Bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, chỉ nên siết tín dụng với hoạt động đầu cơ, dự án ảo

Bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Bất động sản từ lâu được coi là động lực chính của nền kinh tế, có khả năng lan tỏa mạnh mẽ đến 40 ngành kinh tế quan trọng khác. Do đó, nếu thị trường bất động sản bị đình trệ, đồng nghĩa với việc cả nền kinh tế sẽ đình trệ theo.

Từ góc độ hoạt động của doanh nghiệp, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên Tập đoàn Vingroup diễn ra sáng 11/5 vừa qua, ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vingroup cũng khẳng định, bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế và có đến 270 ngành nghề phụ trợ khác đi theo.

Trả lời câu hỏi về động thái thắt chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của Chính phủ cũng như lo ngại chính sách đất đai có thể thay đổi trong tương lai, lãnh đạo Tập đoàn Vingroup cho rằng, chính sách càng hoàn thiện, minh bạch, chặt chẽ thì những doanh nghiệp tốt, doanh nghiệp làm ăn chân chính càng dễ làm, càng thuận lợi và có cơ hội phát triển. Đơn cử như Vinhomes, doanh nghiệp chú trọng phát triển mạnh các giá trị và dịch vụ về sau chứ không phải là đất đai.

"Vinhomes là một doanh nghiệp làm ăn rất đàng hoàng, rất nghiêm túc, thượng tôn pháp luật. Vậy thì đó là cơ hội, không phải là thách thức. Chúng ta không chia lô bán nền, không làm dự án ảo, không chụp giật, mà càng làm thì càng tạo ra giá trị", ông Phạm Nhật Vượng chia sẻ tại Đại hội cổ đông Tập đoàn Vingroup. 

Chính vì vậy, ông Vượng cho rằng với việc thắt chặt pháp lý, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, các cơ quan chức năng ví dụ như Ngân hàng Nhà nước có thể hướng đến siết các dự án ảo, siết vào câu chuyện đi mua đất vùng sâu vùng xa, đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng… Còn với các dự án giải quyết nhu cầu của người ở thực thì không thể siết.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cũng cho rằng, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết, nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những "giết chết" ngành bất động sản mà còn làm ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều ngành khác và cả nền kinh tế.

Các chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản đang ở trong thời điểm tương đối nhạy cảm dẫn đến việc Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết chặt tín dụng đối với thị trường này. Tuy nhiên, sự điều chỉnh về mặt chính sách của các ngân hàng đang quá bao quát, nếu không phân luồng cụ thể sẽ ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận: "Không nên siết chặt bất động sản một cách cực đoan. Nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản ngày càng hợp lý hơn". 

PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng nêu quan điểm, về phía Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại, chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản. Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản.

Chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh kiến nghị, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế. Bên cạnh đó, cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu.

Ngoài ra, nên cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. 

Đặc biệt, theo ông Thịnh, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, bởi nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Hoàn thiện chính sách, hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, bất cứ cản trở nào gây ra khủng hoảng với thị trường bất động sản cũng là gây ra ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế và những ngành liên đới. Việc siết chặt chi phí và các nguồn lực quá mức có thể tác động tiêu cực đến khả năng tăng trưởng và phát triển trong tương lai, đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào tình thế khó khăn. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề xuất giải pháp:

Thứ nhất, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản, trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.

Thứ hai, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn. Việc huy động vốn và tiền tệ luôn song hành, vấn đề là phải tạo ra hành lang pháp lý phù hợp.

Thứ ba, đặc thù của thị trường bất động sản là liên quan tới nhiều thị trường khác, do đó, để thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế - xã hội, cần có sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các Bộ, ngành liên quan từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… và từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn.

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp, hành lang pháp lý thị trường bất động sản, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm để khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản.

Thứ năm, phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản.

Thứ sáu, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh gây sốc cho thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có nhiều giải pháp phục hồi phát triển kinh tế hậu đại dịch Covid-19.

Thứ bảy, tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội; đẩy mạnh mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản...

Cuối cùng, xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng cho vay nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả.

Mặt khác, trong bối cảnh nguồn vốn đang bị hạn chế như hiện nay, theo các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản phải chọn lọc dự án và tính toán lại dòng tiền, tập trung vốn vào những dự án khả thi, huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tránh phụ thuộc quá lớn vào vốn ngân hàng./.