LTS:
Đánh giá bất động sản là một lĩnh vực rủi ro đối với hệ thống ngân hàng khi có tới 94% dư nợ bất động sản là vốn vay trung và dài hạn, trong khi các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có các giải pháp kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp và thị trường bất động sản, động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng từ trước đến nay dù ở mức độ nào cũng là “nỗi sợ” lớn khi đa phần các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng.
Kiểm soát tín dụng như thế nào để tránh tác động xấu đến thị trường bất động sản là vấn đề cần đặt ra dưới nhiều góc độ để có giải pháp phù hợp. Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần lưu ý đến vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế chứ không nên chỉ nhìn bất động sản là một lĩnh vực rủi ro.
Trên tình thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Tiếp tục kiểm soát tín dụng vào bất động sản: Cần thận trọng!
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Trong khi Ngân hàng Nhà nước khẳng định không có chính sách siết tín dụng bất động sản, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 lại có nhiều đề xuất mang tính thắt chặt với dòng vốn này.
Cụ thể, tại dự thảo mới, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở. Đặc biệt là các khoản vay có "giá trị lớn".
Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…
Những động thái có phần “mạnh tay” của ngân hàng đối thị trường bất động sản, đã khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn nhỏ đến người dân có nhu cầu mua nhà để ở thực chịu nhiều ảnh hưởng. Vậy đâu mới là giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục lành mạnh, bền vững?
Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia bất động sản - ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa.
Thắt chặt tín dụng bất động sản ở thời điểm hiện tại là chưa phù hợp
PV: Theo ông, việc kiểm soát tín dụng của các ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản trong mấy tháng gần đây đang báo hiệu vấn đề gì?
Ông Trần Khánh Quang: Ngân hàng Nhà nước có các động thái kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản báo hiệu sự phát triển quá nóng của lĩnh vực này trong thời gian gần đây.
Chúng ta phải thẳng thắn nhìn nhận, bất động sản đang trở thành kênh đầu tư nhưng cũng là nơi đầu cơ của nhiều đối tượng. Tình trạng ôm đất bỏ hoang chờ tăng giá, tình trạng trao qua bán lại nhằm thổi giá, bong bóng bất động sản, sốt đất cục bộ… đang diễn ra ngày càng nhiều. Đây chính là những minh chứng rõ nhất cho sự phát triển quá “nóng” của thị trường này thời gian qua.
PV: Vậy việc kiểm soát tín dụng ở thời điểm hiện tại là giải pháp đúng, thưa ông?
Ông Trần Khánh Quang: Khi thị trường phát triển nóng theo chiều hướng kém bền vững, không lành mạnh, thiếu hiệu quả lâu dài, đòi hỏi phải có các giải pháp khắc phục, kiềm chế và định hướng.
Việc thắt chặt tín dụng cũng được xem là một trong số những giải pháp. Tuy nhiên, tôi không cho rằng, thắt chặt tín dụng ở thời điểm hiện tại là phù hợp.
PV: Lý do gì khiến ông nhận định như vậy?
Ông Trần Khánh Quang: Nền kinh tế vừa bước qua 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19. Mọi lĩnh vực trong đó có bất động sản đều chịu nhiều tổn thương. Các doanh nghiệp gần như kiệt quệ, hàng loạt doanh nghiệp đã phải rút khỏi thị trường do sức đề kháng kém.
Bước sang năm thứ 3, với tâm thế đứng dậy để hồi phục và phát triển nhằm lấy lại phong độ cũ, bắt nhịp với sự phát triển của thế giới, đòi hỏi cần nhiều lực đẩy từ phía Chính phủ ở mọi phương diện như cơ chế chính sách, vốn vay, ưu đãi thuế,…
Do đó, việc tín dụng bị kiểm soát chặt ở thời điểm hiện tại đang là “cú đấm bồi” không những không giúp các doanh nghiệp đứng dậy mà còn đẩy họ vào tình trạng lao đao hơn. Bởi bất động sản là một lĩnh vực cần vốn lớn, không có vốn, doanh nghiệp khó duy trì sự sống. Từ đó kéo theo nhiều hệ luỵ xấu không chỉ cho doanh nghiệp mà cho cả thị trường bất động sản.
PV: Hệ luỵ xấu mà ông nói đến, cụ thể là những vấn đề gì?
Ông Trần Khánh Quang: Trong khoảng 2 tháng gần đây, khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Các giao dịch sản phẩm đã bắt đầu giảm sút, nhất là với sản phẩm cao cấp có giá trị cao như sản phẩm thuộc khu vực nội đô các thành phố lớn có giá trị trên 20 tỷ đồng hay các sản phẩm ngoại thành có giá trên 10 tỷ đồng.
Giao dịch giảm không đơn giản vì giá bất động sản bị đẩy lên cao mà còn do thanh khoản sản phẩn kém. Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản là rất lớn, song tính thanh khoản của các sản phẩm được chào bán trên thị trường rất thấp. Bởi vì những sản phẩm này không phải là phân khúc mà người có nhu cầu thực hướng đến. Có thể khẳng định, thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến toàn thị trường hiện nay bị co hẹp.
Đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, gần như mọi ngân hàng đều ngưng cung cấp tín dụng. Còn đối với các nhà đầu tư bất động sản thì một số ngân hàng vẫn đang giải ngân thông qua hình thức vay tín dụng, song cũng không nhiều. Điều này đã khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn, duy trì vốn để triển khai các dự án đang làm dở hay có các kế hoạch mới. Không ít các dự án hiện nay đang “bất động” vì không có nguồn lực thực hiện. Vì vậy mà nguồn cung bất động sản trong 6 tháng đầu năm không có nhiều khởi sắc và dự kiến trong 6 tháng cuối năm cũng sẽ không có nhiều biến chuyển.
Nới room tín dụng là giải pháp cần thiết
PV: Theo nhiều ý kiến, thắt chặt tín dụng bất động sản là giải pháp thanh lọc thị trường, loại bỏ các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính là chủ yếu, giúp thị trường phát triển chậm lại nhưng chắc chắn. Ông nhìn nhận như thế nào về quan điểm này?
Ông Trần Khánh Quang: Như đã chia sẻ, kiểm soát tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản được xem là một trong số các giải pháp để điều tiết thị trường, giúp thị trường phát triển bền vững. Đây là cơ hội thị trường diễn biến chậm lại. Từ đó giúp chúng ta thấy rõ ai là nhà đầu tư và ai là nhà đầu cơ, đâu là bất động sản thật và đâu là bất động sản ảo, nhu cầu thực trên thị trường hiện nay là gì.
Chắc chắn, những nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính với vốn vay trên 50% là chủ yếu sẽ bị loại bỏ khi không còn biết nương tựa vào ai, không còn nguồn vốn vay để duy trì. Tương tự, những sản phẩm bất động sản chỉ để mua qua bán lại, nhằm thổi giá hay mua xong để đó chắc chắn sẽ chịu ảnh hưởng và bị loại bỏ. Thị trường sẽ chỉ còn những bất động sản chất lượng nhằm hướng tới mục đích sử dụng thật.
Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đang chịu tác động từ nhiều biện pháp được đưa ra đồng thời như chính sách về pháp lý, về tín dụng bất động sản, về phát hành trái phiếu… Vì vậy, hiệu quả của việc kiểm soát tín dụng ở thời điểm này sẽ bị phản ứng ngược, thị trường bất động sản dễ bị “sốc”. Doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư sẽ trở nên lúng túng trong việc tìm kiếm nguồn vốn để tồn tại.
PV: Nếu room tín dụng tiếp tục bị thắt chặt, từ giờ đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo chiều hướng như thế nào thưa ông?
Ông Trần Khánh Quang: "Hiện nay, các ngân hàng không giải ngân vì room tín dụng chưa được mở nên việc mua được một ngôi nhà cũng đang rất khó khăn, mọi giao dịch gần như không thể thực hiện. Điều này vô tình đẩy thị trường bất động sản rơi xuống rất nhanh".
Ông Trần Khánh Quang: Hiện nay các ngân hàng thương mại không giải ngân vì room tín dụng chưa được mở nên việc mua được một ngôi nhà cũng đang rất khó khăn, mọi giao dịch gần như không thể thực hiện. Điều này vô tình đẩy thị trường bất động sản rơi xuống rất nhanh.
Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang trong tình trạng giảm lời. Giảm lời ở đây là các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư phải giảm một phần lợi nhuận từ 5 - 10% để níu kéo người mua, tăng giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng.
Song nếu những biện pháp thắt chặt nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài từ 3 tháng trở lên, thị trường sẽ chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ. Lúc này doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ phải giảm sâu, giảm mạnh giá thành sản phẩm để vớt vát. Mức độ giảm có thể trên 20%. Tuy nhiên, việc giảm sâu này cũng chưa chắc khiến khách hàng xuống tiền, chưa chắc giao dịch đã có thể diễn ra. Và khi tình trạng này xuất hiện, thị trường bất động sản đang thực sự đáng báo động.
PV: Vậy theo ông, giải pháp quan trọng nhất ở thời điểm hiện tại nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển tốt, song vẫn hiệu quả và lành mạnh là gì?
Ông Trần Khánh Quang: Theo tôi, nên mở room tín dụng, nên đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở thật của người dân và những dự án phù hợp với nhu cầu của đại chúng.
Kiểm soát tín dụng là một giải pháp có thể đúng nhưng để áp dụng vào thời điểm này là hoàn toàn không phù hợp. Vì vậy, việc nới room tín dụng hiện nay là rất cần thiết. Tất nhiên, các ngân hàng cũng cần có sự chọn lọc kỹ càng giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư để loại bỏ kẻ cơ hội, đầu cơ. Nên nhìn vào khả năng trả nợ của khách hàng, uy tín của nhà đầu tư để giải ngân phù hợp. Có như vậy, thị trường bất động sản mới đảm bảo phát triển và phát triển một cách lành mạnh, hiệu quả.
PV: Bên cạnh việc nới room tín dụng, theo ông còn có giải pháp nào phù hợp ở thời điểm hiện nay?
Ông Trần Khánh Quang: Như có chia sẻ ở trên, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu rất nhiều gọng kìm gồm thủ tục hành chính phức tạp, thắt chặt tín dụng, thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, bên cạnh mở room tín dụng, thị trường trái phiếu cũng cần nới lỏng để các doanh nghiệp được huy động vốn, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ.
Thủ tục hành chính hiện nay đang tồn tại rất nhiều vấn đề cần giải quyết. Ví dụ như một thông tin nhỏ về việc giới hạn thời gian sở hữu chung cư từ 50 - 70 năm cũng đã làm thị trường căn hộ ngừng giao dịch. Hay vấn đề thu thuế bất động sản, thu bao nhiêu, quá trình thủ tục như thế nào cũng chưa có kế hoạch rõ ràng, công bằng, minh bạch.
Do đó, để thị trường phát triển tốt hơn, các chính sách đưa ra phải minh bạch, như vậy nguồn cung ra thị trường mới được mở rộng, giúp cân bằng cung cầu, giảm giá nhà./.
- Trân trọng cảm ơn chia sẻ của ông!
