Tại cuộc giao lưu trực tuyến về "Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở" do Báo Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 26/11, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư phải trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật liên quan. Trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm một hoặc một số khâu như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng.
Những vi phạm này dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, có 5 vi phạm chính bao gồm:
Thứ nhất, chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà.
Thứ hai, một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua.
Thứ ba là một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.
Thứ tư là một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua.
Thứ năm là một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng…
Trước tình trạng chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai khiến cho việc cấp sổ đỏ trở nên khó khăn, đến nay vẫn là vấn đề “nóng”, ông Phấn nhấn mạnh: "Quan điểm xử lý của Bộ TN&MT là luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Đồng thời, phải làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan".
Theo ông Phấn, để giải quyết vấn đề trên, trong quá trình xử lý cơ quan Nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước có liên quan, trong đó:
Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.
Đối với cơ quan Nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho người mua. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể để giải quyết triệt để các vi phạm.
Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Tình trạng vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.
Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua trong một số trường hợp có một phần lỗi do chưa tìm hiểu đầy đủ thông tin về dự án; nhiều trường hợp mua đi bán lại nhà ở, đất ở không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tìm giải pháp cho câu chuyện này, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đưa ra quan điểm: "Tôi cho rằng về phía người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, giấy phép xây dựng…
Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng tại địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tại các dự án để tránh tình trạng dự án xây không đúng giấy phép, không phù hợp quy hoạch, tự ý chuyển đổi thiết kế, công năng sử dụng…
Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng với chủ đầu tư trong việc thực hiện chậm hoặc không thực hiện các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ cho người dân (không cho làm chủ đầu tư các dự án tiếp theo)".
Để giúp người mua tránh mua phải nhà ở tại các dự án sai phạm, Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế và Môi trường chia sẻ: Trước khi mua căn hộ chung cư, người mua nhà nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó (nếu dự án đã đưa vào sử dụng), thậm chí có thể nghe tư vấn từ phía các chuyên gia, các luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ.
Luật sư Bách cho hay: "Một cách rất đơn giản là chúng ta có thể kiểm tra ngay trên hệ thống mạng internet để xem dự án này thế nào, tính thanh khoản ra sao và giá cả để tránh tình trạng bị hớ về giá. Chúng ta cần phải gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để hỏi và nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý của dự án, về tiến độ của dự án và các vấn đề khác".
Luật sư cũng cho biết thêm, người mua nhà cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường bất động sản, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để tránh các rủi ro có thể xảy ra và các giao dịch này nên được thực hiện tại văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra: "Uy tín tôi nói ở đây là uy tín về năng lực tài chính, về con người, kinh nghiệm triển khai dự án bởi trên thực tế thì có những chủ đầu tư xin được dự án nhưng họ không có kinh nghiệm, không có năng lực tài chính dẫn đến dự án bị chậm, không đạt chất lượng… sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư".
