ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH RA ĐỜI TỪ NHU CẦU THỰC TẾ
Cùng quá trình đô thị hóa diễn ra như vũ bão, những năm trở lại đây, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã đưa vào khai thác và sử dụng rất nhiều chung cư cao tầng, tòa nhà hỗn hợp. Trung bình mỗi toà nhà như vậy có vài ngàn nhân khẩu sinh sống, cùng sử dụng chung các tiện ích. Điều này cũng khiến dễ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, đặt ra yêu cầu cần phải có một sự quản lý thống nhất.
Đa số các chung cư hiện nay đều sử dụng đơn vị quản lý vận hành do chủ đầu tư lựa chọn, hoặc tổ chức mời thầu cạnh tranh giá công khai để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mới phục vụ cho ban quản trị và cư dân.
Quản lý vận hành không chỉ là bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, thu phí mà còn là việc bảo trì, hỗ trợ phía sau, liên quan tới máy móc và thiết bị tại dự án và hỗ trợ nhiều mặt trong đời sống hằng ngày của cư dân. Công tác quản lý vận hành còn liên quan đến hệ thống MEP - bao gồm bốn hạng mục chính: Hệ thống thông gió và điều hòa không khí; cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh; hệ thống điện; hệ thống báo cháy và chữa cháy.
Các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp khi trực tiếp điều hành sẽ trực tiếp nắm cách thức vận hành và chủ động lên lịch bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị chuyên dụng này nhằm đảm bảo chất lượng vận hành tốt nhất. Tiêu chí này chỉ thường có ở các đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều các đô thị có dân số khổng lồ thì vai trò của đơn vị quản lý vận hành càng trở nên quan trọng.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư cũng chú trọng đến khâu quản lý vận hành và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án.
Giá bán của một sản phẩm bất động sản được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Tuy nhiên, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của khâu quản lý vận hành dự án. Hoạt động quản lý vận hành thường ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của dự án chung cư, đặc biệt là việc đưa ra quyết định của người mua nhà để ở sau này.
“Hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực tới tỷ lệ hấp thụ của dự án thông qua các yếu tố tạo được niềm tin với người mua về chất lượng, hệ thống quản lý, quy trình, quy định chuẩn chỉnh. Bởi vậy, các chủ đầu tư thường lựa chọn những đơn vị quản lý có tên tuổi, uy tín và kinh nghiệm trên thị trường”, vị chuyên gia này khẳng định.
Ông Nguyễn Thịnh, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý toà nhà Hà Nội đánh giá:
Thứ nhất, những đơn vị quản lý chung cư hoạt động chuyên nghiệp thường có ưu điểm rất lớn, đó là tận dụng sức lao động, ứng dụng công nghệ thông minh trong việc quản lý giúp mang lại những lợi ích tối đa cho người dùng. Ví dụ, các đơn vị quản lý chuyên nghiệp chỉ cần một người cùng một lúc có thể quản lý cả chục tòa nhà trong một lĩnh vực điện, nước, hoặc cây xanh, vệ sinh môi trường, cứu hỏa...
Thứ hai, các công ty quản lý tòa nhà chung cư đã đào tạo ra đội ngũ nhân sự quản lý rất chuyên nghiệp, họ có kiến thức và kinh nghiệm về lĩnh vực bảo hành, bảo trì bởi công việc này không khác gì một ngành sửa chữa.
Thứ ba, khi đã có công ty quản lý tòa nhà chung cư sẽ hình thành cơ chế thị trường cạnh tranh, doanh nghiệp nào tốt nhất chất lượng nhất giá thành phù hợp nhất sẽ được lựa chọn. Một số chung cư cao cấp họ làm rất tốt việc quản lý gồm: Công tác lễ tân, bảo vệ, vệ sinh công nghiệp… đều rất chuyên nghiệp.
Hơn nữa, tại mỗi dự án, không chủ đầu tư nào có thể theo dõi công trình cả trăm năm được, mà xong dự án này người ta phải chuyển sang dự án khác để tiếp tục xây dựng nhằm đáp ứng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Do đó, chuyển giao việc quản lý tòa nhà chung cư cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp, họ phối hợp với ban quản trị tòa nhà đó quản lý sẽ hiệu quả và phù hợp hơn.
“Hiện nay ở các nước không chủ đầu tư nào trực tiếp quản lý dự án mà họ đều thuê quản lý, thuê giám sát. Cũng nhờ việc cạnh tranh từ các công ty quản lý, thời gian gần đây giá dịch vụ cho việc quản lý các tòa nhà đã có xu hướng giảm so với trước, từ 18 - 20 nghìn đồng/m2 xuống 16 - 17 nghìn đồng/m2 hoặc thấp hơn nữa”, ông Thịnh nhìn nhận.
LIỆU DOANH NGHIỆP CÓ THỂ TỰ QUẢN?
Mới đây, tai dự thảo Đề cương sửa đổi Luật Nhà ở, bên cạnh đề xuất bổ sung nội dung quy định việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chung cư có thời hạn, Bộ Xây dựng còn có đề xuất sửa đổi quy định về điều kiện công nhận đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo đó, thay vì lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng được quyết định bởi hội nghị nhà chung cư (đại diện chủ sở hữu căn hộ) - áp dụng đối với tất cả các nhà chung cư thì tại Dự thảo sửa đổi có quy định đối với nhà chung cư là công trình cấp 1 thì chủ đầu tư là đơn vị duy nhất trực tiếp thực hiện quản lý vận hành.
Cụ thể là rà soát lại quy định tại Điều 105 của Luật Nhà ở hiện hành và bổ sung cụ thể về điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (tổ chức, bộ máy) theo hướng: Đối với các công trình nhà chung cư được xác định là công trình cấp 1 theo quy định của pháp luật về xây dựng (cao từ 75 - 200m; từ 25 - 30 tầng; tổng diện tích sàn lớn hơn 30.000m2) hoặc cụm nhà chung cư thì chủ đầu tư trực tiếp thực hiện việc quản lý vận hành và Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra điều kiện năng lực trước khi thực hiện việc quản lý, vận hành; đối với các công trình nhà chung cư độc lập đơn lẻ là công trình từ cấp 2 trở xuống (cao từ 28 - 75m, từ 8 - 24 tầng; tổng diện tích sàn nhỏ hơn 30.000m2) thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp khác có đủ điều kiện để thực hiện quản lý vận hành.
Trước đề xuất này, đại diện công ty Thăng Long Real cho rằng, không nên đẩy việc vận hành quản lý tòa nhà về cho chủ đầu tư. Việc quản lý vận hành tòa nhà cần giao cho các công ty chuyên về quản lý vận hành cũng giống như việc chủ đầu tư triển khai bán hàng thông qua các sàn môi giới. Việc giao cho chủ đầu tư quản lý vận hành không khác gì “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Điều này sẽ tiếp tục xảy ra các hệ luỵ tiếp theo với 2% quỹ bảo trì toà nhà; xung đột khi tổ chức hội nghị nhà chung cư bởi vì phía chủ đầu tư muốn có lợi còn người mua nhà cũng muốn có lợi, rất khó để dung hoà, trừ một số tập đoàn lớn đã có nền tảng và thương hiệu lâu năm, có kinh nghiệm quản trị điều hành.
“Trường hợp chủ đầu tư quản lý vận hành không đạt yêu cầu thì chế tài xử lý sẽ như thế nào, tiêu chí nào để đánh giá? Thay vì giao chủ đầu tư quản lý vận hành thì nên xây dựng rõ quyền và nghĩa vụ của đơn vị quản lý vận hành, xây dựng bộ tiêu chí, tiêu chuẩn cho đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp chủ đầu tư ngưng hoạt động thì các vấn đề phát sinh được giải quyết thế nào cũng cần được tính đến”, đại diện Thăng Long Real đưa ra nhiều vấn đề cần chú ý.
Đại diện Công ty Đại Phúc Land cũng cho hay: “Dự thảo theo hướng này chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn có tiềm lực vì sẽ gắn được uy tín của họ với các dự án đồng hành lâu dài với cư dân. Nghĩa là chủ đầu tư phải có cam kết bán dự án phải đi kèm chất lượng dịch vụ lâu dài, phải có trách nhiệm với cư dân về quản lý nữa chứ không phải bán xong rồi là thôi, giao cho đơn vị quản trị rồi bỏ đó đi là xong. Tuy nhiên, quy định này không phù hợp với doanh nghiệp nhỏ, vì nhiều yếu tố khác nhau nên quản lý vận hành không tốt mà suy cho cùng thì người dân phải gánh chịu. Vì vậy dù ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư nhưng nên có giải pháp phù hợp tức là chủ đầu tư có quyền thuê đơn vị vận hành nào tuỳ họ nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm cùng đơn vị vận hành, mục tiêu là duy trì được sự đồng thuận của cả cư dân và chủ đầu tư, đảm bảo quyền và lợi ích của cả hai phía”.
Ở góc độ nghiên cứu luật, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, người có nhiều năm nghiên cứu về pháp lý bất động sản nói: “Theo tôi, việc điều chỉnh quy định ở Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở là công trình cấp 1 thì chủ đầu tư là đơn vị duy nhất trực tiếp thực hiện quản lý vận hành, cần được xem xét một cách thấu đáo các góc độ khác nhau, lấy ý kiến của doanh nghiệp, chủ đầu tư, các cơ quan chức năng một cách rộng rãi. Tôi ủng hộ xu hướng quy định chặt chẽ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư với công trình cấp 1, nhưng không nên cứng nhắc ràng buộc trách nhiệm quản lý vận hành”.
Ông Đỉnh lý giải, trên thực tế với các doanh nghiệp lớn đã có kinh nghiệm hoạt động điều hành các toà nhà hỗn hợp hay chung cư cao tầng thuộc nhóm công trình cấp 1 thì không có gì khó khăn, nhưng cũng không ít chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm, năng lực chuyên môn về quản lý vận hành và cũng không phát triển mở rộng hoạt động ở mảng này, bộ máy hoạt động vì thế cũng không chuyên sâu vào quản lý vận hành.
Trong khi đó với quy định mới trong dự thảo thì một số doanh nghiệp chuyên về quản lý vận hành có uy tín hiện nay sẽ không được vận hành đối với những dự án là công trình cấp 1. Quy định như vậy cũng gây ra với hiện tượng cạnh tranh thiếu lành mạnh vì chủ đầu tư có thể áp đặt cung cấp dịch vụ kém mà vẫn thu phí cao, suy cho cùng thì người sử dụng chịu thiệt thòi. Vì vậy mặc dù quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng vẫn cần để mở sự lựa chọn đơn vị vận hành, miễn sao chủ đầu tư phải có trách nhiệm với các dịch vụ cung cấp ra ở toà nhà.
Ông Nguyễn Thịnh, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý toà nhà Hà Nội, cũng nhận định: “Các toà nhà chung cư không chỉ là tài sản mà còn liên quan đến mức độ nghiêm trọng về an toàn sinh mạng con người, mức độ đền bù trách nhiệm vật chất, do đó các cơ quan quản lý Nhà nước cũng phải có quy định chi tiết về đơn vị quản lý toà nhà. Tuy nhiên, không nên áp dụng cứng nhắc chung cư, toà nhà hay doanh nghiệp nào phải tự quản lý hay doanh nghiệp, chung cư nào sẽ được thuê đơn vị vận hành quản lý toà nhà mà nên để doanh nghiệp hoặc người dân làm chủ. Toà chung cư đó có muốn thuê đơn vị quản lý hay không hay tự quản lý? Người dân muốn thuê đơn vị quản lý trong nước hay quốc tế? Từ đó, mỗi bên sẽ đảm bảo quyền lợi của mình”.
Trước nhiều ý kiến cho rằng, nếu để bên đơn vị vận hành quản lý toà nhà chung cư thì chủ đầu tư ở đâu khi xảy ra các tranh chấp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý toà nhà Hà Nội cho hay, thực tế dạng tranh chấp khá phổ biến hiện nay ở nhiều chung cư, đặc biệt là các chung cư tầm trung là tranh chấp với đơn vị vận hành quản lý. Nguyên nhân đến từ một vấn đề đó là khi dự án đưa vào hoạt động, chưa có ban quản trị nhưng lại cần có đơn vị vận hành tòa nhà và chủ đầu tư tự đưa doanh nghiệp vận hành mà họ quen biết hoặc do chính họ lập ra để vận hành. Kết quả, trong quá trình vận hành, nhiều vấn đề về chi phí, thái độ phục vụ, công tác quản lý không tốt dẫn tới cư dân và đơn vị này bùng phát tranh chấp. Chính vì vậy, giải pháp cho việc cho tranh chấp này chính là để doanh nghiệp thuê đơn vị quản lý là bên thứ 3 và người dân sẽ làm việc sàng lọc đơn vị quản lý đó có vận hành tốt hiệu quả hay không.
Bên cạnh đó, nếu các phát sinh mâu thuẫn khác xảy ra thì trước hết chủ đầu tư là đơn vị ban đầu làm việc trực tiếp với cư dân, chịu trách nhiệm trong việc quản lý tòa nhà và các vấn đề hậu mãi sau khi bàn giao căn hộ. Khi giao dịch cùng cư dân, chủ đầu tư chắc chắn đã có những hứa hẹn liên quan đến chất lượng căn hộ, dịch vụ hậu mãi khi cư dân mua căn hộ. Vậy thì khi có những khiếu nại, kiến nghị liên quan đến chất lượng nhà ở, dịch vụ hậu mãi của cư dân thì chủ đầu tư nên chủ động đứng ra giải quyết tranh chấp. Nếu cần thiết thì cả ban quản trị và ban quản lý sẽ đứng ra hỗ trợ chủ đầu tư giải quyết.
“Đề xuất của Bộ Xây dựng mới chỉ đang nhìn ở một góc cạnh phù hợp với các doanh nghiệp lớn, tài chính lớn, nhiều đơn vị thành viên và phát triển những dự án cao cấp hạng sang. Bên cạnh đó, những dự án ở tầng trung của các chủ đầu tư trung bình nhỏ thì lại là một đề xuất chưa thực sự hợp lý. Tôi cho rằng, các quy định của pháp luật cần xuất phát từ thực tiễn và có cái nhìn rộng bao quát cho cả thị trường thì mới không dẫn đến các tranh cãi", ông Nguyễn Thịnh nói./.
