“Chủ đầu tư có thể phá sản nhưng dự án thì không!”

Cam kết lợi nhuận vẫn được đảm bảo thực hiện nếu chủ đầu tư phá sản

Cụ thể, tại buổi Tọa đàm trực tuyến với chủ đề “Thị trường Condotel & Nỗi lo thừa cung?”, bà Hương Trần Kiều Dung, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn FLC, cho biết, phân khúc condotel phản ánh sự quan tâm phát triển của lĩnh vực du lịch.

“Qua quá trình triển khai, kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng, chúng tôi nhận thấy du lịch Việt Nam phát triển đáng kể, thu hút lượng lớn lượng khách du lịch nước ngoài và trong nước”, bà Kiều Dung nói.

Cụ thể, năm 2010, lượng khách nước ngoài tới Việt Nam hơn 5 triệu lượt, con số này đã tăng gấp đôi vào năm 2016 và dự kiến sẽ còn tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Đây là động lực rất lớn để phát triển BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel nói riêng.

Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay, đại diện Tập đoàn FLC cho rằng, đơn vị này định hướng phát triển BĐS nghỉ dưỡng gắn với hạ tầng du lịch, tại những địa phương giàu tiềm năng du lịch.

“Như ông Nguyễn Ngọc Thành (Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - PV) chia sẻ condotel ở Việt Nam nhiều nhưng FLC chọn con đường riêng là những thị trường tiềm năng và nguồn cung condotel tại những thị trường này còn rất ít”, bà Dung cho biết.

Theo bà Dung, mỗi năm nguồn cung condotel chỉ có vài nghìn căn hộ nhưng nhu cầu đang rất nhiều, năm 2016 giao dịch đạt 12.000 căn, dự kiến trong 3 năm nữa sẽ tăng lên 17.000 căn. Trong khi đó, số lượng các nhà đầu tư có năng lực phát triển condotel chưa nhiều, nhất là những chủ đầu tư năng lực thực sự được khách hàng quan tâm lại càng ít. Bởi khách hàng không chỉ mua một condotel mà còn muốn tận hưởng những giá trị của nó. Như vậy, chủ đầu tư muốn chiến thắng trên chặng đua condotel phải hướng tới phát triển tổng thể toàn bộ dự án, bên cạnh khối khách sạn, để cạnh tranh, thu hút.

Cũng theo bà Hương Trần Kiều Dung, hiện nay, trên thị trường có nhiều ý kiến quan ngại về cung - cầu condotel, cụ thể là vấn đề thừa cung, nhưng tại các dự án của FLC chưa thấy điều gì đáng lo ngại. Bởi trong khi khách du lịch không ngừng gia tăng như hiện nay, thì tỷ lệ nguồn cung condotel vẫn chưa nhiều.

“Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nói, các căn hộ cao cấp tại TP.HCM giao dịch khó khăn, dấu hiệu bão hoà, song ở thị trường condotel tôi chưa thấy có dấu hiệu đó. Đầu tư condotel là xu hướng và xu hướng này đang thu hút các nhà đầu tư thông minh”, bà Hương Trần Kiều Dung cho hay.

Về vấn đề lợi nhuận condotel, FLC có tính toán, nếu tỷ lệ lấp đầy là 40 - 50% thì sẽ đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng mỗi năm; nếu lấp đầy 60% trở lên thì đơn vị này có lãi. 

Mùa cao điểm, tỷ lệ lấp đầy của FLC lên tới 90%, mùa thấp điểm là 60 – 70%, do đó, FLC tự tin có thể đảm bảo được lợi nhuận cho khách hàng. Việc đầu tư của mỗi doanh nghiệp khác nhau nên các quyền lợi khách hàng khác nhau. Với các khu du lịch nổi tiếng, theo đại diện doanh nghiệp này, việc lấp đầy 40  -50% không quá khó.

“Có nhiều quan điểm lo lắng rằng condotel không vận hành được 10 năm, song chúng tôi thấy hiện nay nhiều khách sạn trên 10 năm vẫn hoạt động hiệu quả. Tất nhiên trong quá trình hoạt động, condotel sẽ thường xuyên được bảo trì, nâng cấp.

Ngoài ra, cũng có ý kiến quan ngại rằng, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh khốc liệt như hiện nay, một khi gặp cơn khủng hoảng, doanh nghiệp lớn cũng khó tránh khỏi khốn đốn. Tuy nhiên, giả sử, trong quá trình vận hành chủ đầu tư phá sản thì 100% dự án thuộc chủ đầu tư sẽ được chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới. Chủ đầu tư có thể phá sản, nhưng dự án không thể phá sản. Bên nhận chuyển nhượng sẽ nhận toàn bộ nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng. Khách hàng vẫn giữ quyền sở hữu với căn hộ của mình. Khi đầu tư condotel, trong 10 năm, khách hàng đã có thể hoàn vốn, còn những năm tiếp theo vẫn có lợi nhuận. Thế giới đã làm vậy, tôi tin Việt Nam cũng làm được như vây”, Phó Chủ tịch HĐQT FLC khẳng định.

“Quá nhiều hấp lực, sao không đổ xô mua condotel?”

Tuy nhiên, bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đã đưa ra những quan điểm khá phù hợp với tâm lý của nhà đầu tư hiện nay khi đầu tư vào condotel.

Theo đó, ông Thành cho rằng, câu chuyện thực hiện cam kết lợi nhuận trong đầu tư condotel là câu chuyện luôn nóng và nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng.

"Condotel hấp dẫn là vậy, thuận lợi là vậy, thì sao không phải ai cũng đổ xô bỏ tiền ra đầu tư?", ông Nguyễn Ngọc Thành đặt câu hỏi.

“Chính sách bán hàng do chủ đầu tư công bố được ràng buộc bởi quy định của pháp luật, bằng hợp đồng, còn giá trị được thể hiện trên hợp đồng đó, tỷ lệ lợi nhuận mà khách hàng được hưởng được thể hiện trên giá trị pháp lý của hợp đồng. Chủ đầu tư nào cũng muốn khách hàng nhận thức rằng ngay từ đầu mua căn hộ của họ là đã được hoàn vốn, hoăc có khả năng hoàn vốn sớm. Khách hàng không mất gì mà còn được hưởng ưu đãi về nghỉ dưỡng. Condotel hấp dẫn là vậy, thuận lợi là vậy, thì sao không phải ai cũng đổ xô bỏ tiền ra đầu tư? Việc này có nguy hiểm gì không?”, ông Thành đặt câu hỏi.

Trả lời luôn cho câu hỏi này, theo Phó Chủ tịch VNREA, nguyên nhân là bởi đầu tư condotel luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, mà rủi ro đó thuộc về khách hàng.

Ông Thành phân tích: "Trước hết là rủi ro chính sách. Chính sách Nhà nước có thay đổi gì không? Chính sách xuất nhập cảnh cho người nước ngoài đến du lịch thuận lợi hay khó khăn, cho người nước ngoài sở hữu hay không sở hữu căn hộ còn đang bỏ ngỏ, công tác hoàn thiện chính sách đất đai cũng gặp nhiều vướng mắc. Nhà nước chưa đảm bảo có sổ đỏ cho khách hàng khi mua condotel, song chủ đầu tư vẫn cam kết sẽ có. Luật quy định, tất cả các cam kết không đúng quy định của pháp luật thì không có giá trị. Vô hình chung, cam kết của chủ đầu tư đẩy rủi ro cho phía người mua, dù chủ đầu tư không cố tình “làm hại” người mua nhà" 

Cũng theo ông Thành, nguyên nhân thứ 2 khiến nhiều người còn lo ngại khi đầu tư vào condotel là bởi những rủi ro liên quan đến sự bền vững của môi trường. Khi đầu tư condotel, đáng ra chủ đầu tư phải tôn tạo môi trường nhưng do quá tham vọng, không ít trường hợp đã khai thác vượt quá công suất, làm mất đi giá trị tự nhiên của cảnh quan, ảnh hưởng đến nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ 3 là chính sách thuế sau này. Hiện tại đang có đề xuất đánh thuế tài sản đối với người có 2 ngôi nhà trở lên. Trước đó, nhiều nhà đầu tư do tâm lý tích lũy BĐS có thể đã mua rất nhiều căn hộ. Nếu đề xuất này được thực hiện, nhà đầu tư phải lưu ý vì có thể lợi nhuận không bù lại được tiền thuế phải nộp.

Thứ 4, chính là lợi nhuận của khách hàng sau 10 năm. Trong hợp đồng, chủ đầu tư ghi rõ sau 10 năm trả lợi nhuận tỷ lệ 8  - 10%/năm cho khách hàng, khách hàng sẽ được chia lợi nhuận 85 – 15 hoặc 80 - 20. Tuy nhiên, người mua liệu có kiểm soát được tổng lợi nhuận của chủ đầu tư hay không. Nếu có điều kiện ràng buộc người mua được kiểm soát thì chia lợi nhuận mới đúng, nếu không con số đó sẽ trở nên vô nghĩa.

Cuối cùng, theo ông Thành, một rủi ro khác mà người mua có thể phải gánh chịu chính là mất tài sản bởi chủ đầu tư đánh mất giá trị thương hiệu, đó là vấn đề nguy hiểm nhất. Ông Thành phân tích, trong quá trình vận hành, quản lý, nâng cấp..., cách làm ăn của chủ đầu tư nếu không chuyên nghiệp có thể khiến doanh nghiệp bị phá sản, sau đó chủ đầu tư khác mua lại, tuy nhiên, khi đó giá trị BĐS đã bị sụt giảm, kéo theo lợi nhuận từ BĐS cũng bị giảm, và người chịu thiệt không ai khác chính là nhà đầu tư thứ cấp.

Từ những phân tích nêu trên, ông Thành cảnh báo: “Doanh nghiệp có quyền lựa chọn con đường đi riêng, con đường nào cũng được, quan trọng là đừng để đến khi chủ đầu tư dừng cuộc chơi, rủi ro bị đẩy cho khách hàng”.

 

Ông Trần Đình Qúy, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa chỉ ra một sự thật có thể nói khá “phũ phàng” về con số phần trăm lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đưa ra hiện nay.

“Giả định, mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra là 10% cho một căn hộ condotel có giá 1,8 tỷ đồng, thì mỗi năm, chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 180 triệu đồng, suy ra, mỗi ngày, chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 500 nghìn đồng với điều kiện căn hộ đó phải đảm bảo khai thác tối đa 30 ngày/tháng.

Tuy nhiên, mỗi căn hộ condotel hay dù là loại hình nghỉ dưỡng nào, để đảm bảo khả năng khai thác 25 ngày/tháng, hoặc 300 ngày/năm đã là quá tốt, chứ không thể đạt mức độ khai thác tuyệt đối như tính toán nêu trên. Trong khi đó, với mức cho thuê từ vài triệu đồng/đêm để được nghỉ dưỡng tại các căn condotel, loại hình này sẽ rất kén khách thuê.

Đấy là chưa kể, chủ đầu tư còn phải bỏ chi phí để bảo dưỡng, duy trì hoạt động của các căn hộ. Cho nên, việc các chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận 10 – 12% cho khách hàng gần như là điều không tưởng, trừ khi các chủ đầu tư đó phải thật sự có tiềm lực về tài chính và quản lý, vận hành. Song trong bối cảnh thị trường dễ có biến động như hiện nay, một khi gặp cơn khủng hoảng, doanh nghiệp lớn cũng không tránh khỏi thất bại. Do đó, khách hàng phải thật thận trọng khi chọn những chủ đầu tư có mức ưu đãi quá cao. Việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, thiết nghĩ phải có điều kiện ràng buộc trách nhiệm với bên thứ 3, như Ngân hàng chẳng hạn, chủ đầu tư không thể khơi khơi cam kết sẽ thực hiện được và bắt người mua tin vào điều đó ”, ông Quý cho biết.