Theo dự thảo Đề cương sửa đổi Luật Nhà ở, bên cạnh đề xuất bổ sung nội dung quy định việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chung cư có thời hạn, Bộ Xây dựng còn có đề xuất sửa đổi quy định về điều kiện công nhận đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Thay vì lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng được quyết định bởi hội nghị nhà chung cư (đại diện chủ sở hữu căn hộ) - áp dụng đối với tất cả các nhà chung cư thì tại Dự thảo sửa đổi có quy định đối với nhà chung cư là công trình cấp 1 thì chủ đầu tư là đơn vị duy nhất trực tiếp thực hiện quản lý vận hành.
Đề xuất này được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp nhận định là chưa thực sự phù hợp thực tiễn. Bởi chỉ những doanh nghiệp lớn, tài chính lớn, nhiều đơn vị thành viên và phát triển những dự án cao cấp hạng sang mới có đủ kinh nghiệm và khả năng quản lý vận hành chung cư. Ngược lại những dự án ở tầng trung của các chủ đầu tư trung bình nhỏ sẽ không đáp ứng được yêu cầu vận hành quản lý chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, người dân và đơn vị quản lý chuyên nghiệp hiện nay cũng sẽ chịu nhiều tác động từ đề xuất này.
Để hiểu rõ hơn về câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Minh Sơn, ThS. Quản lý - Southern Leyte State University, chuyên gia quản lý bất động sản.
PV: Thưa ông, tai dự thảo Đề cương sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng có đề xuất sửa đổi quy định về điều kiện công nhận đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Nhà chung cư là công trình cấp 1 thì chủ đầu tư là đơn vị duy nhất trực tiếp thực hiện quản lý vận hành. Là chuyên gia đồng thời cũng đang là đơn vị quản lý vận hành, ông nhìn nhận như thế nào về đề xuất này của Bộ Xây dựng? Đề xuất này có tác động như thế nào đến các doanh nghiệp phát triển chung cư, các đơn vị quản lý vận hành và người dân?
Ông Nguyễn Minh Sơn: Lời đầu tiên cho tôi gửi lời chào tới quý độc giả và quý báo đã quan tâm tới lĩnh vực mà trong nhiều năm qua luôn được coi là còn mới mẻ và có đặc thù như tại Việt Nam.
Điều đầu tiên để nói nhà chung cư là công trình cấp 1 và chủ đầu tư là đơn vị duy nhất trực tiếp thực hiện quản lý vận hành thì tôi cho rằng điều này có vẻ hơi phiến diện và chưa được đúng lắm.
Khoan hãy nói đến tác động đến các đơn vị vận hành mà chúng ta hãy cùng nhìn nhận căn cứ nào để nói chủ đầu tư là chủ thể duy nhất để thực hiện điều này có thể tốt hơn tất cả các đơn vị khác cũng như chủ sở hữu là cư dân.
Chắc chắn là Bộ không thể chỉ ra được ngoài việc chủ đầu tư là người xây ra cái công trình đó, nhiều nguồn lực…, nên cho rằng họ là đơn vị duy nhất được trực tiếp quản lý vận hành.
Điều này đang đi ngược lại với tư duy cơ chế thị trường và cạnh tranh lành mạnh. Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư là đơn vị duy nhất quản lý trước đây cũng đã từng và cho thấy nhiều vấn đề bất cập dẫn đến buộc phải sửa đổi luật và nếu giờ lại quay lại sau bao năm vẫn cứ luẩn quẩn. Chính vì thế tôi mới nói là phiến diện và nên nghiên cứu xem xét kỹ lại.
Việc đề xuất như này tất nhiên tôi hiểu được mong muốn của Bộ Xây dựng là tích cực. Việc mong muốn để các chung cư và khu đô thị cho chủ đầu tư tự quản vì một toà nhà thường có diện tích lớn cần có đơn vị đủ mạnh để đảm bảo điều kiện sống tốt nhất cho người dân.
Tuy nhiên, việc quản lý vận hành không phải là to hay bé về mặt diện tích mà cốt lõi nằm ở vấn đề khác, liên quan đến nhiều thứ từ vật chất cho đến phương pháp quản lý và nguồn lực con người. Bên cạnh đó, sự quyết định tài chính cho phí vận hành/m2 mới là yếu tố quan trọng để quyết định việc quản lý đó có thực thi tốt hay không. Nếu chủ đầu tư vận hành mà phí/m2 thấp cũng chả thể làm tốt được vì bản chất đều là nguyên lý thu bù chi và hợp lý trong công tác vận hành.
Tôi cho rằng, vẫn nên để chủ thể là do cư dân quyết định, nếu có chăng Bộ Xây dựng cần xem xét đến yếu tố nào để làm chặt chẽ và đủ mạnh để buộc các bên chủ đầu tư, Ban quản trị, các đơn vị vận hành cần phải thực hiện và tuân thủ đúng theo pháp luật và quy định hiện hành. Còn các liên quan đến nhu cầu đối với thụ hưởng dịch vụ của dân nên để người dân tự quyết định, nên để các doanh nghiệp quản lý trong đó có cả chủ đầu tư có đủ năng lực và nguồn lực cạnh tranh công bằng mà không thiên vị về đơn vị nào hết. Chỉ có như thế vấn đề trong quản lý vận hành chung cư mới được cởi nút thắt dần dần mà không bị rối thêm nữa.
PV: Có ý kiến cho rằng, việc giao cho chủ đầu tư quản lý vận hành không khác gì “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Điều này sẽ tiếp tục xảy ra các hệ lụy tiếp theo với 2% quỹ bảo trì toà nhà; xung đột khi tổ chức hội nghị nhà chung cư bởi vì phía chủ đầu tư muốn có lợi còn người mua nhà cũng muốn có lợi, rất khó để dung hoà, trừ một số tập đoàn lớn đã có nền tảng và thương hiệu lâu năm, có kinh nghiệm quản trị điều hành. Ông có quan điểm như thế nào về ý kiến này?
Ông Nguyễn Minh Sơn: Theo quan điểm cá nhân tôi như đã nói ở trên khi xây dựng luật thì cơ bản các Bộ và ban ngành Nhà nước đều hướng đến cái tốt đẹp và tiến bộ.
Với đề xuất này, nếu được thông qua cũng sẽ tạo ra các hệ lụy kế tiếp và làm rối thêm các quan hệ vốn đã rất phức tạp đối với dân cư và chủ đầu tư từ trước đến nay. Bản chất của dịch vụ vận hành là “tôi” đóng phí tương xứng và “anh” vận hành tương xứng theo tiêu chuẩn (tạm gọi là đấu thầu khi các bên cùng tham gia) được thống nhất cùng nhau. Đối với việc 2% đó là luật thì chủ đầu tư vẫn phải có nghĩa vụ thực hiện, Tuy nhiên, theo ghi nhận đến hiện nay bản chất nhiều chủ đầu tư vẫn còn chưa thực hiện đúng các nghĩa vụ này theo luật và chưa phân định nổi chung - riêng, và nếu lại cho họ thêm cái quyền độc quyền như vậy nữa thì sẽ có những hệ lụy rắc rối hơn nữa.
Với các chủ đầu tư họ có bản lĩnh, kinh nghiệm, uy tín thì các việc này liên quan đến vận hành khi đi ra đấu thầu cư dân vẫn chọn họ, thực tế đã chứng minh rồi. Bởi thế nếu như chỉ định như đề xuất, theo tôi thấy chỉ làm cơ hội cho các doanh nghiệp chủ đầu tư yếu không chịu cải tiến và chộp giật hơn thôi, họ càng thiếu động lực để cạnh tranh. Hãy cứ để các doanh nghiệp cạnh tranh công bằng, người tiêu dùng thông minh lắm, họ sẽ tự biết được chọn sao cho đúng, Nhà nước không nên can thiệp vào quy luật cung cầu đó, bản chất nó nằm ở chỗ khác, như tôi đã phân tích trước đó.
PV: Thực tế cho thấy, vừa qua, các chung cư tầm trung thường xảy ra tranh chấp với đơn vị vận hành quản lý. Nguyên nhân là khi dự án đưa vào hoạt động, chưa có ban quản trị nhưng lại cần có đơn vị vận hành tòa nhà và chủ đầu tư tự đưa doanh nghiệp vận hành mà họ quen biết hoặc do chính họ lập ra để vận hành. Kết quả, trong quá trình vận hành, nhiều vấn đề về chi phí, thái độ phục vụ, công tác quản lý không tốt dẫn tới cư dân và đơn vị này bùng phát tranh chấp. Ông có cho rằng, để giải quyết bài toán tranh chấp này thì cần có đơn vị quản lý là bên thứ ba chuyên nghiệp?
Ông Nguyễn Minh Sơn: Việc này đều là quy luật vận động của thị trường, nguyên lý là trong mọi vấn đề luôn luôn có đấu tranh, mâu thuẫn và giải quyết các mâu thuẫn đó. Câu chuyện được đề cập trong câu hỏi bên trên nằm chính trong quy định pháp luật. Tức là luật quy định khi bán xong dự án, thời gian đầu khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chuyên môn để làm việc này.
Tuy nhiên, thiếu các yếu tố quy định chi tiết hơn một chút làm tiền đề cơ sở để không bị vướng vào tranh chấp đó là quy định yếu tố phải minh bạch, định nghĩa cơ bản, yếu tố về giá và phí cơ sở đối với các cấp độ và tiêu chuẩn tối thiểu cần có. Từ đó dẫn đến việc rất nhiều chung cư vướng vào tranh chấp.
Tất nhiên đâu đó còn nhiều nơi xảy ra tranh chấp là từ các mâu thuẫn khác không thể kể hết được, nhưng nếu siết tốt việc này bắt đầu từ nền tảng cơ sở thì đó cũng là yếu tố thu hẹp và hạn chế bớt đi nhiều vấn đề tranh cãi, mâu thuẫn.
PV: Nếu nhìn ở bề nổi thì đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm giúp giảm tình trạng tranh chấp chung cư, đặc biệt là để chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án không bỏ trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp. Song giải pháp phù hợp nhất là chủ đầu tư có quyền thuê đơn vị vận hành nào tuỳ họ nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm cùng đơn vị vận hành. Ông nhận định ra sao về giải pháp này?
Ông Nguyễn Minh Sơn: Giải pháp này vốn dĩ vẫn đang được thực hiện từ trước đến nay. Chủ đầu tư vẫn luôn phải chịu trách nhiệm theo Luật Xây dựng về các thứ từ bảo hành, bảo trì cho đến các công tác tiền đề cơ sở ban đầu. Chỉ khi nào tổ chức được hội nghị nhà chung cư và lựa chọn đơn vị vận hành khác (nếu có) thì chủ đầu tư mới giảm dần các trách nhiệm liên quan đến việc vận hành đối với tòa nhà.
Theo quan điểm của tôi cứ giữ nguyên giải pháp như vậy và tăng các hình thức chế tài cũng như thực thi chế tài nghiêm hơn thì các bên sẽ dần đi vào đúng luồng và ổn định.
PV: Thưa ông, ở các quốc gia trên thế giới họ đã quản lý vận hành chung cư như thế nào? Là chủ đầu tư trực tiếp quản lý hay bên thứ ba?
Ông Nguyễn Minh Sơn: Thực ra đây là câu hỏi luôn được tham chiếu, tuy nhiên ở các nước nước khác, họ luôn có các quy định của riêng mình và cho cả nền tảng bất động sản hay quản lý nói chung đối với tài sản. Còn về cơ bản không phân định ra quản lý vận hành chung cư như tại Việt Nam. Họ gọi chung là Property Management hoặc Asset management hay nói chung là quản lý tòa nhà cao tầng trong đó cho mục đích nào thì áp theo quy định đó.
Trên thế giới họ cũng không có quy định nào bắt buộc là dịch vụ quản lý vận hành phải trực tiếp là chủ đầu tư quản lý. Ai quản lý cũng đều không sao và quan trọng là cư dân không ý kiến theo đúng quy luật cung cầu. Phải khẳng định rằng, luật pháp tại các quốc gia khác quy định rất chặt chẽ để các việc nhờn luật là không diễn ra. Nếu dịch vụ hay thái độ không tốt thì người dân sẽ không sử dụng. Do đó, chủ đầu tư nếu muốn kinh doanh tốt cũng như xây dựng đủ uy tín để bán các sản phẩm kế tiếp thì họ buộc phải có quyết định đúng về việc lựa chọn đơn vị quản lý.
Bên cạnh đó một số nước có Hội Bảo vệ người tiêu dùng hay Cục Cạnh tranh hoạt động rất hữu hiệu. Nói chung, hệ thống luật của họ khá chặt nên cơ bản không có kiểu chây ì phí bảo trì, hay phân định thừa thiếu trong diện tích khi bàn giao… Trong khi đây là lại là nguồn cơn cơ bản để xảy ra tranh chấp chung cư tại Việt Nam.
PV: Thưa ông, bằng kinh nghiệm của mình, ông có đề xuất gì để việc quản lý vận hành nhà chung cư được hiệu quả hơn, tránh những mâu thuẫn phát sinh trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Minh Sơn: Theo tôi, để quản lý chung cư hiệu quả hơn thì cần và nên có các giải pháp cơ bản đồng thời sau:
Thời điểm mới nhận nhà đến trước Hội nghị nhà chung cư lần đầu:
Thứ nhất, Luật cần quy định chi tiết nghiêm và rõ đối với việc phân định sở hữu chung - riêng, quỹ bảo trì thậm chí có chế tài và đã có rồi cần thực thi nghiêm. Việc này hiện nay đang chưa nghiêm dẫn đến cách hiểu và viện dẫn mang tính có lợi cho bên nào mong muốn được hưởng.
Thứ hai, quy chuẩn tối thiểu và cơ bản đối với dịch vụ cần phải có đối với nhà chung cư, tạm gọi phân cấp quy chuẩn tối thiểu theo hạng A, B, C giống như đã từng làm với phân hạng tòa nhà rồi. Như vậy, cư dân có cơ sở tối thiểu để tham chiếu mình đang ở cấp độ nào theo mức độ đóng tiền phí dịch vụ. Mỗi phân hạng có thể gợi ý hoặc đề xuất cơ sở khoảng mức phí/m2 là bao nhiêu, còn nếu cư dân muốn nâng cấp dịch vụ hay nhiều hơn hãy để họ tự quyết định, nhưng mức sàn đã có thì tối thiểu đơn vị vận hành bắt buộc phải đáp ứng.
Bên cạnh đó chế tài cũng phải thật nghiêm để không có nhiều đơn vị vận hành yếu kém lợi dụng mà trục lợi. Ví dụ như: Nếu để nhắc nhở thì có thể nêu tên đơn vị đó trên cổng thông tin, điều này cũng làm một số đơn vị phải e ngại và họ sẽ không làm việc thiếu chuyên nghiệp nữa. Nếu để xử phạt và đăng cổng thông tin thì sẽ hạn chế cấm hoạt động đấu thầu mới trong vòng 3 - 6 tháng và nâng cấp độ lên…
Thứ ba, nên sớm xây dựng một bộ mã chi như từ điển hay phụ lục đối với các hoạt động chi phí quy định liên quan đến các hoạt động cơ sở vật chất, kỹ thuật liên quan được phép chi từ quỹ bảo trì, phân định cơ bản rõ đâu là bảo trì, đâu là vận hành. Từ nền tảng này sẽ hạn chế được nhiều việc gây ra mâu thuẫn, người dân hay bên vận hành có thể tự tra cứu và soi ra thực tế. Phương án này về cơ bản đã triệt tiêu các mâu thuẫn lớn liên quan đến tiền. Việc này Hiệp hội Quản lý tòa nhà Hà Nội rất sẵn sàng đóng góp danh mục các mã cho Bộ Xây dựng để chắt lọc.
Thời điểm khi đã tổ chức Hội nghị và chung cư và có ban quản trị:
Thứ nhất, cần có các quy định chặt chẽ và nghiêm hơn đối với hoạt động của các ban quản trị trong nhiều vấn đề từ hoạt động, giám sát, tuân thủ đúng quy định Nhà nước... để đảm bảo được không bị lạm quyền; tránh tình trạng nhiều ban quản trị còn gây sức ép ngược với chủ đầu tư ở nhiều hoạt động không nằm trong phạm vi thẩm quyền của mình.
Thứ hai, quy định rõ việc các đơn vị vận hành cần có điều kiện gì, không cứ là chủ đầu tư mà là bất kể đơn vị vận hành nào muốn làm được phải chứng minh là đủ năng lực và uy tín. Nguồn cơn của cư dân cứ tranh chấp với các đơn vị vận hành phần lớn đều là do họ cho rằng phí dịch vụ không tương xứng với mức họ bỏ ra, và thực tế cũng nhiều đơn vị vận hành (bao gồm cả chủ đầu tư) nhiều đơn vị cũng thiếu chuyên nghiệp dẫn đến tranh chấp.
Thứ ba, tăng tính trách nhiệm hơn nữa đối với các ban quản trị nhà chung cư, UBND xã, phường cũng như chủ đầu tư bằng luật và có ràng buộc để khi cư dân bầu lá phiếu lựa chọn ra ban quản trị họ cần hiểu kỹ và thực sự thấy lá phiếu của mình là đúng, tránh trường hợp như hiện tại cứ làm cho có rồi đến khi lại tranh chấp.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
