Chính sách, hạ tầng, vốn đầu tư: Bộ 3 nền tảng định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Thông tin này được nhiều chuyên gia nhận định tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 vừa diễn ra tại TP.HCM. Tại hội thảo, giới chuyên gia nhận định, chính sách, hạ tầng và vốn đầu tư là nền tảng để định hình chu kỳ tăng trưởng thứ ba của bất động sản Việt Nam.

Bất động sản trở lại quỹ đạo của giá trị thực

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn tái định hình sâu rộng, khi hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng và dòng vốn đầu tư công cùng hội tụ để tạo nên chu kỳ phát triển mới. Sau hơn một thập kỷ tăng trưởng dựa nhiều vào nguồn vốn tín dụng và kỳ vọng đầu cơ, bất động sản đang trở lại quỹ đạo của giá trị thực, nơi hạ tầng được xem là yếu tố then chốt quyết định dòng tiền và không gian phát triển đô thị.

Tính đến quý IV/2025, Việt Nam đã hoàn thành hơn 1.800 km cao tốc, hướng tới mục tiêu đạt 3.000 km vào năm 2030. Trong đó, các tuyến trọng điểm khu vực phía Nam như Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Mộc Bài, Dầu Giây - Liên Khương… đang tạo nên mạng lưới kết nối liên vùng đồng bộ. Việc kết nối hạ tầng không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các tỉnh, mà còn thay đổi cấu trúc dòng vốn đầu tư, đưa các đô thị vệ tinh trở thành "ngôi sao mới" của thị trường.

Giới chuyên gia nhận định, hạ tầng đang đóng vai trò định hình chu kỳ tăng trưởng thứ ba của bất động sản Việt Nam. Nếu giai đoạn 2010 - 2020 là thập kỷ của mở rộng đô thị và tăng giá đất nhờ tín dụng, thì giai đoạn 2025 - 2035 được dự báo là thập kỷ của phát triển bền vững, nơi hạ tầng và quy hoạch quyết định giá trị.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, khi hạ tầng phát triển, "dòng tiền sẽ tự động đi theo con đường". Thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét từ trung tâm sang vùng ven, nơi có quỹ đất rộng, tiềm năng khai thác cao và chi phí đầu tư hợp lý hơn. "Những khu  vực nằm trong bán kính 30 - 50 km quanh TP.HCM và Hà Nội sẽ trở thành điểm đến của dòng vốn trung và dài hạn. Hạ tầng kết nối không chỉ giúp người dân ở xa trung tâm vẫn dễ dàng tiếp cận việc làm, mà còn giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí phát triển dự án".

Việc hình thành các thành phố, tỉnh sau sát nhập như Tp.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Tây Ninh ở phía Nam đang nổi lên như các cực tăng trưởng mới. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản tại các khu vực vệ tinh tăng trung bình 35 - 40% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao nhất kể từ năm 2021, chủ yếu nhờ tác động từ các dự án hạ tầng lớn.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối Nghiên cứu VIS Rating nhận định rằng, sự bứt phá của hạ tầng đã thay đổi cách doanh nghiệp bất động sản hoạch định chiến lược. "Nếu trước đây, doanh nghiệp chạy theo vị trí trung tâm và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay, yếu tố cốt lõi là quy hoạch vùng và tầm nhìn 10 đến 20 năm. Hạ tầng chính là thước đo bền vững của giá trị bất động sản".

Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, các tuyến cao tốc và vành đai không chỉ tạo thuận lợi cho lưu thông hàng hóa, mà còn giúp hình thành các chuỗi đô thị công nghiệp, dịch vụ mới. Các doanh nghiệp phát triển dự án đang tận dụng cơ hội này để mở rộng quỹ đất theo hướng "đi trước một bước". Một số tập đoàn lớn đã đầu tư các khu đô thị vệ tinh quy mô hàng trăm hecta tại Long Thành, Nhơn Trạch, Đức Hòa hay Bến Cát, hướng tới hình thành cộng đồng dân cư tự chủ và đa chức năng.

Quá trình đô thị hóa cũng đang chuyển sang mô hình "đa trung tâm". Thay vì tập trung toàn bộ dân cư, việc làm và dịch vụ vào lõi đô thị, các vùng vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò chia sẻ áp lực dân số và hạ tầng xã hội. Hạ tầng chính là cầu nối giữa các trung tâm này. Khi cao tốc và metro hoàn thiện, mô hình một giờ di chuyển sẽ trở thành tiêu chuẩn sống mới của người dân đô thị.

Sự đồng hành giữa Nhà nước và doanh nghiệp sẽ quyết định thành công của chu kỳ đầu tư mới

Cũng theo các chuyên gia, dòng vốn đầu tư công cũng đóng vai trò quan trọng trong việc mở đường cho chu kỳ đầu tư mới. Năm 2025, tổng vốn đầu tư công dự kiến đạt hơn 657.000 tỷ đồng mức cao kỷ lục trong lịch sử. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia như sân bay Long Thành, các tuyến metro, cao tốc... đang được đẩy nhanh tiến độ. Việc giải ngân mạnh mẽ không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn kéo theo làn sóng đầu tư tư nhân, tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nhiều lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ giao dịch đầu cơ đã giảm gần 30% so với năm 2022, trong khi nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư dài hạn tăng lên. Điều này cho thấy, nhà đầu tư đang hướng tới giá trị thật là yếu tố bền vững khi hạ tầng phát triển đồng bộ.

Ông Vũ Thành Lê, thành viên HĐQT một doanh nghiệp phát triển đô thị, cho rằng: "Nếu 10 năm trước, lợi nhuận chủ yếu đến từ chênh lệch giá đất, thì nay doanh nghiệp phải tạo ra giá trị khai thác thực tế như tiện ích, cảnh quan, kết nối hạ tầng và chất lượng sống. Chỉ khi cư dân muốn đến ở, dự án mới có giá trị thực sự."

Cũng theo ông Lê, mô hình đô thị vệ tinh không chỉ là mở rộng về địa lý, mà là mở rộng về chất lượng sống. Người dân trẻ có xu hướng chọn không gian xanh, chi phí hợp lý, nhưng vẫn kết nối nhanh với trung tâm qua hệ thống hạ tầng hiện đại. Đây chính là xu hướng đô thị hóa thông minh mà nhiều quốc gia đã trải qua.

Với triển vọng này, giai đoạn 2026–2030, các chuyên gia kỳ vọng sẽ là thời kỳ tăng trưởng ổn định và có chọn lọc. Các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch rõ ràng và chính sách hỗ trợ tốt sẽ bứt phá. Ngược lại, những nơi thiếu minh bạch, hạ tầng yếu hoặc phát triển tự phát sẽ bị loại khỏi cuộc đua.

Các chuyên gia cho rằng, sự đồng hành giữa Nhà nước và doanh nghiệp sẽ quyết định thành công của chu kỳ đầu tư mới. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh giải ngân hạ tầng, hoàn thiện khung pháp lý, còn doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tài chính và quản trị. Khi ba yếu tố hạ tầng, chính sách và dòng vốn cùng vận hành nhịp nhàng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, hướng tới mô hình đô thị cân bằng, kết nối và đáng sống./.