Cơ quan thuế đang tích cực phối hợp với các cơ quan liên quan như công an, tư pháp… để ngăn chặn tình trạng này.
Phổ biến tình trạng mua bán 2 giá
Theo quy định hiện hành, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Đối với doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng thuế 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Theo anh Nguyễn Trung Tín, một nhân viên môi giới bất động sản, hiện nay rất nhiều khách hàng khi mua nhà đất đều sử dụng thủ đoạn này, nhất là đối với dân đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Chẳng hạn một thửa đất giá 5 tỷ đồng, nếu chỉ kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng là 3 tỷ đồng thì phần chênh lệch 2 tỷ đồng sẽ không phải chịu thuế, lệ phí. Trên thực tế, cơ quan thuế cũng đã phát hiện nhiều vụ mua bán bất động sản có giá trị kê khai nộp thuế thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế. Nhiều cơ quan thuế đã chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để điều tra làm rõ và đã có những trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính. Như tại TP.HCM, cơ quan thuế cũng đã phát hiện nhiều vụ mua bán căn hộ có giá trị chuyển nhượng thực tế lên tới 4 - 5 tỷ đồng nhưng lại kê khai nộp thuế có giá trị chỉ bằng 1/5 (khoảng 1 tỷ đồng).
Theo thống kê, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên cả nước đã tăng khoảng 30%, đạt 21.000 tỷ đồng, ngoài do thị trường bất động sản sôi động thì cũng có nguyên nhân do việc kê khai giá chuyển nhượng đã sát thực tế hơn. Đơn cử như tại Hà Nội, Cục Thuế Hà Nội cho biết, tỷ lệ hồ sơ có giá trị bất động sản chuyển nhượng được kê khai trên hồ sơ cao hơn giá do UBND TP quy định năm 2021 đã tăng 47% so với năm 2020; số tiền thuế kê khai tăng 28,7% so với năm 2020. Hay như tại tỉnh Lâm Đồng, số thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2021 đã tăng gần gấp đôi so với năm trước đó.
Đủ chiêu né thuế
Theo Tổng cục Thuế, thông qua công tác đấu tranh với những đối tượng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, ngành Thuế đã phát hiện nhiều thủ đoạn, chiêu trò mà các đối tượng thường sử dụng.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc có thể thỏa thuận bằng lời nói. Thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng, như: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hợp đồng thứ hai là hợp đồng viết tay do đôi bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Điều này dẫn đến thực tế là có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất, sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.
Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.
Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Bịt lỗ hổng, chặn trốn thuế
Để siết chặt hoạt động này, mới đây, Bộ Tài chính đã có công văn gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp các cục thuế để điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách Nhà nước.
Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp với Cục Thuế địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định pháp luật, tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện nay vẫn còn “lỗ hổng” trong quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản dẫn đến các đối tượng dễ dàng lợi dụng. Theo đó, có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, đó là dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện Nhà nước quản lý dựa trên bảng và khung giá đất, trong khi mức giá này thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Việc tồn tại đồng thời 2 hệ thống giá đất tạo cơ hội để người dân khai thấp giá mua bán nhằm né thuế. Trong khi bản thân các cơ quan thuế cũng gặp khó khi tính toán, xác định mức giá nào là phù hợp do không có căn cứ để xác định giá thị trường.
Không chỉ vậy, điều này cũng dẫn đến hiện tượng cấu kết giữa người dân với cán bộ thuế nhằm trục lợi bất chính. “Tại nhiều nước, bất kể giao dịch tài sản nào cũng bắt buộc phải được niêm yết, thông qua một đơn vị thứ ba như sàn giao dịch, nên cơ quan quản lý thuế sẽ dễ dàng quản lý. Còn tại Việt Nam, giao dịch giữa người dân với nhau rất khó xác định vì sử dụng tiền mặt còn nhiều, dễ dẫn đến tình trạng bắt tay nhau kê khai với giá thấp để đóng thuế ít” - TS. Nguyễn Văn Đính cho biết.
Để có cơ sở pháp lý đấu tranh với tình trạng trốn thuế, mới đây Tổng cục Thuế đã xây dựng đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản”. Trong đó, Tổng cục Thuế đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đại diện Tổng cục Thuế, quy định này nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, làm cơ sở căn cứ tính thuế, chống gian lận. Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng đề xuất sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai để cho giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường.
Mới đây, Bộ Tư pháp vừa có công văn gửi Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam về việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Bộ Tư pháp đề nghị Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chỉ đạo và có cơ chế giám sát các Hội công chứng viên trong việc yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.
Đối với các Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Tư pháp đề nghị chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.
Phối hợp với Cục Thuế, Công an tỉnh và các cơ quan liên quan tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng tại địa phương nói chung và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản nói riêng. Có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền có biện pháp xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản (nếu có).
