Cơ hội và thách thức
Nhìn lại năm 2017, thị trường bất động sản đã tiếp tục đà phục hồi, tăng trưởng, giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Các phân khúc và sản phẩm bất động sản đã có sự tái cơ cấu lại hợp lý hơn, trong đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền giữ vai trò chủ đạo và có tính thanh khoản cao.
Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản đã tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ, tạo nên không gian sống tốt hơn theo xu thế "bất động sản xanh". Nhiều chủ đầu tư dự án đã rất coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, có trách nhiệm với khách hàng và xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn những vấn đề tồn tại, tiềm ẩn rủi ro trong một số phân khúc thị trường như phân khúc căn hộ condotel, căn hộ cao cấp có diện tích lớn. Một số công ty môi giới có biểu hiện kinh doanh trái pháp luật và xuất hiện nhiều đầu nậu nấp bóng người sử dụng đất, thực hiện phân lô bán nền tràn lan, tạo ra những đợt sốt giá ảo trên thị trường "phi chính thức" tại một số quận ven đô, huyện ngoại thành. Tình trạng tranh chấp diễn biến khá phức tạp tại nhiều dự án chung cư...
Ông Lê Hoàng Châu.
Chia sẻ với Reatimes về dự báo thị trường năm 2018, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản có thể vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng, giữ được sự phát triển ổn định. Các phân khúc và sản phẩm bất động sản sẽ có sự tái cơ cấu lại hợp lý hơn nữa. Trong đó, phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn giữ vai trò chủ đạo và dự báo giá bán nhà ở sẽ không có biến động lớn.
Cũng theo ông Châu, trong năm 2018, các dự án "bất động sản xanh", có không gian sống thân thiện môi trường theo hướng thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu toàn cầu sẽ là xu thế được lựa chọn.
Để đạt được mục tiêu nêu trên, ông Châu cho rằng, cần có sự nỗ lực đồng bộ từ cơ quan Nhà nước đến các tổ chức tín dụng và cộng đồng doanh nghiệp, trước hết là các doanh nghiệp bất động sản.
Đi cùng với những tiềm năng, thị trường bất động sản năm 2018 cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ đất đầu tư; thủ tục hành chính, thiếu vốn nhưng trước hết là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, do Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản.
“Tuy nhiên, áp lực này cũng sẽ là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới”, ông Châu nhận định.
Chính sách tác động đến thị trường bất động sản
Theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều chính sách, quy định mới đã và sẽ ban hành có tác động tích cực và trực tiếp đến thị trường bất động sản trong năm 2018.
Theo đó, Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, sẽ định hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch trong năm 2018 cũng như trong trung hạn và dài hạn.
Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, sẽ tạo điều kiện để tái khởi động lại các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu đang bị ngừng triển khai.
Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM sẽ tạo điều kiện để thành phố bức phá, là đầu tàu của nền kinh tế, là đô thị hạt nhân cùa Vùng TP.HCM, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thành phố và cả khu vực.
Thị trường bất động sản 2018 sẽ chịu sự tác động của nhiều chính sách.
Dự kiến, ngay trong năm 2018, có thể trình Quốc hội xem xét 3 nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường gồm: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp".
Chính phủ thường xuyên ban hành Nghị quyết 19 với chuyên đề cải cách thủ tục hành chính, kiến tạo môi trường kinh doanh và đã chỉ đạo Bộ Tư pháp thực hiện "Dự án Quản trị Nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện (GIG), về hoàn thiện pháp luật đăng ký tài sản: động sản và bất động sản"..., sẽ giúp ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng cho các hoạt động của thị trường bất động sản.
Tổ chức thực hiện quyết liệt và khẩn trương Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng; Chú trọng phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Phát triển kinh tế vùng; Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, tiếp tục triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở quốc gia, nhất là các chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo...
Ngày 28/12/2017, Chính phủ đã họp và quyết tâm thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 là 7%, cao hơn chỉ tiêu của Quốc hội đặt ra 6,5 - 6,7%, với nhiều quyết sách quan trọng đã tạo niềm tin và truyền động lực cho cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản nỗ lực sản xuất kinh doanh và yên tâm làm ăn.
Ngoài ra, theo ông Châu, năm 2018, Nhà nước sẽ sử dụng các công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, công cụ hành chính để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.
“Dự báo bộ máy hành chính Nhà nước sẽ được tinh gọn và hiệu quả hơn; thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay”, ông Châu nhận định.
Riêng đối với thị trường bất động sản TP.HCM, ông Châu cho biết: "Hệ thống các giải pháp, các chương trình để cụ thể hóa việc thực hiện Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm thực hiện cơ chế đặc thù cho TP.HCM đang được hoàn thiện; để thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, chống ngập nước, chống kẹt xe, xây dựng đô thị thông minh, có chất lượng sống tốt theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X, trong đó có chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại các chung cư cũ, hư hỏng nặng... sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản thành phố".
Về lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản, theo ông Châu, Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 60% và đã quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.
Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/5/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Cụ thể, từ ngày 1/7/2016 - 31/12/2016 là 60%, từ ngày 1/1/2017 đến ngày 31/12/2017 là 50%, từ ngày 1/1/2018 là 40%.
Đồng thời quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.
Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình, từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%, từ ngày 1/1/2019 là 40%./.
