Thời gian gần đây, vấn đề được dư luận quan tâm là “lỗ hổng” trong quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản đang làm thất thu không nhỏ tiền thuế, gây nên sự thiếu minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế.
Nhiều chiêu thức tinh vi
Theo quy định hiện hành, cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và nhiều loại phí, lệ phí khác.
Tuy nhiên hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Ví dụ, một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỷ đồng thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. Nhà nước sẽ thất thu 60 triệu đồng, còn người bán thì ăn gian được số tiền này. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.
Theo đánh giá của Cục Thuế TP.HCM, hàng năm ngân sách thất thu khoảng 2.000 tỷ đồng do khai giá thấp trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, ngành thuế đã phát hiện nhiều thủ đoạn, chiêu trò mà các đối tượng thường sử dụng.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc lời nói. Nhiều năm qua phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó, có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; hợp đồng viết tay do đôi bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá.
Thứ hai, đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn thuế, tránh thuế.
Thứ ba, hai bên mua và bán bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Động thái muộn… nhưng còn hơn không
Trước tình trạng này, đầu năm 2022, Bộ Tài chính có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp với Cục Thuế xử lý nghiêm giao dịch bất động sản có dấu hiệu trốn thuế.
Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với Cục Thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế cũng xây dựng Đề án "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản" với đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng trong kinh doanh bất động sản.
"Quy định này nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, làm cơ sở căn cứ tính thuế để chống gian lận", bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh, cá nhân - Tổng cục Thuế, cho biết.
Ngoài ra, cũng theo bà Hoài Hương, Tổng cục Thuế cũng đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế. "Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên để ấn định thuế, cơ quan thuế phải có đủ căn cứ để thực hiện ấn định thuế. Để thu thập chứng cứ đó thì cần phải có chức năng điều tra. Hiện nay, cơ quan thuế phải chuyển cho cơ quan công an", bà Lý Thị Hoài Hương cho biết thêm.
Cùng tham gia chống gian lận thuế, Bộ Tư pháp cũng đã có văn bản yêu cầu các tổ chức công chứng, công chứng viên hướng dẫn người dân khai đúng giá, không công chứng những hợp đồng ghi giá thấp hơn so với giao dịch thực tế.
Nhằm chống thất thu thuế, gần đây các chi cục thuế địa phương đồng loạt từ chối nhiều hồ sơ khai giá thấp bất thường, giá bán thấp hơn giá mua, giá bán lại thấp hơn giá bán của chủ đầu tư… Với những hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cán bộ thuế yêu cầu người dân khai đúng giá hoặc chuyển cơ quan công an điều tra.
Những động thái này từ phía các cơ quan chức năng được dư luận đánh giá là cần thiết dẫu hơi muộn.
Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, từ trước đến nay, qua các hướng dẫn và thực tế triển khai, tất cả mọi người đều hiểu rằng việc nộp thuế khi giao dịch bất động sản theo khung giá Nhà nước là hợp lệ, hợp pháp, còn giá ghi trên hợp đồng là theo thỏa thuận của các bên. Đến nay, cơ quan thuế yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc xác minh và truy thu là chưa thỏa đáng.
Để thay đổi cách thức kê khai giá giao dịch, theo ông Đức, cần làm đồng bộ từ nhiều khía cạnh. Trước hết, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trên thị trường, điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu thị trường, có lộ trình yêu cầu kê khai giá theo đúng thực tế và lộ trình với thanh toán qua ngân hàng. Cách làm như vậy mới giải quyết tận gốc vấn đề và có sức thuyết phục với người nộp thuế./.
