Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khoảng 1.200 dự án đang bị "đắp chiếu" do vướng mắc pháp lý, đến cuối năm 2023, đã có khoảng 500 dự án được xem xét giải quyết, triển khai trở lại. Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản vẫn còn hàng trăm dự án phải nằm chờ Luật Đất đai mới để có cơ chế mới tháo gỡ; cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt dự án mới...
Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua mang lại kỳ vọng lớn cho các dự án đang bị "nghẽn" pháp lý, tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng an toàn, bền vững.
Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua hồi cuối tháng 11/2023, Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục được thông qua tại kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ 5 vừa qua đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản và thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán MB (MBS) đánh giá Luật Đất Đai (sửa đổi) sẽ có tác động tích cực đến nguồn cung bất động sản dân dụng trong trung, dài hạn nhờ giải quyết vướng mắc trong vấn đề định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang sở hữu dự án bị vướng mắc có thể được tháo gỡ nhờ Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, nổi bật gồm KDH (CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền), NLG (CTCP Đầu tư Nam Long), DXG (CTCP Tập đoàn Đất Xanh).
Luật Đất đai mới kỳ vọng có thể tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án của một số doanh nghiệp, điển hình như Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh. (Ảnh minh họa: Namlongreal)
MBS kỳ vọng: "Chính phủ sẽ sớm ban hành các Thông tư hướng dẫn thực hiện để Luật Đất đai (sửa đổi) có thể sớm đi vào thực tiễn".
Báo cáo của MBS cũng đưa ra đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản lớn, có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến điều chỉnh tăng với mục tiêu phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất (một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất hiện nay), nhờ đó các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.
Cụ thể hơn, tại Điều 28 - bổ sung quy định các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng dự án, MBS cho hay, quy định này tạo điều kiện pháp lý cho các doanh ngiệp nước ngoài tham gia góp vốn để thực hiện các thương vụ M&A trong nước. Mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư có thể mua nhà tại Việt Nam.
Với Điều 120 - bổ sung thêm các trường hợp có thể trả tiền thuê đất hằng năm thay vì trả một lần sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm bớt áp lực vốn. Quy định này cũng sẽ tác động tích cực tới các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp nhờ giảm bớt gánh nặng chi phí tiền thuê đất trong thời gian đầu. Hơn nữa, giá thuê ước tính có thể tăng 8% sau mỗi năm, cao hơn mức tăng của tiền thuê đất từng năm khoảng 3% (tính theo CPI của 5 năm gần nhất).
Điều 124 - 126 quy định cụ thể về trường hợp giao đất thông qua đấu thầu và không qua đấu thầu. Qua đó, xác định cụ thể cơ chế giao đất của địa phương nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án. Đồng thời, góp phần đẩy nhanh tiến độ pháp lý dự án, đem lại nguồn cung cho thị trường. Một số dự án có thể được tháo gỡ vướng mắc, đơn cử như Vinhomes Đan Phượng (hợp đồng BT đổi đất lấy hạ tầng)…
Điều 102, 159 quy định về khung giá đất và giá đền bù sát với giá thị trường. Thẩm định từ địa phương sẽ giúp hoàn thiện cơ chế bồi thường sát với giá thị trường. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay cũng được giải quyết. Một số dự án có thể được gỡ vướng mắc như Khu đô thị Tân Tạo (KDH), Khu đô thị Long Tân (Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng)…
Mặt khác, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương.
Với Điều 158 - quy định về định giá đất sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất - vướng mắc pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Đáng chú ý là quy định này góp phần giúp một số dự án khơi thông vướng mắc và đi vào triển khai như Izumi City (NLG), Gem Riverside (DXG)... Đối với dự án bất động sản khu công nghiệp, luật tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song khung giá đất cao hơn có thể ảnh hưởng tới biên gộp của doanh nghiệp. Một số khu công nghiệp được hưởng lợi như Khu công nghiệp Đồng Phú (DPR), Khu công nghiệp Tân Lập (CTCP Cao su Phước Hòa)...
Bàn về tác động của Luật Đất đai (sửa đổi), ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, "phần thắng" sẽ dành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả.
Ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ "xin – cho", góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản "làm thật" cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.
Ông Bình nhận định: "Cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới, giúp quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có cơ hội được rút ngắn.
Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới. Song những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu…
Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các Luật chính thức đi vào thực tiễn"./.
