Môi giới hiện nay “ăn phí” không dễ
Anh Hùng Anh (34 tuổi) vốn dĩ là hướng dẫn viên du lịch đã chuyển sang làm môi giới bất động sản được 6 năm. Anh kể rằng, lúc thị trường bất động sản sôi động thì mọi người cứ đồn thổi nhau làm môi giới bất động sản kiếm bộn tiền và bán được một căn nhà là đút túi vài phần trăm trên con số vài tỷ đồng, môi giới bán đất ăn ngon từ 5 - 10%, thậm chí là môi giới cho thuê nhà cũng được ½ tháng tiền thuê mà đâu biết rằng chi phí cùng những miếng đắng ở phía sau.
Cụ thể là theo anh Hùng Anh, muốn giới thiệu đất nền hay như các dự án mới xa trung tâm thì nhân viên môi giới đã phải bỏ tiền thuê xe đưa khách đến tận nơi xem, đưa đón vài chục khách hàng và may mắn mới được một khách chốt. Bán căn hộ hay là đất nền dự án, các công ty phân phối bất động sản thường không chi phí hoa hồng ngay mà ghi điểm rồi sẽ chi trả sau thời gian 3 - 6 tháng, có nơi sẽ kéo dài chi trả đến 18 tháng, còn chia thành nhiều đợt để trả. Có nhiều dự án, chủ đầu tư bị tuýt còi, khách hàng đòi trả lại tiền nộp ban đầu, nhân viên môi giới xem như trắng tay.
Cũng có kinh nghiệm hơn 16 năm làm nghề môi giới căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh, chị Phương Linh có trong tay danh sách cả trăm nhà đầu tư chuyên săn tìm căn hộ mua, bán và cho thuê. Chị không những chỉ bán căn hộ dự án ngay từ lúc đầu mà còn hỗ trợ nhiều dịch vụ khác như giúp cho khách hàng bán nhà trên thị trường thứ cấp hay tìm người quản lý cho thuê, giúp cho khách hàng làm thủ tục vay ngân hàng (nếu như cần) và giới thiệu dịch vụ nội thất...
Sống với nghề, chị đã đầu tư 1 chiếc xe ô tô hiệu KIA để có thể đưa đón khách trong nội thành. Tuy nhiên hơn 1 năm nay, không có căn hộ để bán mà việc môi giới cho thuê nhà, thuê cửa hàng cũng khá vất vả nhưng chỉ được vài triệu đồng/tháng, không đủ trả phí đỗ ô tô, phí xăng, khấu hao, đăng kiểm nên chị đành ngậm ngùi bán xe, chuyển sang bán bảo hiểm, bán hàng online để có thêm thu nhập. Chị Linh nói: “Nghề môi giới bất động sản đang lúc suy, mình cứ phải nén lòng chờ tái khởi chứ bỏ nghề thì cũng uổng”. Cũng theo người này, các đồng nghiệp của chị vẫn theo dõi nhau, trao đổi việc thường xuyên trên Zalo, Facebook và chờ có dự án mới lại rủ nhau tìm hiểu.
Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services - bà Trịnh Thị Kim Liên cho biết: “Tính từ 6 tháng cuối năm 2022 đến 6 tháng đầu năm 2023 nghĩa là tròn một năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn thì một số công ty môi giới thực sự đã bị bỏ lại phía sau, hiện tại có thể còn sếp, còn chủ nhưng không còn nhân viên. Có một số công ty vẫn đang tiếp tục gồng với số lượng nhân sự tối thiểu để có thể duy trì hoạt động”.
Hiện tại thì vẫn có 10% môi giới bất động sản sẵn sàng rời ngành trong năm nay, 19% phải làm song song các công việc khác. Đối với nhóm nhân viên môi giới đã nghỉ việc thì chỉ có 36% trở lại khi thị trường phục hồi. Dự báo đến cuối năm 2023, số lượng môi giới còn lại tối đa từ 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2022.
Trong báo cáo “Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó khăn nhiều, kéo theo ngành môi giới cũng bi đát. Số lượng môi giới bất động sản bỏ việc/mất việc đã trở thành làn sóng rộng khắp các doanh nghiệp ở trong ngành này, ở khắp các địa phương trên cả nước. Và theo thống kê của VARS thì số lượng môi giới còn hoạt động trên thị trường hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với thời điểm cuối năm 2022 tuy nhiên vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Và phần lớn các môi giới đều phải nghỉ việc bởi vì lý do thu nhập không đủ sống hay do doanh nghiệp sa thải, tạm dừng hoạt động, phá sản... Các môi giới bất động sản bám trụ với nghề phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực và tìm kiếm việc làm thêm...
Cần vượt qua giai đoạn “nút thắt”
Chủ tịch VARS - ông Nguyễn Văn Đính cho biết: "Nếu như vượt qua được giai đoạn nút thắt này thì những môi giới bất động sản sống sót được sẽ là người chiến thắng. Mặc dù vậy, bao giờ qua được nút thắt này thì không ai trả lời được. Trước mắt, thị trường chưa tích cực, hoạt động môi giới vẫn đang trong quá trình điều chỉnh. Và trong số này, sự điều chỉnh mạnh nhất là đến từ Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi".
Theo đó, luật mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý hoạt động môi giới với quy định không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của các sàn giao dịch. VARS cho biết, cả nước có khoảng 300.000 môi giới bất động sản đang hoạt động. Mặc dù vậy, số lượng môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề vô cùng khiêm tốn, đạt mức khoảng 35.000 người.
Tuy nhiên không phải sự điều chỉnh nào cũng tiêu cực. Các chuyên gia của Viện nghiên cứu FERI cho biết, việc các chủ đầu tư tìm môi giới để hỗ trợ ra hàng ở trong giai đoạn hiện nay cũng khó khăn như việc tìm người mua. Chính vì thế mà vị thế của chủ đầu tư và đơn vị môi giới đến nay đã có sự thay đổi. Bây giờ, chủ đầu tư phải cam kết thanh toán hoa hồng tốt và nhanh cho lực lượng môi giới thì mới tìm được đội bán hàng tốt. Và tình trạng chủ đầu tư không thanh toán hay thanh toán chậm sẽ rất ít diễn ra.
Trái lại, những yêu cầu về ký quỹ (booking) cũng đã giảm đi rất nhiều. Hiện nay, khách hàng cũng chỉ cần đặt cọc giữ chỗ (booking) 30 triệu đồng/sản phẩm để có thể mua sản phẩm mới, thay vì thông thường từ 50 - 100 triệu đồng/sản phẩm. Thời điểm trước đây, đơn vị môi giới phải ứng tiền chi phí marketing, tuy nhiên hiện tại chủ đầu tư ứng tiền cho đơn vị môi giới chạy marketing.
Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng các công ty đa dạng hóa sản phẩm cùng với ngành nghề kinh doanh. Nếu như trước đây một số công ty môi giới chỉ phân phối sản phẩm sơ cấp (là sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư) thì hiện nay họ đã xây dựng sàn, bộ phận để có thể phân phối sản phẩm thứ cấp hoặc là cho thuê.
Và phương thức kinh doanh cũng đã có sự thay đổi khi mà trước đây mỗi công ty môi giới hoạt động độc lập còn ở thời điểm hiện tại có nhiều công ty môi giới thành lập những liên minh, liên kết để cùng triển khai kinh doanh và cùng bán hàng, tổ chức sự kiện.
Phần lớn các công ty môi giới ở thời điểm này cũng đã tiến hành thay đổi cấu trúc chi phí bằng cách dịch chuyển từ định phí sang biến phí như là chuyển từ trả lương cứng cho nhân viên kinh doanh sang hình thức trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công, phát triển hệ thống cộng tác viên,...
Đến khi lượng môi giới bất động sản rời thị trường cũng là lúc mà các chủ đầu tư phải tung ra chiêu tìm người bán hàng. Cách mà những chủ đầu tư thực hiện chính là tung ra các chính sách đặc biệt với mục đích thu hút môi giới như tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing, chăm sóc khách hàng, chi phí thanh toán dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc là chi ngay trong thời gian 48 giờ sau khi đối chiếu giao dịch.
