng và kỳ vọng tích cực. Những tín hiệu khả quan đến từ các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế, định hướng phát triển rõ ràng, dòng vốn đầu tư lớn và sự phục hồi niềm tin từ doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư.

Tuy nhiên, năm 2025 vẫn được xem là giai đoạn bản lề với nhiều chuyển đổi quan trọng. Đất nước đang chứng kiến những thay đổi lớn trong mô hình quản lý và hành chính, điển hình là các phương án sáp nhập tỉnh và tinh gọn bộ máy Nhà nước. Những điều chỉnh này không chỉ mở ra cơ hội mới cho nền kinh tế, củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các vùng kinh tế địa phương. Dù vậy, quá trình chuyển đổi này sẽ có độ trễ nhất định, kéo theo ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai dự án.

 Về tổng thể, với nhiều chính sách hỗ trợ và định hướng thúc đẩy thị trường từ Chính phủ, cùng sự quyết tâm trong việc nâng cao hiệu quả vận hành, quản lý, năm 2025 sẽ là giai đoạn củng cố nền tảng để tạo đà bứt phá mạnh mẽ vào năm 2026. Các nhà đầu tư, với tầm nhìn dài hạn, sẽ sớm nhận diện cơ hội, từ đó kích thích dòng vốn chảy mạnh vào thị trường bất động sản trong năm nay.

2. Rõ ràng, trong bối cảnh biến động như hiện tại, thị trường có sự phân hóa rất rõ rệt. Theo bà, những phân khúc nào đang có cơ hội tăng trưởng mạnh trong thời gian tới?

Về cơ bản, bức tranh chung của thị trường năm 2025 sẽ là hy vọng và tích cực chuẩn bị. Tinh thần này sẽ có mặt trên rất nhiều tỉnh thành quan trọng trên cả nước, đặc biệt là các tỉnh thành có phương án sáp nhập, lại có nhiều yếu tố key mạnh như đầu tư công, hạ tầng trọng điểm, kinh tế hướng biển…

Nếu như giai đoạn 2022 - 2024 thị trường bất động sản im lìm trên phần lớn các tỉnh thành, đặc biệt ảm đảm ở nhiều tỉnh xa trung tâm, năm 2023 - 2024 thị trường bất động sản sốt cục bộ ở các tỉnh/ thành trung tâm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bình Dương do nhiều key phát triển hạ tầng, các dòng tiền lớn và các gương mặt Big Boy (chủ đầu tư lớn) thì năm 2025, từ khóa chính sẽ mở rộng là Thành phố lõi trung tâm của các tỉnh mới sau sáp nhập ( có thể gọi là các đô thị vành đai, đô thị hành lang kinh tế).

Về phân khúc thì nhận được sự quan tâm nhiều nhất và chờ đợi nhiều nhất vẫn sẽ là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở thương mại cho người trẻ dưới 35 tuổi. Đến thời điểm hiện tại có rất nhiều chương trình, gói hỗ trợ tín dụng dành cho đối tượng người trẻ dưới 35 hoặc 45 tuổi và mua nhà lần đầu và tôi cho là rất phù hợp để ổn định tâm lý người mua. Thị trường cơ bản sẽ rất trông đợi vào các sản phẩm bất động sản có giá trị từ 3 tỷ trở xuống tại các khu vực đô thị vành đai, đô thị lõi trung tâm vành đai và 5 tỷ trở xuống đối với các khu vực đô thị vệ tinh sát Hà Nội - TP Hồ Chí Minh các khu CBD (tính cả cao tầng và thấp tầng). Nếu tính về nhu cầu trên thị trường thì phân khúc này hiện tại đang có lượng cầu rất lớn, khả năng chi trả khi áp dụng các gói chính sách cũng khá phù hợp trong bối cảnh hiện tại.

Tuy nhiên, cũng có một case study rất rõ ràng và đau thương dành cho các nhà đầu tư và đặc biệt là vấn đề quản lý đô thị trong tương lai là giai đoạn này cũng khá tương đồng với giai đoạn 2008 - 2010. Thời điểm đó, khi Việt Nam vừa gia nhập WTO (2007) thu hút khoảng 60 tỷ USD FDI và chứng kiến cơn sốt đất lan rộng, đặc biệt tại Hà Nội sau khi sáp nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã của Hòa Bình. Hệ quả là hàng loạt khu đô thị ma mọc lên, nhiều nơi đến nay vẫn bỏ hoang. Bối cảnh hiện tại có nhiều điểm tương đồng, đòi hỏi các phương án quy hoạch, giám sát chặt chẽ để tránh lặp lại tình trạng trong quá khứ.

3. Trong xu hướng của thị trường bất động sản, bà có nhận thấy sự thay đổi nào trong hành vi của khách hàng cũng như nhà đầu tư so với các giai đoạn trước không? Họ đang quan tâm đến điều gì nhiều hơn khi tìm kiếm một sản phẩm bất động sản?

Sau đại dịch COVID-19, chúng ta có thể thấy rõ sự thay đổi trong hành vi và tiêu chí lựa chọn bất động sản của khách hàng. Những giá trị về tinh thần, sức khỏe, sự kết nối cả với gia đình, cộng đồng lẫn thiên nhiên ngày càng được đề cao. Bên cạnh đó, áp lực cuộc sống đô thị cùng với sự leo thang của giá nhà đã khiến người mua có xu hướng tìm kiếm các khu vực vành đai, đô thị vệ tinh, nơi có mức giá hợp lý hơn và môi trường sống trong lành hơn. Các mô hình như "bỏ phố về biển", "bỏ phố về rừng" hay các đại đô thị như Ecopark, Vinhomes Ocean Park đang ngày càng thu hút sự quan tâm, đặc biệt từ nhóm khách hàng trẻ và những khách hàng luôn hướng tới xu hướng phát triển bền vững.

Không chỉ người mua để ở, các nhà đầu tư cũng chịu tác động từ những xu hướng này. Sau những biến động thị trường, các vấn đề pháp lý và những vụ lừa đảo gây mất niềm tin, nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến yếu tố pháp lý minh bạch, uy tín của chủ đầu tư cũng như hệ sinh thái tiện ích, sự thuận tiện trong kết nối và các không gian xanh trong dự án.

Nhìn chung, xu hướng phát triển bền vững, yếu tố xanh và những giá trị quốc tế tạo điểm nhấn thương mại sẽ tiếp tục là những tiêu chí được khách hàng đánh giá cao khi lựa chọn bất động sản.

Một điểm đáng chú ý đối với các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án là sự thay đổi trong cơ cấu hộ gia đình tại Việt Nam. Trong những năm gần đây, xu hướng kết hôn muộn, sống độc thân hoặc gia đình hạt nhân (nhỏ gọn) ngày càng phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Nguyên nhân đến từ áp lực kinh tế, nhu cầu khẳng định bản thân, sự thay đổi trong quan niệm về hạnh phúc cá nhân và lối sống hiện đại của thế hệ trẻ.

Những chuyển biến này đang tạo ra tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Các mô hình nhà ở truyền thống dành cho gia đình nhiều thế hệ dần trở nên kém phù hợp, trong khi nhu cầu về những sản phẩm linh hoạt, hiện đại và tối ưu không gian ngày càng gia tăng. Các dòng sản phẩm như căn hộ diện tích nhỏ dành cho người độc thân, căn hộ thông minh dành cho gia đình trẻ hay các khu đô thị tích hợp tiện ích cho lối sống bận rộn đang trở thành xu hướng.

Điều này đặt ra yêu cầu cho các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án phải nhạy bén trong việc điều chỉnh chiến lược, thiết kế sản phẩm phù hợp với thực tế thị trường, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách hàng hiện đại.

 4. Được biết, Sen Vàng là đơn vị có thế mạnh trong nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển dự án. Bà có thể chia sẻ về những công nghệ mà công ty đang áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả trong nghiên cứu và triển khai dự án?

Với vai trò là đơn vị đi đầu trong lĩnh vực R&D và tư vấn phát triển dự án, Sen Vàng Group luôn chú trọng việc xây dựng cơ sở dữ liệu nền tảng để hỗ trợ các chủ đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản phù hợp và đáp ứng tốt nhất nhu cầu thị trường.

Đặc biệt, R&D công nghệ là yếu tố quan trọng không thể thiếu trong chiến lược phát triển của Sen Vàng.

Mặc dù cơ sở dữ liệu của Sen Vàng hiện tại chưa đạt quy mô Big Data, nhưng chúng tôi đã xây dựng một nền tảng dữ liệu vững chắc, hỗ trợ mạnh mẽ cho các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án bất động sản. Dữ liệu mà chúng tôi khai thác bao gồm:

Dữ liệu quy hoạch – Giúp các chủ đầu tư định hướng chiến lược phát triển lâu dài.

Dữ liệu dân số và nhân khẩu học – Hỗ trợ xác định đối tượng khách hàng mục tiêu chính xác

Dữ liệu giao dịch thị trường – Đánh giá khả năng hấp thụ và xu hướng giá trị thị trường

Dữ liệu kinh tế vĩ mô – Nhận diện các yếu tố tác động đến sự phát triển của khu vực và thị trường

Các dữ liệu về khách hàng, người tiêu dùng, các dữ liệu về công trình xanh, phát triển bền vững..các sản phẩm bất động sản nổi tiếng, các mô hình bất động sản ưu việt trên thế giới.

Ngoài ra, doanh nghiệp đang tích cực ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong quá trình phát triển dự án như AI & Machine Learning – Dự đoán xu hướng thị trường và hành vi khách hàng; Công nghệ BIM (Building Information Modeling) – Tối ưu hóa thiết kế và quy trình xây dựng; Proptech (VAR, MARTECH) – Ứng dụng trong tiếp thị và quản lý bất động sản; Mô hình hóa 3D & GIS (Hệ thống thông tin địa lý) – Phân tích tiềm năng và phát triển khu vực; Tích hợp ESG & Công trình xanh – Đảm bảo phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng trong dự án…

Nhờ vào việc kết hợp dữ liệu và công nghệ, chúng tôi giúp các chủ đầu tư không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả và tính bền vững của dự án bất động sản.

5. Trong quá trình tư vấn cho các chủ đầu tư, Sen Vàng có đề xuất những giải pháp chuyển đổi số nào để tối ưu hóa quá trình phát triển và kinh doanh bất động sản?

Trong bối cảnh các chủ đầu tư vừa trải qua một giai đoạn khó khăn, việc đầu tư vào công nghệ sẽ đối mặt với một số thách thức về chi phí (và chuyển giao, vận hành, quản lý). Chính vì vậy, việc lựa chọn phát triển và số hóa, ứng dụng công nghệ các quy trình, từng khâu, từng giai đoạn cần được cân nhắc kỹ lưỡng, dựa trên điều kiện và năng lực triển khai của từng chủ đầu tư.

Tuy nhiên, có một số khâu mà các chủ đầu tư nên tập trung vào và nghiên cứu ứng dụng công nghệ sớm, bao gồm:

Quản lý vận hành và tiết kiệm năng lượng: Ứng dụng công nghệ thông minh và hệ thống IoT giúp tối ưu vận hành, tiết kiệm chi phí năng lượng và giảm tác động môi trường. Đây là xu hướng tất yếu nhằm hướng tới các đô thị xanh và hiệu quả.

Công nghệ xây dựng: Áp dụng BIM và robot thi công không chỉ giúp giảm sai sót, rút ngắn tiến độ mà còn tạo lợi thế truyền thông, nâng cao hình ảnh dự án ngay từ giai đoạn đầu triển khai.

Chăm sóc khách hàng và giá trị sống thực chất: Các ứng dụng smart living, nhà thông minh, quản gia ảo, kết nối tiện ích... mang đến môi trường sống hiện đại, gia tăng mức độ hài lòng và gắn bó của cư dân.

Hệ thống CRM và công nghệ marketing số: Tăng hiệu quả chăm sóc khách hàng, hỗ trợ tiếp cận thị trường qua các công cụ như trợ lý ảo, SEO, social media, từ đó thúc đẩy doanh số và phát triển thương hiệu.

Giao thông thông minh: Các giải pháp tối ưu lưu thông, giảm tắc nghẽn và ô nhiễm là yếu tố không thể thiếu trong các khu đô thị hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng sống và khả năng kết nối.

Năng lượng và vật liệu tái tạo: Việc tích hợp các nguồn năng lượng xanh và vật liệu tái tạo không chỉ giảm chi phí vận hành dài hạn mà còn giúp dự án ghi điểm với nhóm khách hàng đề cao tiêu chí bền vững và thân thiện môi trường.

Tóm lại, chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ trong bất động sản là xu hướng bắt buộc, tuy nhiên cũng là một quá trình dài và cần sự đầu tư hợp lý. Mỗi chủ đầu tư cần xác định rõ các mục tiêu và khâu cần ưu tiên để triển khai công nghệ, từ đó nâng cao giá trị cho dự án và tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh.

6. Với những tiềm năng mà công nghệ mang lại, theo bà, liệu trong tương lai, công nghệ có thể thay đổi hoàn toàn cách mà các doanh nghiệp bất động sản vận hành hay không?

Công nghệ đang ngày càng trở thành một yếu tố then chốt trong quá trình phát triển và vận hành của các doanh nghiệp bất động sản. Với sự tiến bộ nhanh chóng của các công nghệ mới, từ big data, AI, đến các giải pháp IoT, BIM và proptech, chắc chắn công nghệ sẽ có tác động sâu rộng đến cách thức vận hành và phát triển của các doanh nghiệp bất động sản trong tương lai.

Tôi ví dụ, mọi người vẫn hay nói AI sẽ thay đổi cách thức làm việc của con người là đúng, tuy nhiên AI thay thế con người là điều rất khó xảy ra. Chúng ta có thể nói AI không thể thay thế con người hoàn toàn, những người biết sử dụng công cụ AI sẽ có thể thay thế được người không biết sử dụng. Cũng như vậy, công nghệ trong bất động sản không thể thay thế hoàn toàn vai trò của con người, nhưng những doanh nghiệp biết tận dụng và ứng dụng công nghệ một cách hiệu quả sẽ có khả năng vượt trội hơn so với những đơn vị không tiếp cận công nghệ.

Công nghệ sẽ giúp tối ưu hóa quy trình thiết kế, thi công, quản lý và phân tích dữ liệu, nhưng không thể thay thế hoàn toàn yếu tố con người và khả năng đưa ra các quyết định chiến lược. Tuy nhiên, công nghệ sẽ tăng cường sự chính xác, tinh gọn các quy trình và nâng cao năng suất, giúp các doanh nghiệp bất động sản phát triển một cách bền vững và cạnh tranh hơn trong tương lai. Trong dài hạn, công nghệ có thể đóng vai trò như một yếu tố quyết định cho sự thành công của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!