Từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời lần đầu tiên vào năm 2006, Nhà nước đã chính thức bắt đầu điều chỉnh các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản. Từ đây, nghề môi giới bất động sản được chính thức thừa nhận.
Theo quy định của Luật này, người môi giới không phân biệt trình độ văn hóa, chỉ cần trải qua khóa học ngắn hạn của cơ sở tổ chức đào tạo được cấp phép để nhận chứng nhận hoàn thành khóa học là xem như cơ bản có chứng chỉ hành nghề, việc còn lại chỉ là thủ tục nộp hồ sơ để được cấp chứng chỉ hành nghề.
Với quy định về điều kiện và công tác sát hạch quá dễ dàng nên chất lượng và trình độ, kỹ năng của người môi giới rất thấp; yếu kém cả chuyên môn, kỹ năng và đạo đức hành nghề.
Năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản mới và có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, để khắc phục những thiếu sót và hạn chế của Luật năm 2006. Từ đó Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định 100/2018/NĐ-CP ngày 16/7/2018; Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ xây dựng; Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng).
Trong đó quy định chặt chẽ hơn về điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề như: phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; phải qua kỳ sát hạch về kiến thức có sự tham gia tổ chức, giám sát của cơ quan nhà nước; giới hạn thời hạn sử dụng của chứng chỉ hành nghề là 5 năm...
Với những quy định chặt chẽ hơn nhưng dường như chất lượng, trình độ, kỹ năng và nhất là đạo đức hành nghề của lực lượng môi giới về căn bản không được cải thiện nhiều. Cách thức làm ăn kiểu “chộp giật”, vi phạm pháp luật, cấu kết cùng các nhà đầu tư, đầu cơ gây lũng đoạn thị trường vẫn thường xuyên xảy ra. Trên các phương tiện truyền thông đại chúng, đây là lực lượng được xem như là nhân tố chính gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Thạc sỹ Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản.
Qua nghiên cứu, khảo sát có thể nhận thấy một số vấn đề lớn tồn tại trong công tác đào tạo, sát hạch và nâng cao trình độ, kỹ năng cho lực lượng môi giới bất động sản.
Thứ nhất, các cơ sở đào tạo kiến thức chuyên sâu ngành bất động sản (trường đại học, học viện, trường cao đẳng) còn rất ít.
Hiện nay, chỉ có khoảng hơn 10 trường đại học có chuyên ngành Bất động sản: Miền Bắc có Đại học xây dựng Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, Đại học Nông lâm Thái Nguyên,...; miền Trung có Đại học Nông lâm Huế; miền Nam có Đại học Tài chính - Marketing TP.HCM, Đại học kinh tế TP.HCM, Đại học Nông lâm TP.HCM, Đại học Tài nguyên - Môi trường TP.HCM,... có duy nhất trường Cao đẳng Xây dựng TP.HCM có chuyên ngành bất động sản. Năng lực đào tạo không đủ cung cấp cho thị trường lao động.
Thứ hai, các đơn vị đào tạo kiến thức hành nghề môi giới, quản lý sàn rất đông nhưng hầu như chất lượng đào tạo còn nhiều yếu kém. Hiện nay, có hơn 100 đơn vị tham gia đào tạo ở lĩnh vực này nhưng hầu hết đều dạy để đáp ứng nhu cầu thi lấy chứng chỉ hành nghề của người học chứ không hề quan tâm đến chất lượng và kiến thức truyền đạt cho học viên. Phần lớn đều bám theo chương trình khung do Bộ Xây dựng quy định, rất ít bổ sung kiến thức hữu ích cho người học.
Thứ ba, nội dung đào tạo không gắn với thực tiễn, thời lượng quá ngắn, không đảm bảo chất lượng. Tại các cơ sở đào tạo chuyên sâu và chính quy như các trường đại học - cao đẳng: chương trình đào tạo nặng về lý thuyết và kiến thức hàn lâm; thiếu các kiến thức thực tế, thiếu các nội dung đào tạo phát triển kỹ năng, thiếu các chương trình đào tạo để nâng cao đạo đức hành nghề cho nhà môi giới. Tại các cơ sở đào tạo khác, kiến thức rất sơ sài, lạc hậu và ít giá trị.
Nếu so sánh về thời lượng đào tạo theo khung chương trình đào tạo tại Thông tư 11/2015/TT-BXD thì thời gian đào tạo cho môi giới là 74 tiết, đào tạo quản lý sàn là 74 tiết; nếu học cả hai là 116 tiết học. Trong khi đó, với tiêu chuẩn đào tạo Trung cấp nghề hiện nay thì thời gian đào tạo tối thiếu là 810 tiết, một khoảng cách quá xa.
Như vậy, rõ ràng là tiêu chuẩn về kiến thức và trình độ theo quy định của người đạt chứng chỉ hành nghề môi giới, giám đốc sàn giao dịch hiện nay là rất thấp.
Thứ tư, không có bộ giáo trình chung cho công tác đào tạo kiến thức hành nghề môi giới và quản lý sàn. Vì thế, trình độ, kỹ năng, đạo đức hành nghề không có tiêu chuẩn chung để đánh giá trình độ và năng lực nhà môi giới.
Thứ năm, công tác tổ chức sát hạch chưa được coi trọng, sơ sài, có nhiều kẽ hở. Hiện nay, khi được cấp chứng chỉ hành nghề là người môi giới có thể hoạt động trên cả nước. Trong khi đó, việc quản lý, tổ chức công tác sát hạch lại phụ thuộc hoàn toàn vào Sở Xây dựng tại mỗi địa phương. Mỗi nơi lại có chính sách, đề thi riêng nên trình độ và chất lượng của người có chứng chỉ sẽ khác nhau.
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, việc đầu tiên cần làm là nâng cao nhận thức và trình độ của lực lượng môi giới bất động sản. Họ chính là nhân tố quan trọng chủ chốt tham gia vào thị trường, giúp lưu thông hàng hóa bất động sản. Nếu Nhà nước có cơ chế quản lý tốt đối với lực lượng này thì việc ổn định thị trường sẽ dễ dàng hơn. Có sáu việc cần làm ngay bây giờ.
Một là, xây dựng bộ giáo trình chung về đào tạo môi giới bất động sản và quản lý sàn bất động sản hoặc bổ sung thêm các mô đun đào tạo vào khung chương trình theo quy định để nâng chuẩn về trình độ, kiến thức, kỹ năng, đạo đức hành nghề cho nhà môi giới. Nên phân định rõ hàm lượng kiến thức hàn lâm, lý thuyết với kiến thức thực tế để hành nghề hiệu quả và phù hợp cho mỗi đối tượng môi giới và quản lý sàn.
Hai là, cần quy định bắt buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học tại các đơn vị được cấp phép thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản. Để tránh trường hợp học hành qua loa, đối phó với kỳ thi sát hạch.
Ba là, Bộ Xây dựng làm đầu mối xây dựng ngân hàng câu hỏi, kiến thức chung để các đơn vị bên dưới làm căn cứ tổ chức thi sát hạch và giám sát (tương tự như thi lý thuyết sát hạch bằng lái ô tô).
Bốn là, bỏ giới hạn thời gian của chứng chỉ hành nghề môi giới, thay vào đó buộc nhà môi giới phải cập nhật kiến thức hàng năm và phải có Chứng chỉ cập nhật kiến thức do các cơ sở đào tạo đủ thẩm quyền cấp. Bởi vì, các chính sách pháp luật có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng và liên tục thay đổi nên nếu quy định theo thời gian 5 năm thì sẽ không cập nhật kịp thời để phục vụ cho công việc.
Năm là, đối với người quản lý sàn giao dịch bất động sản, giám đốc sàn giao dịch bất động sản cần nâng chuẩn trình độ phải tốt nghiệp từ cao đẳng trở lên. Bởi vì đây là người có vai trò rất quan trọng trong việc chịu trách nhiệm giám sát các hoạt động, đào tạo và ảnh hưởng rất lớn đến các nhà môi giới khác.
Sáu là, cần có những giải pháp để nâng cao vị thế, vai trò của nhà môi giới trong giao dịch bất động sản. Ví dụ như trong hợp đồng giao dịch bất động sản buộc phải có nhà môi giới xác nhận thì mới xem như đầy đủ các thành phần và có thể làm thủ tục sang tên được.
Khi đó nhà môi giới phải chịu trách nhiệm pháp lý của mình trong giao dịch đó, họ phải xuất hóa đơn VAT dịch vụ môi giới hoặc phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ đóng góp của lực lượng này.
