Chiến lược pháp lý tổng thể nhằm phát triển nhanh và bền vững thị trường bất động sản hậu Covid-19

Sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản đang gần như phụ thuộc hoàn toàn vào sự đột phá trong khâu xây dựng hành lang pháp lý, đảm bảo tính xuyên suốt từ cấp Trung ương đến địa phương. 

Kể từ năm 2014 thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phục hồi và tăng trưởng ngoạn mục sau một thời kỳ kéo dài suy giảm và đóng băng. Năm 2019, thị trường bất động sản nhiều nơi sốt nóng và đạt “đỉnh” trong chu kỳ. Cho đến khi xuất hiện đại dịch Covid-19 vào đầu năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản liên tục có nhiều sự điều chỉnh giảm và phục hồi tăng do tác động từ cú sốc dịch bệnh và mức độ ảnh hưởng của dịch bệnh lên nền kinh tế - xã hội của quốc gia.

Tại khu vực miền Trung, thị trường bất động sản không nằm ngoài xu hướng chung trên cả nước. Điển hình như tại TP. Đà Nẵng, thị trường bất động sản ở phân khúc đất nền sốt nóng ảo và đạt đỉnh vào cuối quý I/2019. Ngay sau đó đi vào trạng thái suy giảm và chạm đáy của chu kỳ vào khoảng cuối quý I/2020, giá cả nhiều nơi giảm từ 20% đến 50% so với mức đỉnh, giao dịch trầm lắng.

Từ cuối quý III/2020, phân khúc đất nền chứng kiến sự phục hồi tại một số khu vực trọng điểm phía Nam thành phố, cho đến thời điểm hiện tại những khu vực này giá cả đã quay về mức 80 - 85% so với đỉnh chu kỳ trước, số lượng giao dịch đang được cải thiện mạnh. Ở phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, từ sau cú sốc của một dự án condotel, vào nửa cuối năm 2018, thị trường này rơi vào trầm lắng và đóng băng hoàn toàn.

Qua khảo sát cho thấy, tại khu vực miền Trung từ năm 2020 trở lại đây, đa phần các giao dịch trên thị trường diễn ra ở thị trường thứ cấp, nguồn cung trên thị trường sơ cấp tham gia vào thị trường không đáng kể từ nguồn sản phẩm tồn kho của các dự án đã triển khai trước đây.

Mặc dù tăng trưởng kinh tế rất thấp, thu nhập của đa số người dân suy giảm, đời sống gặp nhiều khó khăn nhưng giá bất động sản nhiều nơi vẫn tăng sau khi trải qua cú sốc dịch bệnh và hiện tại vẫn đang neo ở mức cao. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nêu trên ngoài lý do thị trường được nâng đỡ bởi dòng vốn “rẻ” và dồi dào, còn phải kể đến nguyên do chênh lệch cung - cầu trên thị trường, chủ yếu là do gián đoạn nguồn cung bất động sản ở thị trường sơ cấp bởi hầu như không có dự án nào được phê duyệt chủ trương đầu tư và hoàn thành đồng thời thủ tục phê duyệt chủ đầu tư trong suốt hơn 2 năm qua.

Đơn cử như tại Quảng Nam, lũy kế từ năm 2020 đến nay có 134 dự án nhà ở thương mại, 2 dự án nhà ở xã hội, 8 dự án lĩnh vực thương mại dịch vụ được phê duyệt danh mục dự án nghiên cứu đề xuất đầu tư thì chỉ có 5 dự án được phê duyệt Quyết định chủ trương đầu tư và chờ thực hiện thủ tục đấu thầu. Tại TP. Đà Nẵng gần một chục dự án nhà ở, tỉnh Thừa Thiên - Huế có 41 dự án nhà ở được đưa vào danh mục thực hiện cũng chưa có dự án nào được hoàn thành thủ tục phê duyệt và lựa chọn nhà đầu tư để triển khai dự án.

Ở phân khúc bất động sản du lịch, ngoài cú sốc từ dịch bệnh và hiệu ứng về dự án condotel thì khâu quan trọng nhất là hoàn thiện hành lang pháp lý và việc thực thi các quy định pháp luật vào thực tiễn vẫn còn gặp quá nhiều trở ngại, hầu như chưa có giấy chứng nhận nào với sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) được cấp trên thị trường.

Qua phân tích cho thấy, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặc khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Thứ nhất, môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng và pháp luật không thay đổi kịp thời để phù hợp với bối cảnh mới. Việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng , kinh tế số, kinh tế chia sẻ phát triển đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới và đã có sự tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Các mô hình bất động sản du lịch, bất động sản lai (như codotel, officetel, shoptel, villatel…), bất động sản đa chức năng như homestay, farmstay phát triển thịnh hành; mô hình quản lý vận hành kiểu AirBnB; công nghệ Proptech, Fintech, Blockchain, mua chung bất động sản đang là xu thế. Điều này tạo nên các mối quan hệ pháp lý phức tạp, đan xen đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn đi trước để ban hành các quy định có tính “mở” để dự liệu điều chỉnh các quan hệ phát sinh nếu có trong tương lai.

Thứ hai, sự chồng chéo phức tạp giữa các luật có liên quan đến bất động sản; tiến độ và chất lượng công tác xây dựng luật còn nhiều hạn chế. Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục bộ luật, luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm nghị định và thông tư hướng dẫn đi kèm. Trong thời gian qua, nhiều luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường nhưng tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm. Chất lượng xây dựng luật còn hạn chế, đơn cử như Luật Đầu tư 2020 vừa được phê duyệt đã xuất hiện bất cập và đang được đề xuất sửa đổi. Những nguyên nhân chủ quan và khách quan nêu trên là lý do căn bản gây nên sự ách tắc trong phê duyệt và bổ sung nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian qua.

Thứ ba, các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện. Dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư để các chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành cập nhật, báo cáo với cơ quan Nhà nước về tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý và minh bạch với thị trường. Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn, bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến; việc xây dựng, cơi nới trái phép, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra nhiều nơi. Chính quyền Trung ương cũng khó kiểm soát và đánh giá đúng về tiến độ, chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính tại chính quyền cấp cơ sở để có giải pháp đốc thúc, khen thưởng kịp thời và nêu gương điển hình cho các địa phương khác học tập.

Thứ tư, sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm. Đây là vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua. Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới. Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài.

Thứ năm, sự lúng túng của chính quyền cơ sở ở khâu thực thi và triển khai. Việc ban hành các bộ thủ tục hành chính tại nhiều địa phương thể hiện sự lúng túng và thụ động. Cùng một vùng kinh tế, có nhiều nét tương đồng cả về mặt kinh tế - xã hội, mức độ phát triển của thị trường bất động sản nhưng mỗi nơi có mỗi quy định riêng về trình tự thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Chất lượng và tiến độ thực hiện các quy trình thực hiện thủ tục hành chính còn hạn chế.

Điều này xuất phát từ sự phức tạp của Luật Kinh doanh bất động sản và năng lực của cán bộ cấp cơ sở còn nhiều hạn chế. Nhiều Sở ban ngành làm cơ quan đầu mối đề xuất UBND cấp tỉnh ban hành các quy định về thủ tục hành chính nhưng lại thiếu cán bộ pháp chế am hiểu pháp luật để tìm hiểu đầy đủ và cặn kẽ các luật, bộ luật có liên quan đến lĩnh vực đề xuất. Nhiều cán bộ lo sợ trách nhiệm cá nhân khi chứng kiến nhiều lãnh đạo, cán bộ tiền nhiệm tại nhiều địa phương bị xử lý kỷ luật. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế bảo vệ, quản lý rủi ro cho cán bộ trong trường hợp tham mưu giải quyết những ách tắc trong thủ tục hành chính và những tồn tại do sai phạm của thời kỳ trước để lại.

Thứ nhất, cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản. Rõ ràng, bất động sản là lĩnh vực rất rộng, phổ biến trong mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Việc điều chỉnh các mối quan hệ pháp lý trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi phải có góc nhìn tổng thể và toàn diện mới đảm bảo hành lang pháp lý thông suốt và môi trường kinh doanh thuận lợi để thị trường phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Việc kiện toàn hệ thống các bộ luật, luật liên quan đến bất động sản để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp Trung ương cho đến việc ban hành các trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ.

Thứ hai, nghiên cứu đề xuất luật sửa đổi các luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều luật và bộ luật khác nhau. Thực tế chúng ta đã có luật sửa đổi các luật về thuế năm 2014 hay luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch vào năm 2018. Chính phủ cần nghiên cứu đề xuất luật tương tự liên quan đến lĩnh vực bất động sản khi thực tế yêu cầu.

Thứ ba, xây dựng luật với xu hướng mở để phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, của nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện tại luôn có sự dịch chuyển nhanh về môi trường kinh doanh bởi tính sáng tạo, linh hoạt và thích ứng nhanh với môi trường toàn cầu. Việc xây dựng hành lang pháp lý cần tạo cơ chế linh hoạt để phù hợp với bối cảnh nêu trên.

Thứ tư, các cấp Chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư.

Thứ năm, đào tạo và phát triển đội ngũ chuyên trách pháp chế tại chính quyền cơ sở, chính quyền Trung ương cần tích cực hỗ trợ chính quyền địa phương trong khâu xây dựng và hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản.

Thứ sáu, hoàn thiện cổng thông tin quốc gia về quy hoạch và thông tin pháp lý bất động sản để công khai, minh bạch các trình tự thực hiện dự án, tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý dự án.

Thứ bảy, các cấp chính quyền cần sớm xây dựng kế hoạch chi tiết và tổng thể để kịp thời đưa các quy định của pháp luật vào thực tiễn, tránh để tắc nghẽn, bị động và tạo nên những quyết định sai luật, để lại những hậu quả đáng tiếc.

Lời kết:

Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII đã đề ra mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đến năm 2025 đạt 45%, đến năm 2030 đạt khoảng 50%. Theo số liệu thống kê cho thấy, đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá toàn quốc đạt khoảng 40%, như vậy giai đoạn 2020 - 2030 quy mô đô thị sẽ mở rộng tương ứng 1,25 lần so với hiện tại. Và gần như giai đoạn 2020 - 2021, chúng ta chưa có nhiều sự chuyển biến tích cực để đạt được chỉ tiêu này. Trong khi đây là một chỉ tiêu hết sức quan trọng để đánh giá trình độ phát triển của một quốc gia.

Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 còn diễn biến phức tạp, nền kinh tế đang gặp quá nhiều khó khăn, việc khơi thông hành lang pháp lý để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững ở thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế, thu hút nguồn lực trong xã hội tham gia đầu tư vào nền kinh tế, góp phần ổn định an sinh, đáp ứng nhu cầu vô cùng cấp thiết về chỗ ở của người dân, đặc biệt là nhà ở cho tầng lớp bình dân và thu nhập thấp.

Sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản đang gần như phụ thuộc hoàn toàn vào sự đột phá trong khâu xây dựng hành lang pháp lý, đảm bảo tính xuyên suốt từ cấp Trung ương đến địa phương. Và nền kinh tế quốc gia, với sự đóng góp to lớn từ ngành bất động sản cũng đang trông chờ vào sự thay đổi này.