CEO Vũ Cương Quyết: “Phân khúc chung cư hướng tới nhu cầu ở thực không hề giảm giá”

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư gặp khó khăn, bị suy giảm mạnh về thanh khoản. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng khác thường để đem lại những luồng sinh khí thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

Các chuyên gia của VIRES nhận định, đến thời điểm đầu quý cuối cùng của năm 2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư đã có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước. Dự báo, thị trường sẽ chính thức bước vào giải đoạn phục hồi từ giữa quý II/2024.

Để có những góc nhìn mới về diễn biến trên thị trường bất động sản, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc).

PV: "Bất động sản cắt lỗ", "hạ giá sâu", "giảm giá rất mạnh"… đã trở thành nhận định chung cho toàn thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Ông đánh giá ra sao về những nhận định này?

Ông Vũ Cương Quyết: Chúng ta đều thấy, đã hơn một năm kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu đi xuống (từ tháng 6/2022) và sự đi xuống này cũng nằm trong chu kỳ của thị trường bất động sản. Cụ thể là cứ 10 - 12 năm, thị trường bất động sản sẽ xảy ra những đợt giảm giá, hạ giá sâu.

Trong thời gian qua, có rất nhiều vấn đề xảy ra đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề về giá. Cùng với đó, thanh khoản có sự sụt giảm rất mạnh. Bên cạnh tính thanh khoản thì mặt bằng giá bất động sản cũng giảm sâu.

Tuy nhiên, chúng ta cần phân định rõ để hiểu giá bất động sản sẽ được chia thành hai phần: Một là sản phẩm đầu tư; hai là sản phẩm có nhu cầu thực.

Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua thì rõ ràng sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ sẽ bị giảm giá khá mạnh, từ 40 - 50%, có nơi giảm tới 60%. Thực tế trước đây, giá của sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo phong trào. Khi thấy một nhà đầu tư thu được lợi lớn từ bất động sản là kéo theo rất nhiều nhà đầu tư khác cũng tham gia vào thị trường này.

Tuy nhiên, sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thì giá không giảm nhiều và không có sự chênh lệch so với thời điểm trước tháng 6/2022. Đặc biệt, phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư thì không ghi nhận giá giảm, thậm chí còn tăng giá. Chung cư tại TP.HCM có giảm nhẹ, tuy nhiên mức giá đang quá cao so với Hà Nội, biên độ giảm giao động từ 5 - 10%. Bên cạnh đó, tại Hà Nội, phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự chỉ ghi nhận sự giảm giá nhẹ, không quá sâu, từ 10 - 15%.

Tôi xin nhấn mạnh rằng, các sản phẩm giảm giá mạnh, cắt lỗ chủ yếu là những bất động sản mang tính đầu tư, đầu cơ, lướt sóng. Đặc biệt, trong số các sản phẩm đầu tư vẫn có những sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý. Và trong những năm qua, chính những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý này lại được các chủ đầu tư của nhiều đơn vị sử dụng để huy động vốn.

Do đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp “bão”, sản phẩm này bị ảnh hưởng mạnh nhất. Do không đủ tính pháp lý nên việc chuyển nhượng, mua bán gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, các sản phẩm thuộc phân khúc này đã giảm giá mạnh từ 40 - 60%.

Du lịch Việt Nam đã phải chịu ảnh hưởng mạnh sau đại dịch Covid-19. Do đó, các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ghi nhận giảm giá, tuy nhiên chỉ ở mức độ vừa phải.

Nhìn chung trên thị trường bất động sản vẫn sẽ có những điểm sáng, kể cả trong thời điểm tệ nhất. Và bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là chung cư ở những đô thị lớn như Hà Nội vẫn là “tia sáng” trong bối cảnh có phần u ám hiện nay.

PV: Là người đứng đầu của một tập đoàn bất động sản, theo ông, phân khúc nào sẽ phục hồi sớm nhất?

Ông Vũ Cương Quyết: Để có thể đánh giá phân khúc nào phục hồi sớm nhất, điều quan trọng là vẫn phải dựa trên nhu cầu ở thực, cụ thể là nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội hiện nay có mức giá tương đối thấp và nhu cầu cho phân khúc này luôn cao. Nếu chúng ta phát triển mạnh được nhà ở xã hội thì sẽ phục hồi được tâm lý cũng như niềm tin của các nhà đầu tư.

Thứ hai là nhà ở thương mại vừa túi tiền với mức giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2 cũng sẽ có sự phục hồi mạnh trong thời gian tới vì nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn rất lớn. Còn đối với nhà ở cao cấp với mức giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên thì sẽ phục hồi chậm hơn.

Tuy nhiên, dù là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá trung bình hay nhà ở cao cấp thì vẫn luôn nằm trong nhu cầu thực tế của nhiều khách hàng và mỗi phân khúc luôn có những tệp khách hàng riêng biệt.

Đối với nhà liền kề, biệt thự, shophouse nằm ở các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM) thì sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn các sản phẩm tương tự nhưng ở xa trung tâm đô thị lớn

Còn với phân khúc đất nền ở các tỉnh sẽ mất nhiều thời gian hơn để có thể phục hồi.

PV: Như ông phân tích thì có vẻ như Hà Nội sẽ là nơi có thị trường bất động sản phục hồi nhanh nhất?

Ông Vũ Cương Quyết: Có thể đánh giá rằng, Hà Nội vẫn sẽ là địa phương có sự phục hồi nhanh và tốt nhất. Đặc biệt, trong giai đoạn 2012-2013, thị trường bất động sản “khủng hoảng” thì Hà Nội vẫn là thị trường phục hồi đầu tiên. Nếu so sánh mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội với TP.HCM thì đang có sự chênh lệch vì giá tại Hà Nội đang thấp hơn khá nhiều so với TP.HCM. Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội đang rất lớn, đặc biệt là người dân tại các tỉnh phía Bắc luôn có nhu cầu mua nhà Hà Nội. Do đó, sự hồi phục ở Thủ đô bao giờ cũng sẽ nhanh và tốt hơn cả.

PV: Thời gian qua, thông qua hoạt động trên thị trường của Đất Xanh Miền Bắc, ông đánh giá diễn biến giá chung cư thay đổi ra sao?

Ông Vũ Cương Quyết: Hiện nay, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng tôi khẳng định rằng, phân khúc chung cư hướng tới nhu cầu ở thực, nhất là chung cư tại Hà Nội không giảm giá.

Đặc biệt, hơn một năm trở lại đây, phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá nhanh, từ 5 - 15% tuỳ từng khu vực, từng dự án. Hiện nay, giá chung cư tại Hà Nội đang giữ giá rất tốt.

Tuy nhiên, chung cư tại TP.HCM lại ghi nhận có giảm giá từ 5 - 10%, cũng tuỳ theo từng địa điểm. Như tôi đã nói ở trên thì mặt bằng giá chung cư đang có sự chênh lệch lớn khi giá chung cư tại TP.HCM đang cao hơn so với Hà Nội từ 30 - 40%.

Ảnh minh họa: Reatimes

PV: Ông đánh giá ra sao về động thái các chủ đầu tư chiết khấu lớn dành cho khách hàng mua chung cư thời gian qua?

Ông Vũ Cương Quyết: Có thể thấy, bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó đã kéo theo sự sụt giảm mạnh về thanh khoản. Và khi tính thanh khoản thấp, để “tự cứu mình”, các chủ đầu tư cũng sẽ phải “tung” ra những chính sách ưu đãi để kích cầu, kích thích và hỗ trợ người tiêu dùng vì điều này sẽ kích thích sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản  tốt hơn.

Cụ thể, các chủ đầu tư đang tích cực đưa ra những chính sách ưu đãi, khuyến mại, thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ thanh toán lên đến 24 tháng, chiết khấu thẳng vào giá bán bất động sản, hỗ trợ giải ngân cho vay với lãi suất 0% trong một khoảng thời gian nhất định hay thậm chí là cam kết mua lại căn hộ… nhằm làm tăng sức hấp dẫn sản phẩm, kích thích các nhà đầu tư, khách hàng quay trở lại với bất động sản. 

Đặc biệt, gần đây có những chính sách ưu đãi “khủng” khi cho phép giãn tiến độ thanh toán tới 7 năm là tin tốt cho thị trường vì điều này sẽ tạo được dòng tiền cho chủ đầu tư và kích thích nhu cầu của thị trường.

PV: Trong vài năm gần đây, rất nhiều công ty bất động sản, môi giới, cung ứng dịch vụ bất động sản đã mở rộng, phình to một cách nhanh chóng và họ tuyển quân ồ ạt. Tuy nhiên, trên thực tế, có phải đội ngũ nhân viên không chuyên nghiệp nên việc cắt giảm là lẽ đương nhiên?

Ông Vũ Cương Quyết: Nhìn lại thời điểm 2014-2020, nhiều công ty bất động sản đã tuyển dụng nhân sự ồ ạt, quân số tăng lên “khủng khiếp” và các công ty bất động sản “mọc lên như nấm”.

Thực tế, với số lượng nhân sự đông như vậy đã có rất nhiều nhân viên kinh doanh không được đào tạo một cách bài bản, chỉ đơn giản là “người trước chỉ người sau” và họ chỉ có thể hoạt động khi thị trường bất động sản đang phát triển tốt, không gặp trở ngại gì. Vì vậy, khi thị trường gặp vấn đề và có dấu hiệu đi xuống, đương nhiên sẽ có sự thanh lọc nhất định.

Thứ nhất, các công ty bất động sản không có tiềm lực tài chính tốt, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ khó có thể trụ vững. Hay những công ty bất động sản mới mở đúng vào lúc thị trường gặp khó khăn thì cũng rất vất vả để có thể tồn tại. Thực tế thì đã có rất nhiều công ty mới mở nhưng đã phải đóng cửa.

Thứ hai, đối với nhân viên kinh doanh, lượng lớn nhân sự không được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp cũng sẽ bị đào thải khỏi thị trường và đây là lẽ đương nhiên của kinh tế thị trường.

Tuy nhiên, hiện nay, công tác quản lý đội ngũ môi giới tại Việt Nam chưa thực sự hiệu quả, chưa có những bước đi bài bản và cũng chưa có những phương hướng cụ thể để đào tạo đội ngũ môi giới trở nên chuyên nghiệp, có trình độ hơn.

Do đó, quá trình thanh lọc sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và phát triển tốt hơn trong tương lai.

PV: Sự khó khăn trong bối cảnh hiện nay sẽ góp phần tạo ra tính chuyên nghiệp cho các công ty bất động sản và những chủ đầu tư. Nhưng theo ông, làm thế nào để các doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp ngay khi thị trường phục hồi trở lại?

Ông Vũ Cương Quyết: Thứ nhất, với các doanh nghiệp bất động sản và những công ty dịch vụ lâu năm, họ sẽ có thế mạnh là nền tảng vững vàng về kinh nghiệm, sự am hiểu thị trường. Khi thị trường hồi phục, những doanh nghiệp với nền tảng nhiều năm kinh nghiệm sẽ có bước đệm để trở lại thị trường một cách tốt nhất.

Thứ hai, với những công ty với thời gian hoạt động từ 3 - 5 năm cũng sẽ lấy lại đà và phát triển, tuy nhiên họ sẽ cần nhiều thời gian hơn. Đặc biệt, đối với các công ty môi giới vì cứ có cầu ắt sẽ có cung.

Do vậy, nền tảng tài chính, kinh nghiệm lâu năm cùng hướng đi bài bản, linh hoạt sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản phát triển mạnh trong thời gian tới.

PV: Thực tế, khó khăn sẽ đánh giá lại toàn bộ năng lực của thị trường địa ốc, từ môi giới đến các chủ đầu tư, khách hàng, đến thị trường tài chính, dòng vốn của bất động sản. Theo ông, đâu là công cụ hữu hiệu nhất để đánh giá năng lực của thị trường và doanh nghiệp bất động sản?

Ông Vũ Cương Quyết: Nói đến năng lực của doanh nghiệp bất động sản thì điều đầu tiên cần nhắc đến chính là nguồn vốn. Để có thể tham gia vào thị trường bất động sản, mỗi nhà đầu tư phải có một lượng vốn nhất định. Để thực hiện, xây dựng được một dự án bất động sản thì con số có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng. Vì vậy, các doanh nghiệp, chủ đầu tư nếu không có nguồn lực tốt thì rất khó để có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách trơn tru và bài bản.

Hiện nay, ngân hàng cũng đang siết chặt cho vay đối bất động sản thì rủi ro của ngành này đang rất lớn. Nhưng ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay đối với những doanh nghiệp có tiềm lực và khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, để phát triển một dự án bất động sản, các doanh nghiệp phải thực hiện giải phóng mặt bằng, đền bù, triển khai thi công, xây dựng… đến khi đủ điều kiện bán hàng mới có thể huy động vốn, thậm chí đủ điều kiện bán hàng mới được vay vốn.

Nói vậy để thấy rằng, năng lực tài chính là yếu tố quan trọng nhất để đánh giá năng lực của một doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai là hiểu biết về vấn đề pháp lý của dự án. Nếu không có sự hiểu biết rộng, đầy đủ về pháp lý trong từng bước triển khai của dự án thì chủ đầu tư sẽ mất rất nhiều thời gian để có thể hoàn thành dự án. Thực tế, có nhiều doanh nghiệp xây dựng một dự án bất động sản phải mất từ 3 năm, 5 năm thậm chí là 10 năm.

Thứ ba là năng lực triển khai về xây dựng. Nếu chủ đầu tư không làm tốt, không có kỹ năng về xây dựng, không tìm hiểu, tìm tòi, học tập… thì rất có thể sẽ đưa ra thị trường những sản phẩm lỗi. Và một khi đã là sản phẩm lỗi thì chủ đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc nghiệm thu công trình.

PV: Nhìn vào sự đi xuống của thị trường thời gian qua, ông đã có tâm trạng như thế nào, nhất là khi ông cũng là lãnh đạo của một doanh nghiệp địa ốc lớn?

Ông Vũ Cương Quyết: Như chúng ta đã biết thì thị trường bất động sản là thị trường phát triển theo chu kỳ và những khó khăn cũng sẽ đến theo chu kỳ. Có thể là chu kỳ 8 năm, 10 năm hay 12 năm. Và chúng ta phải luôn sẵn sàng với một tâm thế rằng, trước sau gì những khó khăn của thị trường bất động sản cũng sẽ xảy ra.

Đối với Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi đã vượt qua được 3 chu kỳ của thị trường bất động sản, và chu kỳ được cho là nặng nhất cũng đã vượt qua được.

Nhưng cần hiểu rằng, chu kỳ hiện tại còn xuất hiện những vướng mắc về vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đã vào cuộc quyết liệt để tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và hy vọng rằng, thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại thời kỳ phát triển ổn định. Điển hình là tại thị trường TP.HCM, nơi có rất nhiều dự án  “nằm bất động” trong suốt nhiều năm qua đã dần được “giải cứu, khơi thông”.

PV: Ông từng cho rằng: “Chúng ta đã có bước phát triển 10 năm thì bây giờ chúng ta mới có một năm khó khăn. Con số chả đáng là bao so với 10 năm phát triển. Bây giờ, đã có thành quả tốt của 10 năm thì bán bớt đi, cắt lỗ thêm. Thực tế chẳng có gì phải lo lắng khi mọi thứ đang vận hành đúng quy luật. Chứ nhà đầu tư lại muốn lời suốt thì đâu còn là thị trường?”.

Ý của ông có phải là các doanh nghiệp bất động sản cũng cần biết cách chia sẻ khó khăn khi thị trường đi xuống?

Ông Vũ Cương Quyết: Đúng là như vậy. Khi thị trường đi xuống, các doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận hiện thực vì chúng ta nằm trong quá trình vận hành của nền kinh tế. Tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp phải có các biện pháp chuẩn bị để vượt qua được những khó khăn và điều quan trọng nhất là phải có sự chuẩn bị về tài chính và con người. Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp cũng sẽ có lượng tài sản tích trữ nhất định và đến một thời điểm quá khó khăn thì nên chấp nhận bán bớt tài sản, thậm chí là bán rẻ để có thể vận hành, chèo lái doanh nghiệp vượt qua “cơn bão lớn”.

Mỗi doanh nghiệp bất động sản cần chia sẻ, đồng hành cùng thị trường và khi khó khăn qua đi, thị trường hồi phục cũng là thời điểm để các doanh nghiệp bứt phá, phát triển bền vững, mạnh mẽ hơn.

PV: Nếu là nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ sẽ biết điểm nào nên mua vào và đâu là thời điểm nên bán ra. Theo ông, thời điểm này nên mua bất động sản chưa?

Ông Vũ Cương Quyết: Trên lý thuyết thì chúng ta có thể nói rõ thời điểm nào nên bán ra hay mua vào. Nhưng thực tế, rất khó để xác định chính xác và cụ thể từng mốc thời gian vì mỗi thời điểm lại có những vướng mắc, khó khăn cũng như thuận lợi khác nhau.

Trên phương diện là một người kinh doanh bất động sản lâu năm, theo tôi, khi bối cảnh thị trường có dấu hiệu đi xuống cũng là thời điểm làm giàu cho những nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội. Những nhà đầu tư nhạy bén, am hiểu thị trường sẽ luôn nhìn rõ những thời điểm bán ra khi thị trường đang ở mức giá cao và mua vào khi thị trường giảm giá. Và hiện nay cũng đang là thời điểm khá tốt khi giá bất động sản giảm ở nhiều phân khúc và các nhà đầu tư có thể cân nhắc mua vào.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi mua vào, các nhà đầu tư cũng cần để ý tới pháp lý dự án có đầy đủ, có đang vướng vào tranh chấp, nằm trong quy hoạch hay không? Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ xác định được những vấn đề đó để không thua lỗ trong quá trình đầu tư.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!